律师观点分析

房屋买卖合同约定家具、家电、装饰装修及配套作价过高，房价过低，是否可以撤销房屋买卖合同？

【核心问题】

1、房屋买卖合同主张违约的一方需要承担举证责任，另一方应当承担赔偿多少的依据？

2、房屋买卖合同约定家具、家电、装饰装修及配套作价过高，房屋交易价格过低，是否可以撤销房屋买卖合同？

【案号】

北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初28614号民事判决

北京市第二中级人民法院（2018）京02民终4341号民事判决

【基本案情】

2017年4月2日，马×××（出卖人）与闫×××（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋位于丰台区成寿寺路×××号院×××号楼×××层×××号（以下简称×××号房屋），房屋建筑面积共89.30平方米，规划设计用途为住宅。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为170万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为380万元。买受人向出卖人支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。具体付款方式及期限的约定见补充协议。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为120万元。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋—并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。当事人双方同意，自本合同签订之日起140日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。 同日，马×××（出卖方、甲方）与×××（买受方、乙方）、链×××（居间方、丙方）签订了《补充协议》，约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币550万元。乙方于2017年4月2日将第一笔定金人民币10万元以自行划转的方式支付甲方。乙方于办理权属转移登记前5个工作日将第一笔首付款50万元以建委监管支付的方式支付甲方；乙方于办理权属转移登记前5个工作日将第二笔首付款367万元以理房通支付的方式支付甲方……甲乙双方应于丙方取得贷款机构评估报告后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，自本合同签订之日起140日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定：以下附属设施随房屋一并转移并交付给乙方，以下装饰、装修及附属设施保持原状：卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门窗、热水器、暖气片，其他：无。 签订上述合同后，闫×××向马×××支付了定金10万元。2017年5月2日，马×××和闫×××签订了编号为C×××的网签合同。后双方合同未再继续履行。马×××称其于2017年7月2日在链×××的见证下递交通知书，内容是：“……因我本人属于换房，正在与另一方履行房屋买卖合同……本人希望你于2017年8月20日前完成房屋买卖合同使双方减少损失……”马×××又称其于2017年9月7日向闫×××通过快递方式发出催告函，内容是：双方应于合同签定之日起140日内（即到2017年8月20日止），办理完成房屋所有权转移登记手续。但由于贵方不按协议期限交付购房款项，不进行房屋所有权转移登记相关的任何流程，致使房屋买卖合同不能履行己逾期超过15日。为此，我方特发函催告，敦促贵方履行上述房屋买卖协议约定的责任和义务。否则，贵方要承担协议约定的违约责任。闫×××否认收到了上述通知书和催告函。链×××称其见证了马×××交付通知书给闫×××，对于催告函并不知情。闫×××向法庭提交了两份《关于<北京市存量房屋买卖合同>履约事宜的联系函》，内容是“购房合同中并未明确约定房屋家电及装修的规格、型号、数量、质量等必备条款，由此导致我无法核实该部分的价格380万元是否为市场公允价格……请您于收到本函件7日内，配合提供房屋家电及装修的规格、型号、数量、质量具体标准，同时应一并提供每项物品的单价。贵我双方应根据该内容，另行签订补充协议；……如购房合同中约定的房屋家电及装修的价格380万元过分高于本市的市场价格水平，且已达到《合同法》第五十四条规定的“显失公平”标准，则我有权要求撤销购房合同。”“……您在收到函件后，至今尚未提供房屋家电及装修的相关规格及清单，导致我无法就该价格进行认定。我认为，购房合同中约定的房屋家电及装修的价格380万元过分高于本市的市场价格水平，且己达到《合同法》第五十四条规定的显失公平标准，我有权请求人民法院撤销购房合同。”马×××认可收到了上述联系函，其认为闫×××所述不属实故未回复。闫×××另提交1303号房屋的户型图以及房屋内照片若干，欲证明房屋内的状况与合同的约定不符，房屋家电及装修的价格380万元过分高于本市的市场价格水平。闫×××提交链×××APP截图显示本次买卖的经纪人李×××，闫×××认为该内容与合同约定的经纪人姓名不符，链家公司存在过错。马×××向法庭提交其与案外人马×××签订的北京市存量房屋买卖合同以及居间服务合同、收据等，欲证明其在出售本案房屋同时亦签约购置马×××的房产，其向马×××支付了定金及首付款，现因闫×××不继续支付房款，其与马×××的合同亦处于中止履行状态，可能会造成后续的违约赔偿等损失。闫×××不认可上述证据的真实性，认为马×××购买其他人房屋的行为与本案无关。一审判决后，闫×××不服一审判决，提起上诉，二审法院维持原判。

【判决结果】

一审法院判决：

一、解除原告（反诉被告）马×××与被告（反诉原告）闫×××于二〇一七年四月二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及原告（反诉被告）马×××与被告（反诉原告）闫×××、被告北京链×××于二〇一七年四月二日签订的《补充协议》。二、被告（反诉原告）闫×××、被告北京链×××本判决生效之日起七日内配合原告（反诉被告）马×××注销编号为C×××的网签合同。

二、被告（反诉原告）闫×××于本判决生效之日起二十日内向原告（反诉被告）马×××支付违约金七十八万元。

三、驳回原告（反诉被告）马×××的其他诉讼请求。

四、驳回被告（反诉原告）闫×××的反诉请求。

二审法院判决

驳回上诉，维持原判

【律师点评】

  北京房屋政策的出台，会影响房屋买卖对市场的导向，从而会影响房屋的交易价格，必然会导致大批房屋买卖的违约行为，因此违约一方，也会寻找各找理由，推脱违约责任。本案违约方找到合同约定的家具、家电、装饰装修及配套作价过高，从而认为存在重大误解、显示公平，请求撤销买卖合同，已达到逃避承担违约责任的目的，但是，交易的房屋价值巨大，购买房屋属于生活重大事项，对房屋的交易价格应当充分了解，所签合同中对房屋状况亦进行了确认，房屋的交易价格也不可能为170万，显然成交价格550万元是房屋的真实价格，分为房屋价格、装修价格两部分，因中介考虑为闫×××减轻税负，所以才这样这样约定，所以签订合同应当规范，严谨，避免存在法律争议的约定。

  守约方主张对方违约需要承担举证责任，除了依据合同内容确定外，催告也是证明对方违约的主要证据，因此房屋买卖合同中，如对方没有按照合同约定履行义务，应当及时进行催告。

合同约定了违约责任，法院并不会一定全部支持合同的约定，违约方可以以违约过高为由，申请法院进行调整，法院会根据违约方的过错程度，交易房屋价格下跌情况，预期利益和守约方的实际损失情况等因素综合判断，根据公平原则确定违约金额，因此守约方一定需要注意收集实际损失的证据，以支持自己诉求的合理性。