农村宅基地可以抵押吗？

一、农村宅基地可以抵押吗？

不可以，但除全国人大常委会授权开展农民住房财产权抵押贷款试点的地区外（2018年12月31日前）。

《民法典》第399条规定，宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权不得抵押，但是法律规定抵押的除外。该条与原《物权法》第184条基本一致。因此根据该条规定，宅基地是不可以设定抵押的，但存在全国人大常委会授权抵押的例外情形。

2015年8月10日，国务院发布《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，该《意见》明确要赋予农村承包土地的经营权和农民住房财产权“两权”抵押融资功能，加强农村金融服务。2015年12月27日，十二届全国人大常委会第十八次会议审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市区）、天津市蓟县等59个试点县（市区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》，对“两权”抵押贷款试点进行了法律授权，授权期限至2016年3月15日。其中，浙江省乐清市、青田县、义乌市和瑞安市属于本次“两权”抵押贷款试点试点地区。

2016年3月15日人行、原银监会、原保监会、财政部等部门联合发布《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》，本《办法》第2条规定，“农民住房财产权抵押贷款是指在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构向符合条件的农民住房所有人发放的、在约定期限内还本付息的贷款”。

2018年12月31日，“两权”抵押贷款试点结束后，第十三届全国人大常委会第七次会议审议通过了《农村土地承包法》修正案，明确了土地经营权可以向金融机构融资担保。而对于农村宅基地抵押贷款，“因农房流转和处置面临较大障碍，尚未形成有效闭环，故将其纳入宅基地制度改革统筹考虑，在改革取得实质性进展的基础上，再行研究农房抵押贷款的法律修订工作”（农业农村部2020年8月作出的相关答复）。

综上，根据现行法律规定，农村宅基地不可以抵押，如果银行目前有此类业务，也是2018年12月31日前试点地区办理的存量农村宅基地抵押贷款业务。

二、农村宅基地使用权可以拍卖处置/转让吗？

根据《中共农村工作领导小组、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发【2019】11号）、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《自然资源部办公厅关于印发〈宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答〉的函》等规定，宅基地使用权的转让有以下条件：

一是宅基地使用权的转让对象有严格规定，必须是同一集体经济组织内部成员转让，即同村的村民间买卖才有效，城镇居民或其他村村民购买宅基地在法律上均存在无效风险。

二是根据“一户一宅”原则，受让人没有住房和宅基地。

三是宅基地使用权不得单独转让，土地随房屋一并转让。

四是转让行为需征得集体组织同意。（司法拍卖不受此条限制）

司法拍卖宅基地使用权的条件与转让基本一致。目前各地法拍宅基地使用权已较为成熟，均对受让人条件依照法律规定做了严格限制，均要求同村人才能购买。

三、农村宅基地可以司法抵债吗？

综上，根据相关规定，合法的以物抵债不得出现违反法律强制性规定的情形。因此笔者认为农村宅基地作为抵债资产的，需要区分不同情形：一是如债权人系银行金融机构等组织或非同村个人的，则农村宅基地不得司法抵债；二是果债权人系同村个人的，则可以司法抵债。

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