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遇到房屋征收拆迁时,作为承租人,你需要了解这些!

发布者:北京冠领律师事务所律师|时间:2019年11月20日|分类:拆迁安置 |317人看过

  在房屋征收实务中,无论是商业用房还是居住用房,都存在租赁关系,其中承租人不具有发房屋的所有权。而2011年我国公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定被征收人是被征收房屋的所有权人,但不包括房屋的承租人,也不包括对房屋享有其他物权的人。那么在遇到房屋征收时,作为承租人可以依据哪些法律来保障自身合法权益?

  首先,承租人需要明白什么是公房承租人和私房承租人

  因为我国法律对公房和私房的承租人征收补助标准是不同的,适用法律法规也是不同的。公房也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有。公房没有产权人,住户只有承租权,没有转让权。公房与私房的最大区别在于产权,私房是私有住宅个人或者家庭建造或购买的。

  其次,承租人需要明白房屋被征收时,可以主张那些利益?

  《征收与补偿条例》虽未对承租人的利益作出具体规定,但从法理和宪法的有关规定来看,对于房屋承租人的承租权在房屋征收时也应当给予保护。

  房屋承租人可以请求征收人补偿:搬家费、临时安置费、停产停业损失。如果征收人将以上费用补偿给被征收人,承租人可以民事起诉被征收人返还费用;如果征收人根本没有向被征收人或承租人提供以上补偿项目,承租人可以选择行政诉讼等方式主张权益。

  当然承租人要在租赁期限内遇到拆迁才能主张赔偿,且是合法建筑才行;另外,承租人需要保存好租赁合同、租金缴纳记录,如果是合同期满未续签,但实际上继续缴纳租金使用房屋,在法律上租赁期限自动转为无限期限。这一点不用担心。

  如果是商户企业,需要有营业执照且注册地址和实际地址一直,且都是被拆迁地址,另外要注意了,如果存在偷漏税行为,会影响补偿标准的。

  最后,私房承租人和公房承租人分别可以根据那些法律法规维权?

  1、 公房承租人应根据地方政府关于公有租赁房屋征收补偿规定维权。

  根据《征收与补偿条例释义》规定,因在征收实践中,各地公房形成历史原因不同,政策也不同,对公房承租人的补偿问题,难以在全国层面上作出统一规定,所以由各地政府根据实际情况制定相关政策。

  2、私房承租人可以从《合同法》、《物权法》、《关于申请强制执行国有土地房屋征收与补偿决定若干问题的规定》来维护自己的利益。

  司法实践中,房屋征收被归于不可抗力事件,其补偿问题,通常按照《合同法》以不可抗力作为解除事由依法来解决。为了维护自己的权益,私房承租人通过在租赁合同约定补偿项目、标准和方式来维权。在房东获得征收补偿后,承租人依据租赁合同向被征收人即房东主张补偿金。

  但是,未来事往往不能提前预知。租赁合同签订时,承租人没有考虑到征地拆迁情况也约定了不可抗力免责条款这时候该怎么办呢?难道无法得到赔偿吗?这时候维权就需要用到《物权法》了。

  根据《中华人民共和国物权法》第一百二十一条规定,因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。

  因此,承租人对租的房屋,租用或购买的设备装饰物、装修材料等都享有用益物权。因拆迁影响使用和收益的可依法获得补偿。

  另外,2012年4月10日施行的最高人民法院《关于申请强制执行国有土地房屋征收与补偿决定若干问题的规定》规定,申请强制执行时需要提供直接利害关系人的意见。在法院强制执行时,强制执行文书可以对被征收人强制,对承租人强制却没有任何法律依据。承租人作为直接利害关系人,有权提出意见。有相关房屋 土地征收纠纷可咨询冠领律师事务所;https://www.guanlingls.com/。


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