【案情】

   2012年1月26日被告向原告借款50万元，并将一间房屋抵押给了原告，但双方没有办理抵钾登记。2014年6月5日，被告以物抵债将该栋房屋转让给原告以偿还其中30万元借款。原告同意后，给被告开具了还借款30万元的收据，并到房产管理部门办理过户手续。2015年12月15日，原告领取了新的《房地产权证》，并使用该房屋。后来原告要求被告协助其办理该房屋的《国有土地使用权证》，被告则要求原告再支付20万元，原告不同意，遂于2016年1月16日向法院提起诉讼，请求判令被告将该房屋占有的土地使用权过户到原告名下。

   法院认为:原告写给被告的收据中注明了所购房屋为30万元，该房屋的所有权证亦已办至原告名下，故法院确认双方转让房屋行为合法有效，价格为30万元。依照房地产交易的有关规定，房地产转让，房屋的所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转移。由此，原告要求被告协助其办理所转让房屋的国有土地使用权证的过户手续，理由充分，应予支持。被告提出原告仍欠其所转让的房款20万元，证据不足，不予采信。依法判决在本判决发生法律效力之日起15日内，被告应协助原告将房屋的国有土地使用权证办理至原告名下。

【律师分析】

   如果双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，那么买卖房屋范围内的土地使用权应当随着房屋所有权一起转移给买方。目前，各地的房屋土地管理部门对房屋买卖过户的做法不一致:有的只需要办理房屋产权过户手续，领取新的房屋所有权证，有的还需要办理土地使用权过户手续，领取新的土地使用权证。但是不管如何，根据房屋和土地不分离的原则，房屋范围内的土地使用权应当随着房屋的买卖一起转让。

   房屋抵押必须办理抵押登记，否则不发生法律效力。如果没有办理抵押登记，那么债权人(即抵押权人)对房屋并无优先受偿权。根据《担保法》第41条和第42条的规定，以城市房地产等建筑物抵押的，必须签订书面的抵押合同，抵押合同应当办理抵押登记，登记单位为县级以上地方人民政府规定的部门，抵押合同自登记之日起生效。本案中，由于房屋抵押未办理抵押登记，原告对房屋的抵押权实际上依法不存在，但是原告以一部分借款冲抵购房款，且被告已经出具了购房款收据，双方又办理了房屋产权过户手续，应当认定原告取得了房屋的所有权。

【律师提示】

   对于房产等不动产抵押应当及时到房管部门作抵押登记，否则抵押无效。