南京律师揭秘“国土集拆”

案情简介

2011年1月末,A省B市C区人民政府D街道办事处E村村民委员会自命为“城中村”改造活动的拆迁人,启动了村庄里的综合开发建设。抵不住村委会工作人员软硬结合的攻势,村里大部分人都与村委会签订了拆迁补偿安置协议,并拆除了房屋。不过李杨(化名)以及另外九户E村村民认为补偿额过低且拆迁办没有依法公布相关征拆文件,拒绝签订协议并委托律师维护合法权益。

E村是一个城中村,城中村的土地性质一直是一个比较暖昧的问题,因为土地性质的不同直接决定了补偿标准的高低,且高低之间堪称天壤之别。于是,李杨等10户的代理律师向B市人民政府国土资源局申请公开E村的相关土地信息。商后,B市人民政府国土资源局公开了《关于B市城市建设农用地转用和土地征用的批复》,证实E村早在2001年12月就已被批准征收为国有土地。

获知土地性质之后,李杨等10户的代理律师向E村村委会发出《律师函》，求其停止违法拆迁行为。之后,E村村委会未再继续对李杨等10户实施拆迁。

律师详解   所谓国土集拆是指被拆迁区域的土地性质属于国有,理应按国有的补偿标准进行补偿,但拆迁方却走起了集体土地上房屋拆迁路线,按地方政府出台的土政策自行确定拆迁程序、补偿标准。

目前,“国土集拆”在地方拆迁,尤其是三线城市拆迁中出现的频率是比较高的。究其原因,无非在于拆迁一方想钻法律的“空子”—我国整体的法律体系没有对集体土地拆迁作出规定,涉及集体土地征收问题的基本法,也仅仅是亟须修改的《土地管理法》与属原则性规定的《物权法》。其中,《土地管理法》关于补偿的规定主旨在于按照土地原用途补偿,具体区分耕地与耕地以外的其他土地(宅基地就属于这个范畴)两种情况确定补偿标准:①耕地的补偿事项包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿、青茴补偿,而这四项的补偿标准原则上又分别为被征耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍、需安置的农业人口数乘被征耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍、省级权属部门规定的地上附着物补会标准食与青苗标准:②耕地以外的其他土地的补偿事项只包括土地补偿与安置补助费,而补偿标准由省级权属部门规定。而《物权法》关于征收补的规定,只是笼统划一地要求“保障被征收人的居住条件。

归结来看,《土地管理法》只谈到了地的补而没有到房的补偿:并地的朴偿标准显然具有浓烈的计划经济色彩并没有融入市场标准这一素。而《物权法》的规定也因缺乏可量化的操作标准而不能切实落到实处。换言之,仅仅凭借现行《土地管理法》《物权法》的的来,集体土地上的房星征收工作难以真正规花农民们的合法权益也很难得到切实保障。

实践中,鉴于《土地管理法》、《物权法》对集体土地上的房屋征收留有空白,而大量的集体土地上房屋征收拆迁又要进行,各地政府及其相关职能部门纷纷出台地方性规范文伴“填漏”。但是,现阶段“土地财政“尚未得到抑制,各种各样的地方政府规幸或规范文件,鲜有落实中央制定的”两个保”原则的—保障农民现有生活水平不降低,农民的长远生计有保障。

“国土集拆”无疑会侵害到被征收人的合法权益。对于被征收人来说,要避免国土集拆,最关键的方法论就是辨明土地的性质。前文已就如何辨明进行了详细阐释,此处不再赘逑。最后,一旦通过法律手段确认了“国土集拆”之实,被征收人拆迁主体不仅应当按照国有土地上的房屋征收或者商业化开发重新依法走程序还应当依据国有土地的这一套标准对被征收人进行公平补偿。