关于建筑物区分所有权中车位车库相关问题的探析

随着中国经济的发展，城市建设加快，商品房开发不断增多，私家汽车作为普通交通工具逐渐普及， 在实际生活中，小区的车位和车库往往不能满足实际的需要。本文结合物权法的相关规定进行探析。

关键词：车库 车位 物权法 理论分析 解决机制

一、《物权法》中对车库、车位归属问题的规定

我国《物权法》74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。从此条可以看出，立法对一条可以看出，立法对车库、车位的归属规定有三种：法定归属(第三款，法律强制规定车库、车位归业主共有)、限制性约定归属(第一款，业主优先权的适用)、任意性约定归属(第二款，业主通过继受取得从开发商处于的车库、车位时适用)。

(一)法定归属

法定归属就是法律强制性规定车位的归属，它排除了当事人对车库、车位的约定，也就是法定归属排除了当事人的私法自治。《物权法》74条第三款规定：“占用业主共有的道路和其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。”在这款中，明确规定凡属于业主共有的道路或其他场地，不论开发商如何开发建设车位，这些车位都属于业主共有。开发商在商品房预售合同、商品房买卖合同中不得以任何形式约定这类车库、车位的归属，即使有约定也不发生法律效力。

(二)限制性约定归属限制性约定归属

就是当事人可以约定车位与车库的归属，但这种约定必须受到法律的一定限制。《物权法》74条第一款对限制性约定做出了规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”此款体现了开发商与买主可以约定规划的车库、车位的归属，但这种约定权受到一定的限制，即交易对象要受一定的限制，即在交易中业主优先。

(三)任意性的约定归属任意性的约定归属

是指当事人可以通过任意性的规定来确认车库、车位的归属，完全体现了当事人的私法自治。《物权法》74条二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，与当事人通过出售、附赠或出租等方式约定”。

二、相关车库和车位权利归属的理论分析

《物权法》出台以后有关小区车库、车位的归属依然存在着较大的争论，主要有以下3种观点。

(一)开发商所有说

这种观点认为，应根据“谁投资，谁受益”的原则来确定产权属。车库的兴建以及车位的划定，开发商都是需要付出一定努力的，所以说车库、车位当然应该归开发商所有。但是，这种观点忽视了一个问题即无法证明开发商没有将这种投资分摊到售房成本中。如果说车库的投资已经摊入到售房成本中，业主就变成了投资者。根据 “谁投资，谁受益”的原则，业主就当然对小区内的车库、车位享有所有权。但实际上用“谁投资，谁收益”的原则来确定小区车库、车位的归属是很难操作的。

(二)业主所有说

建筑物区分所有权包括3个内容：共有所有权、专有所有权员权。其中，共有所有权与专有所有权被称为是建筑物区分所有权的“两灵魂”。由于车库本身并不能成为《物权法》中所称的建筑物区分所权中的专有部分，所以说车库、车位无法成为建筑物区分所有权中的专有所有权的客体。因此，在关于车库、车位权属的争论中，最主要的争论点就是车库、车位是否属于共有物。根据《物权法》，共有是所有权的特殊形式，有共同共有和按份共有两种形态。建筑物区分所有权的共有与一般共有所有权是有差异的。日本学者认为是共同共有，而我国台湾的学者认为是按份共有。车库、车位的共有形态依笔者来看应当是一种特殊的共同共有。既然是共同共有，小区内的全体业主就应当共同对车库享有占有、使用和收益的权利。

(三)约定归属说

该观点认为，对小区车库、车位的归属应当通过约定来确定其归属。我国《物权法》规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。笔者认为，这样的约定归属并不是非常恰当的。首先，小区内的土地使用权是归属于全体业主的，已经公摊到房款当中。开发商如果不能证明其并未将建造车库的费用公摊到业主头上，就不应当拥有约定的权利。其次，开发商和业主的实力非常悬殊，是否修建车库完全是由开发商来决定。表面上看是通过约定而确定的权利归属，实际上业主别无选择。这样无疑是利用法律规定而保护了开发商的利益，同时牺牲了业主的利益。笔者认为，要确定车库、车位权利的归属最主要的判断标准有两个：其一，车库、车位的建筑面积是否计入商品房的公摊面积。如果说地下车库的建筑面积已作为小区商品房公用建筑面积进行了分摊，那么业主实际上已经购买了地下车库，地下车库的所有权应属于全体业主共有。其二，建设车库、车位的费用是否已经计入到购房款当中。开发商虽然未将地下车库的建筑面积分摊到公用面积当中，但其将建造地下车库的成本核算在住宅开发成本当中，在这种情况下小区内的车库、车位的所有权应当由全体业主共有而不是由开发商享有。

三、车库车位问题解决机制

(一)完善“首先满足业主需要”立法

《物权法》第74条规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”但这一规定过于笼统，在实践中不易操作，易产生歧义。立法没有明确对“首先满足业主需要”的这一权利做出阐述，使得开发商利用此以其强势地位损害业主利益。法律对“首先满足业主的需要”应进一步做出严格且详细的解释，“需要”不仅应包括优先的购买权，也应包括优先的租赁权、使用权等等，开发商不管是出租、出售还是附赠都必须首先满足小区内业主的需要。

(二)没有规定约定不明或没有约定情况下车库的归属

没有明确规定约定不明或没有约定情况下车库的归属，留下了“隐患”。开发商与业主虽为平等的民事法律关系主体，但双方经济地位悬殊、信息不对称;格式合同、格式条款广泛存在，在这种情况下允许当事人约定的后果就是开发商在合同当中。规定小区车库归其所有，从而严重损害业主的利益。故应在立法上规定在约定或约定不明时小区车库的归属。

(三)完善“产权登记”立法

《物权法》的规定肯定了车库作为独立所有权的客体的地位，车库作为不动产是独立的一物，具备公示登记的客观条件，但我国法律并没有车库所有权登记的相关规定，这一遗漏将造成产权人的权利得不到切实保障。我国之所以频繁出现小区车库、车位归属的纠纷，很大程度上是因为我国的不动产登记制度不完善、登记机关的不作为和登记的混乱造成。现实中颁发给车库购买者的权利凭证不是不动产所有权证书而是使用权证书，并且通常在使用权证书上所载明的使用年限是70年，这又与我国《合同法》的使用租赁的期限最长不得超过20年的明文规定不符，使得购买了20年后的权属与使用又处于混乱中。解决这类权属问题纠纷的根本就在于产权登记，而《物权法》仅规定了小区车库的约定处理方式，因此我们不仅应当从法律上确定车库的专有，并且也应规定车库购买者产权的强制登记和公示公信作用，从而最大程度地维护业主的既得利益和社会的公平正义，以促进社会的和谐。

综上所述，《物权法》的颁布，从一定程度上解决了因立法滞后所导致关于车位、车库归属争议的问题。但我国建筑物区分所有权制度尚处于起步阶段，有诸多不足，立法机关、司法机关应尽快从司法实务中总结经验、教训，以实现权属清晰、物尽其用，充分保障当事人根本利益的实现。