【案情简介】1996年1月10日，城市投资公司投资建设了城市大厦。

1996年9月19日，城市投资公司与新干线科技公司签订《场地租赁协议》，将城市大厦的5层（以下简称场地）租赁于新干线科技公司，租赁用途是用于商业办公。

协议约定租期24年，自1996年10月1日至2020年9月30日。租期分三段：第一段为8年，1996年10月1日至2004年9月30日，租金每年30000元；第二段为8年，2004年10月1日至2012年9月30日，租金每年60000元；第三段为8年，2012年10月1日至2020年9月30日，租金每年120000元。

1996年9月23日，城市投资公司将场地交付于新干线科技公司。同日，新干线科技公司预交2年租金60000元。

2016年10月1日起，新干线公司继续占有使用场地，以合同期限超过20年无效为由，拒绝支付场地租金。

城市投资公司前来律所咨询，了解法律对此是如何规定的。

【城市投资公司咨询】租赁合同期间超过20年是否有效，超过后如何支付相关费用？

【律师解答】

其一、【房屋租赁合同的租期】1996年9月19日，城市投资公司与新干线科技公司签订的《场地租赁协议》实质是房屋租赁合同，是双方的真实意思表达，双方约定租期为24年，自1996年10月1日到2020年9月30日。

其二、【《合同法》对租期的规定】《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款对租期做出明确规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

法律依据：《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

其三、【房屋租赁合同的效力】本案双方约定的租期为24年，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款之规定，前20年：自1996年10月1日至2016年9月30日之间的约定有效，最后4年：自2016年10月1日至2020年9月30日之间的约定无效。

其四、【合同无效如何支付房屋占有使用费】虽然房屋租赁合同期间超过20年的部分无效，但新干线科技公司持续占有使用房屋，依据民法的公平原则，其应当支付费用。

具体的费用标准，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，可以参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

因此，自2016年10月1日起，虽然合同期限超过20年，但是新干线科技公司继续占有使用场地，应当参照年租金120000元支付房屋占有使用费，其拒绝支付的行为于法无据。

【法律依据】《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”