裁判要旨
案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《商品房优先认购协议》及《商品房优惠期认购协议书》的订立系基于王钢与中海盛明置业之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭王钢对中海盛明置业的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中王钢寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与中海盛明置业之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。
案例判决正文
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
(2017)最高法民终356号
上诉人（原审原告）：王钢。
被上诉人（原审被告）：青岛海宜林投资控股有限公司，住所地山东省青岛市崂山区海尔路南端凯旋商务中心610室。
法定代表人：姜峻，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：青岛中海盛明置业投资有限公司，住所地山东省青岛市市南区银川西路17号四层404-410号。
法定代表人：赵国庆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高鸽，该公司职员。
上诉人王钢因与被上诉人青岛海宜林投资控股有限公司（以下简称海宜林公司）、青岛中海盛明置业投资有限公司（以下简称中海盛明置业）案外人执行异议之诉一案,不服山东省高级人民法院（以下简称一审法院）（2016）鲁民初40号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。王钢的委托诉讼代理人李艳丽、张日辉，海宜林公司的委托诉讼代理人王虹缨、何士林，中海盛明置业的委托诉讼代理人高鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王钢上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判停止对山东省青岛市市南区高雄路xx号x单元xxx户、x单元xxxx户、x单元x户、x单元xxxx户房屋的执行；3、确认王钢享有山东省青岛市市南区高雄路xx号x单元xxx户、x单元xxxx户、x单元xxxx户、x单元xxxx户房屋的产权；4、判令海宜林公司、中海盛明置业承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。王钢在海宜林公司申请一审法院裁定保全查封案涉房屋之前已签订商品房买卖合同，王钢提供的银行打款记录及收款收据足以证明其已经支付购房价款，王钢提供的入住通知单、缴纳物业费、电梯费、电费、供热费、有线电视费、装修保证金费等收据也足以证明其对案涉房屋已实际占有并使用至今，一审法院认定上述证据无法证明王钢的商品房买卖行为及实际占有的事实明显错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。王钢在海宜林公司申请一审法院裁定保全查封案涉房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同，并已经按照合同支付了购房价款且合法占有该不动产，且自身不存在过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的规定。
海宜林公司辩称，（一）王钢不享有排除强制执行的实体权益。从物权公示的效果来看，王钢不是案涉房产的所有权人。从不动产物权公示效果看，即使王钢占有案涉房产，也是基于债权的占有，并不产生物权变动的效力。（二）王钢的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条可以排除强制执行的情形。王钢与中海盛明置业之间并未签订合法有效的书面买卖合同，双方也未办理正式的房屋交接手续，不能证明在海宜林公司申请查封之前王钢已合法占有案涉房产。王钢无法证明已就案涉房产支付了全部价款，且因王钢自身原因未办理过户登记。无论王钢是主张案涉房屋为以房抵债还是商品房买卖，都不能产生优先于海宜林公司对中海盛明置业享有的生效法律文书所确定债权的效力，也不能排除海宜林公司申请的强制执行。请求二审法院驳回王钢的诉请，维持原判。
中海盛明置业未作答辩。
王钢向一审法院起诉请求：1、判令停止对山东省青岛市市南区高雄路xx号x单元xxx户、x单元xxxx户、x单元xxxx户、x单元xxxx户房屋的执行；2、确认王钢享有山东省青岛市市南区高雄路xx号x单元xxx户、x单元xxxx户、x单元xxxx户、x单元xxxx户房屋的产权；3、本案诉讼费用由中海盛明置业、海宜林公司承担。事实与理由：王钢与中海盛明置业签订青岛市商品房买卖合同的行为发生在海宜林公司申请一审法院裁定保全查封案涉房屋之前，且房屋已经实际交付。王钢对案涉房屋支付了相应对价，并对案涉房屋进行了装修，实际居住占有使用至今。为维护王钢的合法权益,应当停止对案涉房屋的执行，并依法确认王钢享有案涉房屋的产权。
一审法院认定事实：海宜林公司与中海盛明置业等借款合同纠纷一案，一审法院于2014年7月15日作出(2014)鲁商初字第41-2号执行裁定书，裁定保全查封了中海盛明置业位于山东省青岛市市南区高雄路16号国隆·唐巢x单元xxx户、x单元xxxx户、x单元xxxx户、x单元xxxx户等房产，查封期限两年，自2014年7月15日至2016年7月15日。2015年5月12日，一审法院作出(2014)鲁商初字第41号民事判决书。该判决生效后，申请执行人海宜林公司向一审法院申请强制执行，一审法院依法立案受理，并于2015年7月3日将该案指定青岛中院执行。青岛中院执行过程中，王钢向一审法院提出执行异议。其异议理由是：王钢自2008年起为中海盛明置业提供工程款共计1170万元，后王钢与中海盛明置业达成以房抵债协议，并依约定将上述房产抵债给王钢，王钢已实际入住。但因青岛市2011年起根据青政办发〔2011〕8号《青岛市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》所施行的限购政策，王钢及其家庭因拥有房产数量较多，一直未能办理过户手续。王钢已合法取得上述房产并居住，故王钢对上述房产享有所有权。2016年3月21日，一审法院经审查作出(2016)鲁执异5号执行裁定书，裁定驳回王钢的异议。王钢于2016年4月6日向一审法院提起案外人执行异议之诉。
另查明，案涉国隆·唐巢（综合楼）项目于2010年6月12日取得预售许可证；于2012年7月13日竣工。本案争议房产登记在中海盛明置业名下。
再查明，2011年1月31日，青岛市国土资源和房屋管理局下发《关于落实住房限购政策有关事项的通知》，该通知明确如下意见：一、政策界定:（一）购房时间以交易合同网签备案时间为准。合同网签备案时间在2011年1月31日之前（含1月31日）的，不受住房限购政策限制。二、相关规定：（七）住房限购政策期间，对不符合限定购房套数政策的，不予提供网签备案服务。房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当与其解除买卖合同。……房地产交易登记机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的,不予办理房屋登记,……。（八）房地产开发企业、房地产经纪机构违反上述规定，或与购房人串通、提供虚假信息的，由房产行政管理部门责令限期整改；拒不整改的，依法严肃查处，暂停其网上签约。2014年9月1日解除住房限购政策。
一审法院认为，王钢主张对案涉房屋享有所有权，并以此为由请求停止执行不能成立。从物权公示的效果看，王钢并不享有本案争议房产的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案争议的房产仍登记在中海盛明置业名下，对外公示的所有权人仍为中海盛明置业，且本案不存在法律另有规定的情形，故从不动产物权公示的效果看，中海盛明置业仍系案涉房产的所有权人。占有不动产并不产生物权变动效力，即使王钢已占有本案争议的房产，也不能认定王钢据此获得本案争议房产的所有权。
从案涉六份协议的性质看，其中五份《商品房优先认购协议》，一份《商品房优惠期认购协议书》，上述协议具有预约的性质，双方没有签订正式的商品房买卖合同。另外，王钢在执行异议程序中主张的是以房抵债，前后的主张也并不一致。王钢的理由，并不足以产生优先于申请执行人海宜林公司对被执行人中海盛明置业享有的生效法律文书所确定债权的效力，其对本案中案涉房产所提的排除执行的异议请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，王钢对案涉房产依法并不享有所有权以及排除执行的其他实体权益，故其主张享有案涉房屋的所有权，并据此请求停止执行，缺乏法律依据，一审法院不予支持。中海盛明置业经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是其对自己诉讼权利的处分，依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决：驳回王钢的诉讼请求。案件受理费59882元，由王钢负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王钢提交新证据如下：1、案涉四套房屋的《青岛市商品房出售合同》、不动产登记档案一份、中海盛明置业2017年7月13日出具的情况说明一份。2、照片一组。3、中海盛明置业2017年7月19日出具的情况说明一份。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、案涉四套房屋的《青岛市商品房出售合同》签订时间为2013年7月20日，该证据形成时间在本案一审诉讼之前，一审期间，王钢并未出示该证据。二审期间，王钢关于该合同签订后存放于中海盛明置业处，自己并不持有的主张有悖常理。该证据不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条第一款规定的新证据，本院对此不予认定，王钢对此应承担举证不能的法律后果。对于王钢主张2601、2602、2602附现在统一为一套房产问题，中海盛明置业2017年7月13日出具的情况说明并不能产生推翻作为公文书证的《青岛市商品房预售许可证》的效力，王钢的该项主张本院不予认定。2、照片证据形成时间不明，且无法证明是案涉房屋的照片。3、中海盛明置业2017年7月19日出具的情况说明主张双方是商品房买卖关系，而王钢在前述执行异议程序中提供的情况说明主张双方是以房抵债关系，王钢前后主张并不一致。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，根据双方当事人的诉辩情况，本案二审期间的争议焦点为：王钢关于对讼争房屋排除执行的上诉请求是否应当支持。
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实，案涉房屋登记在中海盛明置业名下。因此，从物权公示的角度来看，中海盛明置业是案涉房产的所有权人。虽然王钢实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定王钢取得案涉房屋所有权。
案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《商品房优先认购协议》及《商品房优惠期认购协议书》的订立系基于王钢与中海盛明置业之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭王钢对中海盛明置业的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中王钢寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与中海盛明置业之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。
因此，王钢对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。
综上所述，王钢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费59882元，由王钢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾劲松
审 判 员 吴晓芳
代理审判员 高 榉
二〇一七年十二月四日
法官助理 柳 凝
书 记 员 武泽龙
