案件介绍：

    王某因生产经营需要资金，李某找到王某，说可以帮助王某借款30万元，借期半年，每月需支付2.1万元的利息，同时要将王某名下的房屋进行抵押担保。之后，李某要求王某签订了一份房屋买卖合同，作为借款的抵押担保，合同约定王某以30万元的价格将房屋卖给李某（房屋当时价格约80万元），房款当日支付，同时还约定了房屋过户、交房日期以及违约责任等。签订合同后，李某当日在预扣了一个月的利息2.1万元后，将剩余的27.9万元给付了王某。之后，王某按照2.1万元又支付了2个月的利息后，因经营原因无力支付利息，归还本金。李某多次要求王某支付利息并归还欠款无果后，李某持房屋买卖合同起诉到法院，要求王某办理房屋过户手续并交付房屋。王某答辩称，不同意李某的诉讼请求，双方不存在房屋买卖合同关系，双方之间应该为民间借贷合同法律关系。

     案件分析：

    本案的争议焦点主要有以下两点：

    一、双方之间的法律关系

  李某与王某之间不存在房屋买卖合同法律关系，二者之间存在民间借贷法律关系

   1、二者间的房屋买卖合同不是双方当事人的真实意思表示

无论是在借款之初双方协商确定的，还是后来双方实际履行的，即王某支付了2个月的利息，以及在王某未按照约定支付利息后，李某向王某催告的，均不是对涉案房屋进行买卖，而只是王某向李某借款，用涉案房屋进行了抵押担保，所以双方之间的真实意思为民间借款法律关系，而不是房屋买卖合同关系。

2、二者间的房屋买卖合同关系不符合常理、日常交易习惯

王某的涉案房屋价值为约80万元，其不可能仅仅以30万元卖给李某，这不符合常理。此外正常的房屋买卖交易，一般是先去看房屋，满意后再签订买卖合同。而且都采取分期付款的方式，一般是先付一定的定金，然后过户后再支付一定的房款，在交房后再支付一定的房款，最后在结清相关的物业费、水电燃气等费用后再付清全部房款。而本案中，买方未去看过涉案房屋，并在签订合同当日采取一次性支付全部购房款的付款方式，这不是一个正常的购房行为，违背生活常理、日常交易习惯，所以双方间不存在房屋买卖合同关系。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

所以，虽然本案中，王某与李某签订了涉案房屋的买卖合同，但实际上二者之间是民间借贷合同的法律关系，而房屋买卖合同只是作为民间借贷合同的担保合同而签订的，李某必须要变更诉讼请求为“归还欠款并支付利息”，否则如果坚持以履行房屋买卖合同要求过户、交房，将被法院裁定驳回起诉。

3、涉案房屋抵押担保合同并没有生效

关于涉案房屋是否已经为30万元民间借贷设定了抵押担保？按照《中华人民共和国担保法》第三十八条规定，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条规定，办理抵押物登记的部门如下：（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。所以，涉案房屋抵押担保合同并没有生效。

但《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。所以，本案法院按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，如果王某不履行生效判决确定的金钱债务，李某则可以申请拍卖涉案房屋，以偿还债务。

   二、王某需要归还的欠款本金和应支付的利息金额

   1、王某需要归还的欠款本金

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定，借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。

按照上述法律规定，李某预先扣除的利息2.1万元，应该在本金中予以扣除，即王某只需支付归还27.9万元的欠款本金。

   2、王某应支付的利息

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款规定，借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。

本案中，李某要求支付的利息为每个月2.1万元，折算年利率为84%，远远超过法律规定36%的年利率标准。27.9万元本金按照法律规定的36%年利率标准计算每个月的利息=27.9*36%/12个月=0.837万元，两个月的利息应为1.674万元，而王某已经支付了4.2万元的利息，所以对于多支付的2.526万元利息，王某有权要求李某予以返还。

王某每月应支付李某的利息为，27.9万元本金按照年利率24%的标准计算每个月的利息=27.9*24%/12个月=0.558万元。

所以，对于王某应支付李某的利息为，0.558万元每月*未支付利息的月数，但应该扣除多支付的2.526万元利息。

律师提示：房屋买卖合同法律关系、民间借贷合同法律关系和抵押担保合同法律关系，均为非常复杂的法律关系，涉及到的法律问题比较多，为了减少日后的争议、纠纷、更好地维护自己的合法权益，当事人需要签订完备的合同等法律文件，因为需要比较强的法律专业知识，所以建议聘请律师提供专业的服务。