房屋租赁合同纠纷案件，帮助当事人拿回一百多万款项

律师观点分析

当事人信息

原告：原告A，住北京市。

委托诉讼代理人：张玉文律师。

被告：北京市B公司，住所地北京市。

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付合同款115万元并按照银行同期贷款利率支付自2017年11月6日至2018年10月15日的利息损失71494元。事实和理由：2017年10月27日，原、被告签订《出租公寓解除协议》并约定由被告支付给原告115万元合同款，上述协议签订后，涉案租赁物依约拆除，但被告未依约向原告支付115万元合同款。

被告辩称

被告辩称，《出租公寓解除协议》是无效的，违反了合同法有对价、公平的原则。该约定不是被告的真实意思表示，侵害了集体合法财产。该协议是在我公司法定代表人退休，新的法定代表人不熟悉的情况下签订的，显失公平。赔偿利息损失没有法律依据。本案纠纷是租赁合同引起的，原合同有约定，不论是新农村建设还是拆迁，原告都不应当向我方要求补偿，一切补偿都归我方所有。

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2015年12月28日，原告作为承租人（乙方）与被告作为出租人（甲方）签订《朝阳区农村集体资产租赁合同书》，约定原告承租西柳村199号院内东侧第四排房屋，租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日，租赁期间如租赁物及所占土地被征占（包括但不限于征用、拆迁，租赁物所在地政府或者集体经济组织因新农村建设、环境整治等原因而占用），双方必须无条件服从，本合同自动终止。……乙方不得向甲方、征占人以及其他任何单位或个人提出本合同约定之外的任何赔偿、补偿等请求。租赁期间，如租赁物及所占土地被征占，一切补偿归甲方所有。

2017年9月12日，原告作出《西柳招待所室内改造装修说明》，载有：本招待所面积620平米，原貌环境全是普通间，内部环境陈旧，承租方已于2012年4月份重新全面改造装修，40个房间重新加盖40个卫生间，安装工费345200元，各种明细总造价490800元，经营收益估算2147605元。北边平房九间安装工费90280元，经营收益估算351000元。西柳招待所总改造装修造价926280元，至2018年12月31日止总收益为2498605元。合同至2018年12月31日止，合同未到期，因商户室内自己改造装修，若现在腾退，无法收回预期成本和收益，希望上级部门给予适当的经济赔偿：壹佰贰拾万元整，若未达成协议，商户希望继续经营到合同期满，以减少到最低损失。

2017年10月27日，原告作为承租方与被告作为出租方签订《出租公寓解除协议》，约定：鉴于双方于2016年1月1日签订了《朝阳区农村集体资产租赁合同书》（以下简称原合同），原告承租位于北京市朝阳区三间房乡西柳村199号院内东侧北后排租赁物……经双方协商，一致同意解除原合同，并达成如下协议：一、自本协议生效之日起原合同解除；二、被告支付原告腾退综合补偿款共计115万元。

关于《出租公寓解除协议》中所述2016年1月1日签订的原合同，原告主张与落款日期为2015年12月28日的《朝阳区农村集体资产租赁合同书》是同一份，签订该合同后，因双方将起租期变更为2016年1月1日，故在签订《出租公寓解除协议》时，直接称其为“2016年1月1日签订”。被告不予认可，称《出租公寓解除协议》中所称“原合同”，除此之外也包括2016年10月29日签订的《七间房朝阳区农村集体资产租赁合同书》。原告不予认可，称双方之间就租赁房屋只签订了落款日期为2015年12月28日的《朝阳区农村集体资产租赁合同书》。

庭审中，被告主张根据《朝阳区农村集体资产租赁合同书》的约定，原告无权向其主张补偿款，且《出租公寓解除协议》约定不公平，数额较多，双方签订该协议时，处于新、旧法定代表人交替的时期，公司的新法定代表人不清楚情况而签订，非其真实意思表示。对此，原告不予认可，称《出租公寓解除协议》为双方真实意思表示，合法有效，且其实际损失数额大于双方最后约定的补偿款。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《朝阳区农村集体资产租赁合同书》及《出租公寓解除协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告主张依据《朝阳区农村集体资产租赁合同书》，被告不应支付原告任何补偿款，但《朝阳区农村集体资产租赁合同书》签订在先，在此之后，双方就腾退补偿事宜签订《出租公寓解除协议》，签订在后的协议约定了被告支付原告腾退综合补偿款115万元，双方就补偿事宜达成新的意思表示，应以成立在后的合同为准。被告主张签订合同非其真实意思表示，显失公平，其所提供的证据不足以证明其证明目的，故本院对其该项抗辩意见不予采纳。原告主张的利息损失，无合同依据和法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：

裁判结果

被告北京B公司于本判决生效之日起十日内支付原告原告A一百一十五万元。