一、没收租赁“保证金”实为违约金性质

《担保法》意义上的保证金与抵押、质押、留置、定金等担保方式具有同等意义，其目的就是为了保障债权的实现。商业地产租赁合同中，“保证金”的存在就是为担保承租方履行合同义务。虽然现行《合同法》及相关司法解释对于保证金的定义及适用并无明文规定，但结合上海市商业地产租赁的行业惯例，在商业地产租赁合同中，“保证金”条款与“违约金”条款通常相互独立、分开约定，但是除了明确保证金可以抵扣欠款外，还会在“违约责任”条款中加入没收保证金这一责任。

而在司法实践中，出租方在主张没收保证金这一违约责任时，多会强调保证金与违约金在收取方式、实际性质和作用上的独立性，但法院也多会以同时主张违约金和没收保证金超出“担保合同履行”之目的为由，认定保证金实质上属于违约金；同时再结合违约金条款、滞纳金条款以及欠付租金或其他违约事实，综合判断违约责任。

二、滞纳金实质系逾期付款违约金

商业地产租赁合同中约定的“滞纳金”一般是指承租方不及时缴纳租金、物业费、管理费、水电费等费用时，应按每日一定比例向出租方支付相应金钱损失。结合本团队处理的上海市各级各区法院的商业租赁纠纷可发现，上海各级各区法院较统一地认为滞纳金是违约行为对应的一种违约责任，即当事人就迟延履行合同义务所约定的单项违约金。在某些租赁合同未解约仅单纯欠租的个案中会着重审查或适用该条款。

至于具体个案中的滞纳金应以什么标准计算、起止日期如何确定，法院往往会结合个案合同解除事由、欠付理由、付款特点以及其他的违约责任条款的统一适用等因素，综合予以考虑确定。这里需要补充说明一点，行业惯例中常用的每日千分之三或千分之五的滞纳金计算标准是很难得到支持的。

三、“三金”在诉讼实务中能否同时主张

如上文所述，商业地产租赁合同中的违约金、保证金和滞纳金都具有违约金的性质，只是因履行时间、计算方式等不同，因而存在区别。实践中，对于当事人同时主张“三金”的诉请，由于不同法院对法律原则的理解适用存在差异，形成了不同的裁判尺度。

目前，上海市各级各区法院较统一的裁判思路是，出租方要求没收保证金与另行支付违约金的主张无法同时被支持；在此基础上，滞纳金的计算标准也会酌情调整为每日万分之五，计算周期也会计至合同解除之日或者立案之日。由此看出，在一般的商业租赁案件中，法院对于“三金”的认定持保守态度；但如何在个案中对该裁判尺度予以突破，就成为出租方在实践操作中需要着重思考和准备的要点，也是商业租赁纠纷案件中证据整理的难点。

根据上文对于“三金”的论述，“三金”均具备“违约金”的性质，违约金存在的目的和意义是补偿守约方实际损失，并给予违约方一定的惩罚。但在实践中，部分商业地产项目因为经济环境、交易习惯等现实因素，房屋空置或另行转租不仅会给出租方带来直接损失，还会对出租方的可期待利益及预期收益造成损害，尤其在某些情况下仅没收保证金是确实无法弥补出租方这一系列损失的。对此，法院应当结合合同约定和出租方的实际损失来认定违约责任，但实践中如法院采纳此观点，有可能会给承租方带来较大经济压力，甚至造成“未使用却付款”的局面，这也是法院在处理违约责任时考虑到双方市场地位、经济实力等现实因素而酌情裁判的原因。