在房屋买卖中所谓订金，并不是一个规范的法律概念，其不具有担保的功能，当买房人不能履行合同时，并不当然丧失要求返还订金的权利;而当开发商违约时，买房人也不能要求返还双倍的订金。但这并不意味着违约方不需要承担违约责任，守约方仍可依据合同和法律的规定要求违约方承担违约责任。

    房屋买卖中的定金则是法律明确规定的一种担保方式，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例(不超过20%)，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经成立生效。买房人在交纳定金后不履行合同义务的，开发商有权没收定金;而当开发商在收受定金后不履行合同义务的，买房人可以要求开发商双倍返还定金。