征收补偿安置房客观上无法履行,被征收人能否转换货币补偿方式主张权益

【前言】

征收补偿安置协议签订后,征收人对于征收补偿安置房的交付在客观上确实无法履行,被征收人面临遥遥无期的回迁房屋,是否可以提起诉讼转换货币补偿方式主张权益?如果可以,又以何种标准要求赔偿损失?

双方当事人签订的意思表示真实且不违反法律法规强制性规定的征收补偿安置合同属于合法有效的合同。当该合同约定的回迁房屋在客观上无法履行时,可以转换为货币补偿的方式,且货币补偿的金额应相当于合同实际履行时被征收人可以取得的利益。

【案例参考】

在《赖某诉某城市*管理处房屋拆迁合同纠纷上诉案》中,案件事实:“1995年10月4日,赖某作为乙方与甲方某市整治某管理处(于1998年11月26日更名为*管理处)签订一份《房屋拆迁安置合同》,约定:甲方依法拆除乙方某号房屋及其附属物;乙方房屋产权证的建筑面积为23.77平方米,非住宅铺面为23.77平方米,使用面积为21.18平方米;甲方在某小区范围内易地过渡安置乙方房屋一套,搬迁过渡安置住宅建筑面积为81.60平方米;甲方在某整治工程全部峻工、建成铺面后(工程工期自1997年9月开工起至2003年9月止),在某沿岸甲方开发的首期商铺(位于市区一类地区)中优先安置偿还一层商铺给乙方所有,作为拆除乙方房屋的补偿,偿还铺面建筑面积为23.77平方米,如有超出或不足部分,以当时商品房价格甲、乙双方互相结算;特上款内容全部履行后,乙方将过渡安置房交还给甲方;房屋搬迁费、营业铺面临时安置补助费等费用。甲、乙双方同意不予互相结算。合同签订后,赖某已经按约定搬离拆迁范围。但*管理处一直未朴偿给赖某合同约定的铺面。赖某遂干2005年8月19日诉至某市某区人民法院,要求判令*管理处在某市一类地区偿还一层商铺(面积为23.77平方米)给赖某。*管理处在庭审中明确表示无法补偿铺面。经一审法院释明,赖某将其诉讼请求变更为:请求判令*管理处向赖某偿付拆迁补偿款50万元(以铺面价格评估结果为准)。一审法院委托某市价格认证中心对赖某原位于西关路12号房产于2003年9月30日的价格进行评估,评估价值为420,729元。*管理处辩称,因规划改变无用于补偿的铺面,仅愿意补偿赖某被签订合同时被拆迁房屋价值即26,147元。

某自治区某市某区人民法院一审审理认为:“原告与某市整治某管理处签订的房屋拆迁安置合同是双方真实意思表示,未违反法律禁止性规定,因而合法有效,双方均应恪守履行。某市整治某管理处已经更名为某市城市*管理处,故被告某市城市*管理处应承受该合同的权利义务。原告已经依约履行搬迁义务,被告亦应按合同约定补偿给原告相应的铺面。但被告至今未按合同约定履行补偿铺面的义务,故被告的行为已经构成违约,应当承担相应的违约责任。但由于合同约定用于补偿的铺面并未修建,客观上被告已经无法实际履行合同原定的交付铺面的义务,被告在庭审中亦表示无法补偿铺面给原告。原告在审理过程中变更诉讼请求,要求被告进行货币补偿,符合法律规定。被告对原告进行补偿的货币金额应相当于合同实际履行时原告可以取得的利益。故被告应当按合同原定的交付的铺面时间即2003年9月30日时原告被拆迁铺面的市场价值对原告进行补偿,根据评估价值应为420,729元。遂一审依据《民法通则》第111条之规定判决如下:被告某市城市*管理处应补偿原告赖某420,729元。

某自治区某市中级人民法院二审审理认为:“当事人对原审查明的事实无异议,本院对原审认定的事实予以确认。被上诉人赖某与某市整治某管理处签订的房屋拆迁安置合同是双方真实的意思表示,并未违反法律禁止性规定,因而合法有效,双方均应修守履行。某市整治某管理处已更名为某市城市*管理处,救某市城市*管理处应该承受该合同的权利义务。被上诉人已经依约履行了搬迁义务,上诉人亦应按合同约定补偿相应的铺面给被上诉人赖某。上诉人至今未按合同约定履行补偿义务的行为已经构成造约,应承担相应的违约责任。由于合间约定用于补的铺面并未修建,客观上亦无法补詹铺面给上诉人。被上诉人在一审过程中变更诉讼请求,要求上诉人以货币补偿,符合法律规定。按照合同约定,某市坡市*管理处对赖某进行补偿的货币金额应相当于合同实际履行时被上诉人可以取得的利益。一审法院接照法定程序委托某市价格认证中心对赖某位于西关路12号房产于2003年9月30日的价格进行评估,评估价格为420,729元。本院对某市价格认定中心的资质予以认定,并对该机构作出该价格认证书内容的真实性和合法性予以确认。该价格认证书真实反映了讼争房星当时的实际价格。上诉人提出按1995年10月的评估报告赔偿给被上诉人26,147元的要求,本院不予支持。综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,判决并无不当,驳回上诉,维持原判。”

本案是一例房屋拆迁合同纠纷案。合同双方当事人的争议焦点集中在违约一方当事人承担违约责任的方式及在一方当事人违约时,另一方当事人损失数额的认定。本案所涉合同签订及生效均在《合同法》及《城市房屋拆迁管理条例》颁布之前,故应适用《民法通则》进行调整。而《民法通则》第111条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的,另一方有权要求履行或者采取补救措施,并有权要求赔偿损失。根据上述规定,违约责任的承担方式包括:实际履行、采取补救措施及赔偿损失。本案中,双方当事人对*管理处违约均无异议。按拆迁合同约定,对被拆迁人的补偿方式为房屋产权调换,即以拆迁人将要建设的同等面积铺面作为对赖某进行补偿。但合同约定的期限届满后,*管理处却未将约定的铺面交付赖某。诉讼过程中,*管理处表示,由于市政规划的变更,在约定的地点未能修建铺面且*管理处亦无其他铺面可以交付赖某。这就意味着*管理处在客观上已陷入履行不能的境地,而赖某如请求*管理处承担继续履行合同的违约责任,其诉讼目的就会完全落空。虽然赖某可以另行起诉,但无疑会增加赖某的讼累。

关于一方当事人违约时,另一方当事人损失数额的认定。《民法通则》第112条规定,当事人一方违反合同的赔偿责任,应当相当于另一方因此所受到的损失。赖某与*管理处签订拆迁合同的目的,是在合同约定的时间取得与其被拆迁房屋地段类似、面积同等的铺面。如果合同正常履行,赖某即可在合同约定的时间取得相当于上述铺面的经济利益。而由于*管理处的违约造成合同不能实际履行且无法交付铺面,造成赖某无法实现其合同权利,也无法取得因合同的正常履行而带来的经济利益。因此,在损失数额认定问题上,应充分考虑合同当事人对合同的合理预期,而不应是赖某被拆迁房屋在被拆迁时的实际价值。因此,在本案的损失数额的认定上,一审、二审法院均以赖某被拆迁的房屋在合同约定的交付铺面时间即2003年9月时的市场价值作为原告的损失即较为合理。虽然赖某是让渡其被拆迁房屋作为拆迁合同对价,通过放弃被拆迁房屋的所有权而取得其合同权利,但毕竟本案的责任承担依据不是侵权行为而引起的财产返还或赔偿损失侵权责任,而是违约责任,故*管理处主张仅按赖某被拆迁房屋在合同签订时的实际价值对其进行赔偿缺乏依据且有失公平,故未得到法院的支持。

【律师说法】

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条的规定:“诉讼过程中,当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的。不受本规定第三十四条规定的限制,人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的,人民法院应当重新指定举证期限。”因此,在本案的审理中,一审法院在认定*管理处事实上不能承担继续履行的违约责任后,即释明赖某可以变更诉讼请求。

赖某将其要求*管理处变继续履行合同的诉讼请求,变更为请求*管理处对赖某进行货币补偿50万元,即要求*管理处赔偿其损失。因此,在本案的审理中,因为法官释明权的适当行使,使纠纷能够得到妥善的处理,既充分地保护了当事人的诉讼权利,亦减少了当事人的诉累,有利于纠纷的有效解决。