上海市第二中级人民法院（2019）沪02民终10667号民事判决认为，房屋买受人明知自身无购房资格，仍于房屋卖售人签订房屋买卖合同，导致交易无法继续进行的，房屋买受人应当承担违约责任。

因房屋买受人无购房资格导致合同不能履行的，房屋卖售人有权解除合同【注：这只是一般原则，法院会根据每个案子的具体情况作出判决。比如，我最近代理了一个关于购房资格的案子，我代理买受人起诉继续履行合同，卖售人反诉解除合同（理由是买受人因无购房资格导致超过合同不能履行），我根据这个案子的具体情况对卖售人的主张做了抗辩，最后法院支持了我的观点，判决继续履行合同（以后有机会的话再和大家分享这个案例）】。

一、合同解除的原因和依据

1、合同解除的原因

房屋买受人不具备购房资格，则不能完成过户，法律关系就会长时间处于不稳定的状态，比如：（1）房屋如果被另案查封，则即便买受人具备了购房资格，也可能会履行不能，这可能就会导致卖售人对买受人违约，需要向买受人承担违约责任。（2）房屋因另案的生效法律文书可能会被强制执行，这可能就会导致卖售人对买受人违约，需要向买受人承担违约责任。（3）房屋被政府征收（拆迁），则可能产生很复杂的法律关系，很容易引起买卖双方之间的纠纷。（4）买受人一房二卖，且已完成过户给后者，则可能会在三者之间产生复杂的纠纷。（5）如果房屋毁损灭失，则责任承担会很复杂。

如果买受人一直不交社保或个税，则一直无法过户，或者限购政策再度加强，法律关系就会长期处于不稳定的状态。

另外，房屋一直不能过户还可能给卖售人造成损失，比如：（1）卖售人因标的房屋不能过户到买受人名下，导致卖售人没有购房资格，不能购买新的房屋。（2）卖售人即便有购房资格，也可能在首付比例、贷款利率等方面承担不必要的成本和损失。（3）卖售人还可能因此错过了房价较低的购房时机。

以上是法院支持解除合同的主要原因。

2、合同解除的依据

合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。】

（1）约定解除

如果房屋买卖双方所签订的合同约定了由于买受人不具备购房资格导致无法过户则房屋买卖双方任何一方都有权解除合同的，则从其约定，卖售人有权解除合同。

但是，如果双方约定的是由于买受人不具备购房资格则等待买受人具备购房资格时再办理过户手续，则卖售人无权解除合同。

简单讲，即有约定的从约定。

（2）法定解除

《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”

a.不可抗力

《合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。” 有些法院认为，新的限购政策的出台导致买房人不具备购房资格，应当属于不可抗力，并据此解除合同。如：（2016）沪0113民初12930号民事判决。

b. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的

适用这个条款需要解释两个概念“违约”、“合同目的”。

看房屋买卖合同，有些约定了过户是买卖双方共同的义务，有些只强调了过户是卖售人的义务。但是，不论合同上是否明确载明买受人有义务配合过户，根据交易流程，过户需要买卖双方共同办理才能完成，因此说过户是卖售人的义务，也是买受人的义务。买受人不履行此义务即构成违约。

再说合同目的，有些法院认为卖售人的合同目的是取得房款，取得房子的所有权是买受人的合同目的，只要卖售人取得了全部房款，不过户不影响卖售人的合同目的实现。其实这种说法不太准确，有些机械。因为房子不过户到买受人名下，就还在卖售人名下，卖售人无法将之提存以完成自己过户的义务，这就会给卖售人带来很多潜在的成本和法律风险，也可能会给卖售人另外购房带来购房资格上的障碍。因此，将房屋过户到买受人名下也是卖售人的一个很重要的合同目的。我代理的（2018）沪01民终163号案判决的观点和此观点很类似。

c.情势变更

《合同法解释二》第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。有些法院认为新的限购政策属于情势变更因素，因新的限购政策导致的合同无法履行，当事人可以基于情势变更原则解除合同。当然，有些法院变通请示变更原则为因不可归责于双方当事人的事由导致合同无法履行，并以此为由解除合同。

二、合同解除的法律后果

1、由于新的限购政策导致购房者失去购房资格，导致房屋买卖合同不能按照约定的时间过户，房屋买卖双方互相不负违约责任。但是，在房价上涨较多的背景下，有些法院基于所谓的公平原则判决卖售人给予买受人一定的补偿。但是，不论是《合同法》及其司法解释，还是《民法总则》等法律司法解释在合同责任中并未规定所谓的公平责任。

2、购房者没有购房资格和新的限购政策无关，即便没有新的限购政策，购房者也没有购房资格，买受人需向卖售人承担违约责任。