住宅变民宿，邻居要求停止经营？法院判了！

古蔺县律师 钱利

四川—泸州—古蔺县-四川圣蜀律师事务所

当民宿风潮

遇上住宅小区

噪声扰民成了大问题

当初那份清净

还能回来吗？

网约房影响正常生活，

邻居大受其扰后起诉

耿某为了方便孩子上学，在市中心某新建住宅小区购买了一套小户型房子。然而入住一段时间后，耿某发现斜对面的邻居家时常有陌生人拖着行李箱入住，走廊上堆放生活垃圾，还经常有人深夜大声喧哗。两户房屋仅隔一条狭窄的走廊，动静稍微大些，隔壁就听得清清楚楚。耿某和家人深受其扰。
耿某从物业公司处了解到，对面房屋的所有权人是李某和陆某。经联系后得知，李某和陆某已于2023年5月将房屋租赁给刘某使用，租赁期限为3年。同月，刘某与某房地产咨询中心签订《网约房（民宿）托管经营合同》，将该房屋委托给中心进行网约房经营。
耿某认为，李某、陆某、刘某和某房地产咨询中心未经利害关系业主同意，擅自将住宅改变为经营性用房，造成外来人员增多、噪音污染和生活垃圾增多等问题，影响了业主特别是学生的正常生活。耿某遂将李某、陆某、刘某和某房地产咨询中心诉至江苏省淮安市清江浦区人民法院，要求四被告立即停止经营行为，恢复房屋住宅用途。

法院：房屋住宅用途已实际改变，

应立即停止经营行为

在案件审理过程中，四被告辩称，案涉房屋的确被用来经营网约房，但是网约房是共享经济下的短期租赁，属于短租房，并非经营性用房。四被告的行为并未改变房屋性质，不需要全体业主同意，只需在江苏省某网约房登记平台登记、取得登记标识即可。如果认为网约房是经营行为，而业主自己对外出租不属于经营行为，则相互矛盾。
法院另查明，根据江苏省公安厅出台的《江苏省网约房治安管理规定（试行）》文件规定，网约房只需具备住宿的功能即可，并未强制要求必须取得旅馆业特种行业许可。本案中被告李某、陆某作为业主，虽将房屋出租给被告刘某使用，但刘某将房屋委托给被告某房地产咨询中心用作经营网约房，该中心通过平台发布房源信息寻找房客，并配备专门保洁员、保洁车打扫卫生更换床褥，有需要还可提供餐食。因此，网约房仍是经营性用房，房客入住后，即形成了事实上的住宿服务协议，本案四名被告的行为实质上已经改变了房屋的住宅用途。此外，法院在实际调查中发现，网约房虽然为有住房需求的人提供了便利，但房客更换频繁，这与业主将房屋相对固定出租给特定承租人员的情况并不相同，存在治安、消防隐患和监管难题。
江苏省淮安市清江浦区人民法院经审理后认为，本案中四被告未经有利害关系业主的一致同意，改变房屋用途，其行为会造成与其他业主共用的电梯、通道等区域变得嘈杂、秩序混乱、安全系数降低等。同一栋楼且相邻的业主，双方在利用各自不动产时，应尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。原告耿某作为同楼层相邻房屋的业主，有权要求四被告排除妨害、恢复原状。最终，法院判决四被告立即停止案涉房屋的经营行为，恢复房屋住宅用途。目前，该案已判决生效。被告已经停止经营行为。

法官：将住宅房屋用作网约房经营，

需经全体业主同意

互联网时代下，共享经济正在演进。与单车、充电宝、按摩椅这些共享对象不同，网约房的所有权归属于不同的业主。从现有管理模式看，行政机关虽然提供了官方网络平台，允许业主可以自主将符合条件的闲置住宅用房用于网约房经营，以此获得一定的经济收益，但是网约房一般为按日或按小时提供住宿服务，房客可以在任意时间入住和退房，且入住人数无法限制，这就会给其他业主的正常居住带来不利影响，如环境嘈杂、卫生混乱、消防隐患增多、安全系数降低等。
根据《民法典》规定，业主将住宅房屋用作网约房经营，需经全体业主同意，且应当尽量避免影响左邻右舍的正常生活。发现其他业主擅自将房屋用作经营用房，有利害关系的业主有权要求停止经营，恢复房屋住宅用途。同时，在支持网约房市场准入的同时，针对网约房可能产生的矛盾纠纷，还需加强协同配合，注重源头防范。