确认合同效力纠纷

律师观点分析

河北省秦皇XX市海港区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）冀0302民初1526号

原告：马X，男，汉族，现住河北省秦皇XX市海港区。

委托代理人：李XX，北京市XX（秦皇XXXX）律师。

被告：张XX，男，汉族，现住河北省秦皇XX市海港区。

被告：陈X*，女，汉族，现住河北省秦皇XX市海港区。

被告：秦皇XX市XX公司，住所：河北省秦皇XX市海港区，统一社会信用代码：

法定代表人：王*，总经理。

第三人：秦皇XXXX公司，住所地秦皇XX市海港区，统一社会信用代码：

法定代表人：马X，职务总经理。

委托代理人：张X，女，汉族，现住海港区，该公司职工。

原告马X与被告秦皇XX市XX公司（以下简称XX公司）、陈X*、张XX确认合同效力纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，原告依法追加第三人秦皇XX市XX公司（下称XX公司）参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马X及委托代理人李XX，被告陈X、张X到庭参加诉讼。被告XXX*纪公司、第三人金盛*地产公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告马X向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告继续履行合同，并且在二被告于海港区XX*号房屋及所属下房的不动产权登记在被告张XX名下当日协助原告马X将该涉案房屋的不动产权登记为马X，2、请求法院判令被告支付违约金4万元。3、本案诉讼费被告承担。事实与理由：被告张XX、陈X*系夫妻关系。2017年9月15日原告与被告张XX、陈X*（做为张XX代理人）及被告秦皇XXXX公司签订《XXX房屋买卖（置换）合同》，由原告购买被告张XX房产一套。合同约定：房产座落于秦皇XX市海港区房屋及下房一间，建筑面积8平米，房屋实际成交价格为400000元。原告于合同签订当日即2017年9月15日支付给被告秦皇XX市XX公司居间服务费5000元，支付给被告张XX定金40000元；2017年9月17日依约定原告支付给被告张XX280000元房款的同时，被告张XX腾空了该房屋连同房屋钥匙一并交付给原告，并办理了物业交割等相关手续。按照合同约定原告要求被告协助办理房产产权转移登记手续时，遭到被告明确拒绝，致使该房屋至今未能办理过户手续。被告的行为已构成违约，并侵犯了原告的合法民事权益，故诉之法院，请求贵院支持原告诉讼请求。

被告张XX辩称，我的房子不卖给他了，我要收回。

被告陈X*辩称，原告道德品质不行，惹我生气，并且我家就这一套房子，所以不卖了。房屋买卖合同每一条都生效，违约金为什么不生效，原告可以不买，我们赔他违约金。房子原告没给我全款，如果给全款我就给他过户。

被告XXX**经纪公司辩称，我们是中介，是我们带领原告去看的房子，后来因为保险起见签的合同，好像是去的山海关签的，知道能办房本是我们通知房主，被告张XX、陈X*希望可以加点钱，要不然就不卖了。

第三人XX公司提交答辩状述称：一、原告与被告张XX、陈X*、秦皇XX市XX**地产经纪有限公司之间的房屋买卖纠纷与我公司无关；二、我公司与原告之间不存在合同关系,根据合同相对性,应由被告为原告办理过户手续,我公司没有协助原告办理房屋过户手续的义务；三、该涉案房屋为被告张XX返迁房,现已经能办理产权登记,应由张XX提供相关资料办理产权登记,之后再协助原告办理过户手续。

原告马X*为支持自己的诉讼主张，出示证据如下：第一组证据：1、邹吕庄片区旧城改造拆迁补偿安置协议、拆迁补偿费申领表、拆迁安置补偿补差通知书（表六）各一份。证明该涉案房屋实际产权人为被告张XX，其拆迁补偿的手续也均由被告张XX签字确认办理。2、XXX房屋买卖（置换）合同一份。证明2017年9月15日原告与被告张XX的代理人陈X*签订房买卖合同，约定原告购买被告张桂**的海港区XX26栋2**号房屋一套，房屋面积87平方米及下房一间，购房款总计400000元。被告张XX于320000元到账后，腾空该房屋，将该房屋钥匙交于原告并办理物业交割手续。并且约定被告张XX林负责将房本办理到手后配合原告进行产权过户手续，由被告秦皇XX市XXX**房地产经纪有限公司为原告办理。第二组证据：1、农业银行支取回单一份、秦皇XX银行支取回单三份，收条二份。证明原告已经按照合同约定支付给了被告张XX购房定金320000元，被告张XX也确认已收到了该购房款320000元。2、XX公司收据一份。证明原告已按合同约定支付给了被告秦**XX公司居间代理服务费5000元。第三组证据：1、房屋租赁合同书一份。2、微信转帐记录一份。该组证据证明了，该房屋已经实际交付给原告使用。第四证据：XXX房屋买卖调解证明一份。证明被告张XX在已具备过户条件下，不但不配合原告办理过户，而且提出无理要求，被告不履行合同约定，已构成违约，应支付违约金。

被告张XX、陈X*查阅后，对原告提交证据均无异议且无证据提交。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告张XX、陈XX系夫妻关系，2007年7月3日，被告张XX与第三人**地产公司签订《邹吕庄片区旧城改造拆迁补偿安置协议》及《拆迁安置补偿补差通知书（表六）》，2017年9月15日，原告与被告张XX、陈X*在被告XXX公司居间下签订《XXX房屋买卖（置换）合同》，合同约定，原告购买被告张XX所有的位于秦皇XX市海港区间），房屋面积87平方米，购房款总计400000元。合同签订当日，被告张XX向原告出具收到房屋购房定金40000元收条一张，同时被告**嘉公司为原告出具房屋中介费5000元收据一张。2017年9月17日，被告张XX向原告出具收到房屋购房房款280000元收条一张，该收条同时载明剩余房款80000元待房产过户时由原告支付给被告。原告分两次向被告张XX交付购房款共计320000元，被告张XX向原告交付了该房钥匙及物业交接手续。原告实际占有该房屋后，于2017年10月1日将该房屋出租给案外人吴XX。此后该房屋具备办理产权登记条件，原告及被告XX**公司多次向被告张XX、陈X*要求办理不动产登记手续，被告张XX、陈X*不予配合。现该房屋已经可以办理产权登记手续，被告张XX、陈X*拒绝配合原告办理过户，原告诉至本院。

本院认为，被告张XX与第三人金**地产公司签订了《邹吕庄片区旧城改造拆迁补偿安置协议》、《拆迁安置补偿补差通知书（表六）》及《拆迁补偿费申领表》，被告张XX为该返迁安置房的所有权人。原告与被告张XX、陈X*签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,且其合同内容及形式均不违反法律及行政法规的强制性规定,系合法有效合同,双方均应按合同约定履行自己的义务。原告按合同约定向被告支付购房款320000后，依合同约定，被告张XX、陈X*应配合原告办理不动产变更登记手续。现该房屋已可以办理不动产登记手续，故对原告要求确认双方房屋买卖合同有效及被告协助原告办理变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。依据被告张XX为原告出具收条载明：“剩余房款80000元，待房产过户时由原告支付给被告张XX。”原告应于办理不动产变更登记手续时向被告张XX支付剩余房款80000元。原告要求被告支付违约金40000元的诉讼请求，因原告未提交相关证据证明其存在损失的事实，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

一、原告**与被告军于2017年9月5日签订的房屋买卖合同合法有效；

二、第三人秦皇XX地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内协助被告办理秦皇XX市海港区房屋（下房一间）的不动产登记手续；

三、被告张XX、陈XX于上述不动产登记手续办理完毕之日起三日内协助原告马列办理秦皇XX市海港区房屋（下房一间）的不动产变更登记手续；

四、上述房屋不动产变更登记手续办理完毕后三日内原告向被告、陈支付剩余房款80000元；

五、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费400元，由被告张XX、陈XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇XX市中级人民法院。

审　判　长　　王辉久

人民陪审员　　陈永清

人民陪审员　　吕凤玲

二〇一九年九月六日

代理书记员　　董　涛