案件描述

[导语]：2015春节正月初一大清早，好朋友——方老板便来到胡永红律师家拜年，一阵寒暄之后，方老板便拿出一纸借款抵押合同，请胡永红律师支招看其抵押的一幢别墅如何处理为好?否则其借款暂时难以收回。

[案情简介]：方老板和王小四比较熟悉。一天王小四登门拜访来向方老板借钱，说是正在做粮油批发生意，货款经常不能及时回收，流动资金很困难，如果方老板能及时借给他十万元现金，可以按二分利息计息，年底本息一次性还清，为让方老板放心，王小四同时把他巴东县蛇口村乡里的房子也抵押给他。

方老板也知道王小四乡里的住宅是幢豪华型别墅，少说也卖得十五、六万元。于是，就爽快拍了板，当下签了合同，还想拿到王小四的房产证。王小四说：“对不起，没办证。乡里乡亲，知根知底，还怕不知道是谁的房子?用不着办证。”两天之内，十万现金便出了手。

借款之后，还不到两个月，方老板就听说王小四不见了。方老板再三打听，果然王小四全家失踪!方老板心想跑得了和尚跑不了庙，驱车去乡下一转，谁知那幢别墅王小四又卖给了同村村民苏某，对方竟然有王小四的房产证和土地使用证!

方老板从乡下一回来，就急忙请胡永红律师查看其所签订抵押借款合同，胡永红律师看了他们双方所签订合同后说：“这套别墅是不能抵押的。天哪这是怎么回事?”

[律师意见及法律依据]：王小四对方老板的抵押的确无效。

《物权法》第一百八十二规定：“以建筑物作为抵押的，该建筑物中占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依前款规定一并抵押的，未抵押的财产视同为一并抵押。”《物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;……”因此，此栋别墅要和它占用范围的土地使用权一并抵押，但是宅基地不能抵押，所以，方老板根本不可能取得这幢别墅的抵押权。

对此，胡永红律师用一首七言绝句以示小结：

宅基地不能抵押

小王借款别墅抵，不到二月再来卖;

一房一抵再来卖，老板知情没得辙;

宅基地不得抵押，合同无效法不认;

房抵土地一并抵，土抵房产一并抵;

房地一体作抵押，宅基耕地是例外。

律师观点分析

案件描述

[导语]：2015春节正月初一大清早，好朋友——方老板便来到胡永红律师家拜年，一阵寒暄之后，方老板便拿出一纸借款抵押合同，请胡永红律师支招看其抵押的一幢别墅如何处理为好?否则其借款暂时难以收回。

[案情简介]：方老板和王小四比较熟悉。一天王小四登门拜访来向方老板借钱，说是正在做粮油批发生意，货款经常不能及时回收，流动资金很困难，如果方老板能及时借给他十万元现金，可以按二分利息计息，年底本息一次性还清，为让方老板放心，王小四同时把他巴东县蛇口村乡里的房子也抵押给他。

方老板也知道王小四乡里的住宅是幢豪华型别墅，少说也卖得十五、六万元。于是，就爽快拍了板，当下签了合同，还想拿到王小四的房产证。王小四说：“对不起，没办证。乡里乡亲，知根知底，还怕不知道是谁的房子?用不着办证。”两天之内，十万现金便出了手。

借款之后，还不到两个月，方老板就听说王小四不见了。方老板再三打听，果然王小四全家失踪!方老板心想跑得了和尚跑不了庙，驱车去乡下一转，谁知那幢别墅王小四又卖给了同村村民苏某，对方竟然有王小四的房产证和土地使用证!

方老板从乡下一回来，就急忙请胡永红律师查看其所签订抵押借款合同，胡永红律师看了他们双方所签订合同后说：“这套别墅是不能抵押的。天哪这是怎么回事?”

[律师意见及法律依据]：王小四对方老板的抵押的确无效。

《物权法》第一百八十二规定：“以建筑物作为抵押的，该建筑物中占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依前款规定一并抵押的，未抵押的财产视同为一并抵押。”《物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;……”因此，此栋别墅要和它占用范围的土地使用权一并抵押，但是宅基地不能抵押，所以，方老板根本不可能取得这幢别墅的抵押权。

对此，胡永红律师用一首七言绝句以示小结：

宅基地不能抵押

小王借款别墅抵，不到二月再来卖;

一房一抵再来卖，老板知情没得辙;

宅基地不得抵押，合同无效法不认;

房抵土地一并抵，土抵房产一并抵;

房地一体作抵押，宅基耕地是例外。