当下商品房买卖以预售方式为主，商品房预售面积往往通过图纸的方式显示出来，预售面积与实际交付面积存在面积误差，而面积差异是当前房地产买卖纠纷中常见的纠纷引发事由。
1房屋面积差的计算标准
商品房房屋面积差的计算首先设计到房屋计价依据的问题。2001年建设部颁布的《商品房销售管理办法》第18条规定：“商品房销售可以按套（单位）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单位）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积”。也就是说，商品房房屋计价存在按套内建筑面积计价、按建筑面积计价、按套（单元）计价三种计价方式。按照相关规定，无论按何种方式，均应当明确公摊面积、套内面积或平面图及尺寸，但是在处理上有所不同。
第一，对于按套（单元）计价方式之约定如何认定。
在按套（单元）计价的情况下，买卖双方就交易标的物商品房的情状有相对详尽的理解，如约定无论房屋面积发生何种变化，均按套（单元）计价，则即使存在面积差仍以套为计价方式，但实践中对于按套（单元）计价方式的约定如何认定存在争议。
（2017）云民终104号 一审法院认为，双方《预约认购协议》约定段海鸥向绿地公司购买两幢房屋，按套（幢）计价，绿地公司已向段某出示过将要签订的《商品房购销合同》，段海鸥对该《商品房购销合同》完全认可，段某提交的《商品房购销合同》也载明有按套（幢）计价的销售方式，按双方《预约认购协议》约定购买涉案房屋应当如段某所称按套（幢）计价，绿地公司抗辩称因房屋实测面积与认购协议约定的面积存在误差，双方不能达成一致意见，故未签订正式《商品房购销合同》的理由，与双方约定不符，没有事实依据，不予支持……本院认为……《预约认购协议》明确段某向绿地公司购买两幢房屋，按套（幢）计价，但明确房屋面积为预估面积在签订《商品房购销合同》时建筑面积以产权部门认可的测绘报告数据为准，但未明确房屋总价不变，绿地公司认为在单价不变的情况下，原预估的面积发生变化，总价也会发生变化。段某认为本案的房屋是按套（幢）计价，原预估面积发生变化，总价不变，双方不能达成共识，故应视为双方对房屋总价约定不明，导致未能签订本约合同，双方均有责任。
在本案中，出卖人与买受人就合同约定的房屋计价方式的理解不同，买受人认为合同中载明了按套（幢）计价的销售方式，则即使实际面积发生变化，以套计价算得的房屋总价应不变。对此，一审法院予以认可。但出卖人绿地公司认为合同中明确了房屋面积为预估面积，双方交易应以实测面积为准，在房屋面积单价不变的情况下，实际面积发生变化，算得的房屋总价应做调整。二审法院综合案件情况，认为在此情况下应当视为双方对房屋总价的计价方式约定不明。在（2017）闽民再98号、（2018）闽民申4145号、（2018）闽民申4142号案中，买卖合同中均约定有“鉴于《商品房买卖合同》条款明确约定讼争商品房买卖是按套出售，未对房屋每平方米单价作出了详细约定，并不适用合同第五条对面积确认及面积差异处理”等类似条款，法院据此认定“本案讼争《商品房买卖合同》约定计价方式为按套计算”,由此可见，在对于合同是否约定有“按套（单元）计价”的计价方式上，司法实践中确实存在争议，对此的认定，笔者认为应当结合合同条款的详尽程度、合同关于此约定的具体表述，并结合案件具体情况探究双方内心真意来综合认定。
第二，在约定按照套内建筑面积或者建筑面积计算面积误差的情况下，面积差以及面积误差比如何计算。
关于面积差：在合同已明确以房屋套内建筑面积或者已明确约定以建筑面积计算面积误差的情况下，应当遵循双方的合意，以约定的基数来计算实际面积差。根据2009年颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条，对于专有部分面积，一般按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。而对于建筑物总面积，按照前项统计总和计算。以以房屋套内建筑面积计算面积误差为例：
面积差=产权登记面积或（如无前项）实测面积—合同约定面积。
关于面积误差比：《商品房销售管理办法》第20条对于面积误差比的计算标准做出了详细规定：
面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100%。
第三，探索以套内使用面积作为商品房买卖计价依据。 由前文，当下房屋交易的计价方式除了以套计价之外，主要存在以套内建筑面积计价和以建筑面积计价两种方式，其中建筑面积既涵盖套内建筑面积，也包含了公摊面积。近年来，由于房地产行业乱象频发，职能部门也在不断探索建立更加科学、合理的房屋计价方式。 2019年2月18日，住房和城乡建设部发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”第一次明确提出房屋应由套内面积来进行交易。从当下实际而言，以套内使用面积计算是国际通行做法，其可以助力解决买房使用面积不透明的难题，确定标准以确保透明，使“所见即所得”，更切实地保护消费者权益保护。 2房屋面积差的处理原则
前文叙述了房屋交易面积差的认定以及计算标准，在判定面积面积差的法律责任上，主要涉及到《商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的规定。该司法解释第十四条也明确了在交付房屋面积与合同约定面积不符合时，应当如何处理。
1.有约定按约定
民事纠纷的处理本着意思自治的原则，如果买卖双方在买卖合同中对房屋交易中存在面积差异的处理做出了明确约定，应当按照约定来处理。但是在实践中存在着约定不明、双方当事人对约定的理解差异等问题。
（2019）甘民申62号 本案再审审查的焦点问题是争议房屋面积差异应如何处理。合同是当事人意思自治的结果，依法成立并生效的合同，双方当事人均应全面适当履行。本案中，双方在合同第五条“面积确认及面积差异处理”项下明确约定：“合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准”，且约定有“房屋面积最终以产权交易中心界定面积为准进行结算”的内容。“房屋面积最终以产权交易中心界定面积为准进行结算”系以条形章加盖形式载入合同，是双方选择的处理面积差异的方式，同时在该选择项下面还载明双方未选择的处理方式，即按照面积误差比绝对值以3%为分界点的处理方式，故以社会上普通人所能了解的含义为视角，双方选择的面积差异处理方式意思明确单一，并不致人产生歧义。
本案中，双方当事人在房屋买卖合同中对面积差异处理事项做出了约定，即以产权登记面积为准核算面积，在存在面积差时以|3%|为分界点处理面积差问题。对此，买方提出“该合同是被申请人提供的格式合同，没有体现双方协商的过程”。法院综合特定案件情况，认为双方约定的面积差处理方式意思明确，卖方的诉求不符合《合同法》第四十一条规定就格式条款按“通常理解予以解释”的情形，从而驳回了买方的再审申请。综上所述，小编认为对于房屋交付存在面积差的情况下，如果双方当事人对面积误差处理有约定的，应当从其约定。当事人提出该约定属于格式条款而归于无效等情况，则需要结合《合同法》关于格式条款等相关规定以及案件的具体情况综合认定。
2.无约定，按照第十四条处理
在当事人对于商品房买卖面积差异的处理方式没有明确约定的情况下，首先应当考量双方是否对进行面积确认及面积差异处理的依据作出约定，即是以建筑面积为依据还是以套内建筑面积为依据。在此基础上，同时在计价所依据的房屋面积不变的基础上，其内部套内建筑面积或者分摊共有建筑面积发生相应变化应当如何处理的问题。
（2018）内民再334号 本案中，兰德公司与魏某在合同中约定按建筑面积计价，明确了套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，但是并未明确约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。在交付房产后又一直存有争议，应属《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条约定不明的情形，故魏八香对超出合同约定3%以内的部分（0.45平方米），应按照合同约定单价补交房款。
上述案例体现了对于双方对于房屋面积差异处理无约定时，实际交付面积超出约定面积3%以内的处理方式。在无约定时，结合案件情况，参照《商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的规定，在面积误差比在3%以内时，双方应按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，予以支持。如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
商品房买卖中面积误差比的处理原则（无约定时）
面积误差比 | 处理方式 | |
3%以内 | 据实结算：（1）面积增加的，由买受人补足增加面积的房价款； （2）面积减少的，由出卖人返还减少面积的房价款。 | |
超过3% | 继续履行：（1）面积增加超过3%的，3%以内由买受人补足，3%以外由出卖人承担，所有权归买受人。 （2）面积减少超过3%的，3%以内由出卖人返还，3%以外由出卖人双倍返还减少面积的房价款。 | 解除合同、返还已购房款及利息 |
另外，应如何处理按照建筑面积计价时的一些特殊情形，如在建筑面积增加（减少）而套内建筑面积减少（增加）时应如何适用上述条款，实践中一般以提高或降低房屋实际使用率为标准判断房屋面积误差比值的提高或降低来决定适用上述司法解释。
