最近,有客户来咨询笔者房屋买卖问题。房屋有老年人名字,而老年人已经得脑腔梗,房屋这么交易呢。
案情概要:
梦清,女,1940年4月2日生,育有三子:王大(长子)、王明(次子)、王米(三子)。2012年2月20日,梦清被诊断为右侧丘脑急性梗塞。2012年6月7日,孟清被诊断为右侧丘脑腔梗。现梦女士与王大一起居住,生活无法自理。三子平时工作生活都很繁忙,无法抽空照顾老人。王大提出把母亲房屋买了,请护工负责母亲的日常起居。
案件处理流程:
本律师代理此类案件后,于7月3日,向上海杨浦法院申请认定梦清为无民事行为能力人,8月2日,经上海市精神卫生中心司法鉴定所对梦清的精神状态进行司法精神病鉴定,评定为目前无民事行为能力。2017年9月1日,法院判决梦清为无民事行为能力人。
2018年1月,律师向居委会提出由王大赡养照顾母亲,后三方,王大(长子)、王明(次子)、王米(三子)经居委会调解于2月5日达成调解协议一份,由王大为梦清的监护人。
2018年2月12日,王大与案外人签订《上海市房地产买卖合同》一份,将房屋出售。
法律法规:
《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条
未成年人的房屋,应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的,应当提交证明监护人身份的材料;因处分未成年人房屋申请登记的,还应当提供为未成年人利益的书面保证。
《民法总则》
第十九条
八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认,但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。
第二十条
不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人,由其法定代理人代理实施民事法律行为。
第二十一条
不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人,由其法定代理人代理实施民事法律行为。
八周岁以上的未成年人不能辨认自己行为的,适用前款规定。
第二十二条
不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认,但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。
第二十三条
无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。
第二十四条
不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人,其利害关系人或者有关组织,可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。
本条规定的有关组织包括:居民委员会、村民委员会、学校、医疗机构、妇女联合会、残疾人联合会、依法设立的老年人组织、民政部门等。
第二十七条
父母是未成年子女的监护人。
未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的,由下列有监护能力的人按顺序担任监护人:
(一)祖父母、外祖父母;
(二)兄、姐;
(三)其他愿意担任监护人的个人或者组织,但是须经未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。
第二十八条
无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人,由下列有监护能力的人按顺序担任监护人:
(一)配偶;
(二)父母、子女;
(三)其他近亲属;
(四)其他愿意担任监护人的个人或者组织,但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。
律师结语:
如果产证上有小孩(未满18周岁),根据民法总则规定由其法定代理人代理实施民事法律行为,父母是小孩的法定代理人。
这里需要说明的是,如果父母离婚了,房子要出售房屋产权上有孩子名字怎么处理。在上海房屋交易中,房屋登记部门往往要求父母双方当场签字才能办理。