案件描述

【导语】：国庆节期间，湖北清江源律师事务所胡永红律师接待了其顾问单位某物业公司经理。该经理声称：该小区内原一业主早已将其住房卖掉，但其豪车还经常停在该小区内，并且拒交停车费。理由是：他只卖其住宅，未卖其共有部分，是否有法律依据?想咨询一下法律顾问胡永红律师：

【案情简介】：徐老板这几年发大财了。于是，他把原来一般住宅区里的一套住房卖了，在旁边的豪华住宅小区又买了套新的住房。可是又出麻烦：豪华住宅小区内轿车挤满了，虽说是要扩建停车场，但眼下徐老板的车是没有地儿放了。他只好把车仍开回原来卖房子的小区。

原小区因轿车少，停车不收费。但物业公司要向徐老板收费，理由是他已不是该小区的业主了。徐老板气得拿来房屋买卖合同给物业公司看：“我卖的是住宅，是里面的专用部分;外面的公用部分我并没有卖，你看，这买卖合同上根本没有提到外面!”

【法律依据】：根据《物权法》第七十二条第二款：“业主转让建筑内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”之规定，徐老板的说法是不符合法律规定的。物业公司向他收费是有道理的。

【关键词解读】

建筑物区分所有权中的共用权

建筑物区分所有权中的共有权，是指建筑物区分所有共有人对共有部分享有权利的总称。建筑物区分所有人对共有部分的共有权有以下特点：

(1)主体上的复数性：建筑物区分所有的共有人由整座建筑物或一个小区内所有建筑中的业主组成。他们共同构成了小区内共有部分财产的主体

(2)客体范围的广泛性：建筑物区分所有客体部分也是非常广泛的。具体来说，包括以下几个部分：建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙或地下室等。建筑物的共有部分及其附属物，如楼梯、消防设施、走廊、水塔、自来水管道等，以及仅为部分区分所有人所共有的部分，如各层楼之间的楼板，就仅属于相邻部分的所有人所共有。建筑物所占有的地基使用权，在法律上归属于全体建筑物区分所有权人所有。住宅小区的绿地、道路、公共设施、公益性活动场所、围墙、小区大门建筑、艺术装饰物等地上或地下共有物和水电、照明、消防、安保等公用配套设施，以及小区的物业管理用房，除依法应当归属于国家或有关法人所有的以外，原则上应当属于全体住宅小区的业主所共有。

(3)与专有部分相比的从属性：即共有部分的享有是以专有部分的享有为前提的，没有专有部分就不会有共有部分。这种从属性表现在发生上的从属性，转移上的从属性和消灭上的从属性。

(4)无优先购买权：在共有人将其专有部分转让之时，其他区分所有权人一般没有优先购买权。

对此胡永红律师用一首七言绝句做小结：

建筑物区分所有权中的共有权

业主转让所有权，共有权利亦转让;

买卖合同未约定，物权法律强规定;

全体业主共有权，客体范围很宽泛;

共有从属专有权，区分所有无优先;

律师观点分析

案件描述

【导语】：国庆节期间，湖北清江源律师事务所胡永红律师接待了其顾问单位某物业公司经理。该经理声称：该小区内原一业主早已将其住房卖掉，但其豪车还经常停在该小区内，并且拒交停车费。理由是：他只卖其住宅，未卖其共有部分，是否有法律依据?想咨询一下法律顾问胡永红律师：

【案情简介】：徐老板这几年发大财了。于是，他把原来一般住宅区里的一套住房卖了，在旁边的豪华住宅小区又买了套新的住房。可是又出麻烦：豪华住宅小区内轿车挤满了，虽说是要扩建停车场，但眼下徐老板的车是没有地儿放了。他只好把车仍开回原来卖房子的小区。

原小区因轿车少，停车不收费。但物业公司要向徐老板收费，理由是他已不是该小区的业主了。徐老板气得拿来房屋买卖合同给物业公司看：“我卖的是住宅，是里面的专用部分;外面的公用部分我并没有卖，你看，这买卖合同上根本没有提到外面!”

【法律依据】：根据《物权法》第七十二条第二款：“业主转让建筑内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”之规定，徐老板的说法是不符合法律规定的。物业公司向他收费是有道理的。

【关键词解读】

建筑物区分所有权中的共用权

建筑物区分所有权中的共有权，是指建筑物区分所有共有人对共有部分享有权利的总称。建筑物区分所有人对共有部分的共有权有以下特点：

(1)主体上的复数性：建筑物区分所有的共有人由整座建筑物或一个小区内所有建筑中的业主组成。他们共同构成了小区内共有部分财产的主体

(2)客体范围的广泛性：建筑物区分所有客体部分也是非常广泛的。具体来说，包括以下几个部分：建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙或地下室等。建筑物的共有部分及其附属物，如楼梯、消防设施、走廊、水塔、自来水管道等，以及仅为部分区分所有人所共有的部分，如各层楼之间的楼板，就仅属于相邻部分的所有人所共有。建筑物所占有的地基使用权，在法律上归属于全体建筑物区分所有权人所有。住宅小区的绿地、道路、公共设施、公益性活动场所、围墙、小区大门建筑、艺术装饰物等地上或地下共有物和水电、照明、消防、安保等公用配套设施，以及小区的物业管理用房，除依法应当归属于国家或有关法人所有的以外，原则上应当属于全体住宅小区的业主所共有。

(3)与专有部分相比的从属性：即共有部分的享有是以专有部分的享有为前提的，没有专有部分就不会有共有部分。这种从属性表现在发生上的从属性，转移上的从属性和消灭上的从属性。

(4)无优先购买权：在共有人将其专有部分转让之时，其他区分所有权人一般没有优先购买权。

对此胡永红律师用一首七言绝句做小结：

建筑物区分所有权中的共有权

业主转让所有权，共有权利亦转让;

买卖合同未约定，物权法律强规定;

全体业主共有权，客体范围很宽泛;

共有从属专有权，区分所有无优先;