邸某、金某与某公司商品房销售合同纠纷案

律师观点分析

上诉人(原审原告)：邸某某，男，汉族，1966年出生。

上诉人(原审原告)：金某某，女，汉族，1976年出生。

二上诉人共同委托诉讼代理人：李素娟，辽宁同人律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：某置业有限公司。

法定代表人：唐某某，该公司董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：周某，律师。

上诉人邸某某、金某某因与被上诉人某置业有限公司（以下简称某公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初6101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

邸某某、金某某上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判被上诉人返还上诉人定金10万元。事实和理由：一、一审判决对本案的案由确定错误，从而导致一审判决的整个审判思路错误，本案案由应为商品房预售合同纠纷，并非商品房销售合同纠纷。二、一审判决认为因上诉人的违约行为导致《认购书》解除，被上诉人有权不予返还定金，存在事实认定错误，法律适用错误问题。1、《认购书》第1、2条应为无效条款，一审判决没有予以认定。认购书为被上诉人事先拟定的格式合同。对《认购书》第1条提及的文件，被上诉人并没有向上诉人出示，即便如被上诉人所说上诉人对于上述文件已经了解并接受，但是双方既没有对上述文件进行签字确认，被上诉人也没有将双方签字的上述文件交付上诉人。结合《认购书》第2条，会造成被上诉人可以对上述文件的条款进行任意修改，上诉人只能被迫接受。这使双方权利义务极不对等，完全免除被上诉人的主要责任，排除上诉人的主要权利。根据合同法第四十条规定，应认定该条款为无效条款。2、《认购书》解除的原因是双方就《商品房买卖合同》的主要条款不能达成一致意见，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第二款规定，判令被上诉人返还上诉人10万元定金。三、一审判决认为上诉人明知自己不具备购房资格而签订《认购书》存在过错，属事实认定错误。1、上诉人不符合大连市的限购政策，不具有购房资格而签订了《认购书》，主要原因是受到了被上诉人销售的误导和欺骗，其主要责任在被上诉人而非上诉人。一审中上诉人提交的上诉人与被上诉人售楼人员宋某的微信聊天记录明确显示，上诉人告知其非大连市户口并且在大连没有社保交纳记录，宋某告知上诉人万无一失，对购房没有影响。

某公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：一、被上诉人是否应当返还与案由无关，原审认定上诉人存在违约行为、被上诉人有权不予返还定金，判决驳回其诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。双方之间成立商品房预约合同关系，即便如上诉人所称案由错误，本案也应当为商品房预约合同纠纷。原审案由虽为商品房销售合同纠纷，但原审法院在认定事实和适用法律方面均按照商品房预约合同纠纷进行审理，本案争议焦点与案由无关。二、上诉人签署《认购书》说明其已认真阅读并认可接受相关文件的合同条款，《认购书》解除的原因系上诉人因自身原因未按约定期限签约而非双方就合同条款未达成一致，上诉人对未签订商品房买卖合同有过错，被上诉人有权不予返还定金。（一）被上诉人已向上诉人出示了《商品房买卖合同示范文本》及补充协议等相关文件，上诉人认可并接受后才签订《认购书》，不存在《合同法》第40条规定的格式条款无效的情形。（二）《认购书》解除的原因是上诉人因自身原因未按约定期限至约定地点签约，被上诉人向其发出解除通知。三、上诉人明知其不具有购房资格仍签订《认购书》，其自身存在过错，应当承担相应责任。

邸某某、金某某向一审法院起诉请求：被告返还原告定金100000元。

一审法院认定事实：2018年4月28日，原告与被告签订《认购书》，约定原告认购案涉房屋，建筑面积约246.15平方米，认购单价20732元／平方米，认购总价5103182元，定金100000元。《认购书》第1条约定“在签订本认购书前……并声明对所认购房屋之状况……《商品房买面合同示范文本》及补充协议以及其它交易条件均充分了解并接受，认购人不以前述文件的条款不能达成一致为由而拒绝购买该房屋……”，第2条约定“……认购人应于2018年5月8日前……与出卖人签订《商品房买卖合同》及补充协议并支付应付首付款”，第4条约定“认购人未在本认购书约定的期限内签署《商品房买卖合同》及补充协议……则均视为认购人违约。本认购书于第2条约定的期限届满的同时终止，出卖人无须通知认购人即有权将上述房屋另行出售于他人，认购人所付定金，不予退还……”，第8条约定“本认购书签订前，认购人已完全了解国家、省及市有关部门对大连政府限购、新购商品住房包括套数、贷款政策、税费等规定、政策要求，认购人已充分考虑相关因素影响，仍决定签订本认购书并自愿承担因此产生的一切法律后果及责任，认购人在此承诺其具备签订本认购书、购买该房屋的资格及条件，如因认购人不符合国家、省、市已有规定、政策，导致认购人无法在认购书约定期限内与出卖人签署《商品房买卖合同》、继续购买该房屋的，本认购书于第2条约定的期限届满的同时终止，出卖人无须通知认购人即有权将房屋另行出售予他人、认购人已付定金不予退还并归出卖人所有。”

同日，原告向被告交付了定金10万元。

2018年2月5日，被告取得案涉项目的预售许可证。

2018年5月8日，因原告未按《认购书》约定期限签约，被告再次通知其于2018年5月13日前至被告处签订《商品房买卖合同》及补充协议。

2018年5月14日，被告再次向原告发送《通知函》，通知原告解除双方签订的《认购书》，被告有权另行出售案涉房屋，原告已交纳的10万元定金不予退还。

一审法院认为，《认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。本案的争议焦点系原告是否存在违约行为及被告是否有权不返还定金。第一、被告在与原告签订《认购书》前，已取得案涉项目的商品房预售许可证，被告有权预售案涉项目，原告以此为由要求返还定金没有依据。第二、大连市政府下发的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（大政办发［2018］31号）及《关于进一步贯彻落实我市房地产市场平稳健康发展通知的实施细则》于2018年3月22日实施，该限购政策实行后，原告才与被告签订《认购书》，根据上述规定原告并不具有购房资格，原告在明知其不具备购房资格的情况下仍与被告签订《认购书》，原告存在过错。且原告未按《认购书》约定的期限与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告存在违约行为。第三、因原告不具有购房资格，导致双方应当签订的《商品房买卖合同》及补充协议存在不能履行、无法实现合同目的的情形，被告有权解除《认购书》，原告无权要求返还定金。因原告的违约行为导致《认购书》解除，被告有权不予返还定金，故原告要求被告返还定金10万元的请求，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回原告邸某某、金某某诉讼请求。案件受理费2300元，由原告邸某某、金某某负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审已经查明的事实予以确认。另查，2018年4月25日，邸某某与某公司售楼人员宋某在微信中沟通，邸某某告知宋某其户口不在大连，没有社保，但是公司在大连注册，已经五年以上，正常纳税，2018年4月27日，在微信中宋某留言：“开盘当天要带的资料：购房人本人身份证原件、收据原件、认筹书原件，一定要带啊”。

上述事实有业经双方举证、质证的微信记录在卷为凭，某公司一审质证时对截屏打印版和原始载体一致性予以确认，但不认可待证事项，表示无法确认沟通者是否是其公司工作人员，本院依据某公司提交的通知函中显示的“某公司联系人”的宋某手机号，当庭核对，该手机号注册的微信用户与邸某某提交的微信记录显示的沟通者在形式上相符，本院责令某公司庭后与宋某本人核实情况，提交相反证据比如宋某本人携带手机到法院进行核实，某公司至今未提交相反证据，故该微信记录能够认定系邸某某与某公司售楼人员宋某进行沟通，该微信记录应予采信。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《认购书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《认购书》为商品房买卖的预约合同，一审将案由定为商品房销售合同纠纷不甚准确，本案确切案由应为商品房预约合同纠纷。本案争议焦点为被上诉人是否应返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中未能订立商品房买卖合同，责任并非仅在单方，双方均有责任，本案适宜参照该条文后半部分规定，被上诉人应将10万元定金返还给上诉人。

综上所述，邸某某、金某某的上诉请求成立，予以支持。一审判决遗漏案件事实，二审查清后予以改判。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：

一、撤销大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初6101号民事判决；

二、某置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还邸某某、金某某定金10万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2300元（二原审原告已预付），由原审被告大连复城置业有限公司负担；一审案件受理费2300元（二上诉人已预付），由被上诉人大连复城置业有限公司负担。

本判决为终审判决。