南京拆迁律师：因征收决定引起物权变动的规则的理解

因征收决定引起物权变动的规则的理解

【背景】

《物权法》规定的房屋征收决定不登记即引起物权变动,如何理解?现实适用时如何保护善意第三人的权益?

房屋征收决定发生的物权变动,不以登记和交付作为生效要件。房屋征收决定自送达被征收人时生效后,国家即可取得所有权。在征收人未办理登记的情况下,如果善意第三人受让该被征收房屋,依据公信原则,出于对不动产权利登记薄的依赖而从被征收人处受让该不动产的第三人,可以对抗和排斥真正权利人的物权,法院对该善意第三人的权利请求,应当依法保护和支持。

【案例】

在《某市人民政府关于某南迎宾大道改造项目房屋征收决定书》中征收公告载明:“因某南迎宾大道改造项目(某开发区范围)建设需要,某市人民政府作出《房屋征收决定》(某政征(2011]2号),决定对下列范围的房屋实施征收。《物权法》第28条规定了“因人民政府的征收决定导致物权变动的,自人民政府征收决定生效时发生效力”。本条是关于因征收决定引起物权变动的规定。从发生的原因来看,物权变动大致可以分为两大类:一类是基于法律行为引起的物权变动;另一类是基于法律规定法院判决、公用征收继承以及事实行为等法律行为以外的原因引起的物权变动。前一类按《物权法》第9条和第23条规定,未经登记或交付,不发物权变动效力。而对后一类物权法却规定未经登记或交付,可以直接生效。之所以作了两类的区分及适用不同的规则,主要有两点考虑:其一,后一类包括政府征收决定等引起的物权变动,是依据公法进行的变动，因为有公权力的介入,物权变动的状态往往比较明确,物权变动本身已经具有很强的公示性,能够满足物权变动对排他效力的要求,从而不必进行登记或者交付而直接生效。其二,不动产登记涉及国家专门机关的行为,其构成及过程相对比较复杂;动产交付往往也要经过一定的时间。不动产登记和动产交付作为公示手段,除具有权利关系明晰和保护交易安全的优点外,还因要求过于严格,势必存在交易不便捷的缺点。因此,在将登记和交付作为物权变动生效要件的同时,对某些本身已经符合公示性要求的物权变动,例外地承认不以登记和交付作为其生效要件,正可以弥补公示要件主义过于严格的缺陷。在理解时,对征收决定引起物权变动还应注意:征收是指政府以行政命令的方式强制取得单位和个人财产所有权或使用权的行为。征收是一种行使公权力的行为,具有强制性,被征收人必须服从。近年来,随着我国社会经济的迅猛发展,公共建设的任务非常繁重,征收在各地的运用越来越多,因征收导致物权变动的情形也有逐渐增加的趋势。当然包括《物权法》第42条规定的公共利益需要下的土地征收、房屋等不动产征收等。可见,《物权法》对征收规定了严格的程序和条件。国务院也就国有土地上房屋的征收制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》予以调整。人民政府在进行征收时,应作出征收决定,征收决定送达被征收人时即发生法律效力,被征收的集体土地或者单位、个人的房屋、其他不动产所有权自征收决定送达时转移给国家。

审判实践中,还应首先注意依法保护物权取得人的合法权益。征收决定引起的物权变动,只要发生法定原因,即征收决定生效,即可直接发生物权变动。因此,对该类物权变动,不应以不动产登记作为权利人是否取得物权的要件,应在法定原因发生时及时认定所有权转移,依法保护物权取得人的合法权。益

另外特别要注意保护善意第三人的合法权益。依照规定在征收决定发生的物权变动,不以登记和交付作为生效要件,征收决定生效后,国家即可取得所有权。由于物权的变动和公示存在“时间差”,实践中可能会出现这样的情况,在新权利人取得所有权之后,不动产仍登记在原权利人名下。如果原权利人将该不动产转让给善意第三人,就会存在真正权利人和善意第三人之间的权利冲突问题。一般认为,在新权利人未办理登记的情况下,如果善意第三人受让该不动产或者在其上设定限制物权的,依据公信原则,出于对不动产权利权利人的物权,法院对该善意第三人的权利请求,应当依法保护。

【经验总结】

《物权法》规定,房屋征收决定自送达给被征收人生效,且不以登记为生效要件,此时的不动产所有权自此转移给国家。这种规定并不是意味着国家系无偿征收,也不是意味着房屋征收没有法定程序与救济途径可言。重要的是通过对条文的深度解析以保护物权取得人及善意第三人的合法权益。