案件描述

[导语]：2015年农历正月初八刚上班，胡永红律师的好朋友周灿辉便来到湖北清江源律师事务所办公室，拿着一大叠借条及借款抵押合同，诉说债务人曹昆将其抵押的房子又变卖给了其他人，请胡永红律师支招看如何实现其债权?

[案情简介]：曹昆是个走南闯北的游商，他向其朋友周灿辉借钱，双方签订了借款及抵押合同，并将本市江边小区2栋406号套房的房产所有权证、土地使用权证一并抵押给了周灿辉。

到了年底，曹昆应该还本付息了，却无消息。周灿辉去查看那套房子，谁知这套曹昆偶然回市居住的套房却有了新的房主。周灿辉当即回家取出抵押的两证，对方却也拿出了一模一样的两证，双方都感到了莫名其妙，相携去市房产局和国土资源局权属登记部门一查才明白：曹昆在抵押后曾办过一次两证挂失，周灿辉手中的两证，正是因挂失而失效的最开始的两证;而新房主的两证，是曹昆用补办的两证过户后办理的，合法有效。

周灿辉急了，慌忙拿出抵押合同说：“就算是我的两证无效，我的抵押权总有效吧?我的抵押合同总有效吧?抵押给我的房子，怎么能随便出卖呢?”结果被胡永红律师告知合同无效，这是怎么回事呢?

[律师意见及法律依据]：《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产为：“(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得荒地、荒山等土地承包经营权。”周灿辉仅有合同却未登记，抵押权并未设立。”

假设如果登记了，则抵押合同是有效的。按照《物权法》第一百九十一条之规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。所转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”按照此条法律之规定，曹昆或者是不能卖房，或者是以卖房款向周灿辉还债。

对此，胡永红律师赋七言诗一首以示小结：

不动产抵押自何时设立?

曹昆借钱住房押，两证挂失再补办;

补证又卖原住房，一房先押后又卖;

房产登记方有效，未经登记法不认;

登记抵押受保护，转让财产先还债。

律师观点分析

案件描述

[导语]：2015年农历正月初八刚上班，胡永红律师的好朋友周灿辉便来到湖北清江源律师事务所办公室，拿着一大叠借条及借款抵押合同，诉说债务人曹昆将其抵押的房子又变卖给了其他人，请胡永红律师支招看如何实现其债权?

[案情简介]：曹昆是个走南闯北的游商，他向其朋友周灿辉借钱，双方签订了借款及抵押合同，并将本市江边小区2栋406号套房的房产所有权证、土地使用权证一并抵押给了周灿辉。

到了年底，曹昆应该还本付息了，却无消息。周灿辉去查看那套房子，谁知这套曹昆偶然回市居住的套房却有了新的房主。周灿辉当即回家取出抵押的两证，对方却也拿出了一模一样的两证，双方都感到了莫名其妙，相携去市房产局和国土资源局权属登记部门一查才明白：曹昆在抵押后曾办过一次两证挂失，周灿辉手中的两证，正是因挂失而失效的最开始的两证;而新房主的两证，是曹昆用补办的两证过户后办理的，合法有效。

周灿辉急了，慌忙拿出抵押合同说：“就算是我的两证无效，我的抵押权总有效吧?我的抵押合同总有效吧?抵押给我的房子，怎么能随便出卖呢?”结果被胡永红律师告知合同无效，这是怎么回事呢?

[律师意见及法律依据]：《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产为：“(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得荒地、荒山等土地承包经营权。”周灿辉仅有合同却未登记，抵押权并未设立。”

假设如果登记了，则抵押合同是有效的。按照《物权法》第一百九十一条之规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。所转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”按照此条法律之规定，曹昆或者是不能卖房，或者是以卖房款向周灿辉还债。

对此，胡永红律师赋七言诗一首以示小结：

不动产抵押自何时设立?

曹昆借钱住房押，两证挂失再补办;

补证又卖原住房，一房先押后又卖;

房产登记方有效，未经登记法不认;

登记抵押受保护，转让财产先还债。