律师观点分析

       惠阳区商品房买卖合同纠纷实际案例：2016年7月19日，买受人邱某某与出卖人惠州市某某实业有限公司签订了《认购协议书》，但认购书上没有载明交楼的时间，且出卖人也无法证实签订认购书时已经告知了买受人涉案房屋的交楼时间，因为双方对交楼时间出现分歧，导致无法签订正式合同情形属于双方对合同的具体条款出现较大分歧，无法协商一致，合同无法订立双方均无过错，因此，买受人可要求解除合同并要求返还购房定金。

       惠阳律师邱文峰承办过多起商品房买卖合同纠纷案件，其中不乏因无法确定交房时间要求出卖人返还购房定金的案例，以下选取一例惠阳律师邱文峰亲自承办的因买卖双方因无法确定交房时间，买受人要求出卖人返还购房定金的成功案例。

惠州市惠阳区人民法院

民事判决书

原告：邱某某，女，汉族，1992年7月13日出生，住址：广东省惠州市惠城区，

委托诉讼代理人：邱文峰律师。

被告：惠州市某某实业有限公司。

原告邱某某与被告惠州市某某实业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月12日公开开庭进行了审理。原告邱某某的委托诉讼代理人邱文峰、被告惠州市某某实业有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告邱某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签署的《认购协议书》；2、判令被告返还原告交纳的30000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年7月19日到被告开发的，位于惠阳区淡水街道白云××中××山××龙××楼盘××楼处，经现场销售人员初步介绍与鼓动，签署了《认购协议书》，该协议书约定了房号、面积及价格等，但没有交房时间、违约责任等条款。并约定有在一定期间内双方签订正式的《广东省商品房买卖合同》。在约定时间，原告再次来到售楼处，与售楼业务员询问、协商交楼时间，业务员说交楼时间为2018年12月31日。原告觉得时间太长、因用房需要，希望将交房日期更改至2017年年底，不料，业务员说合同中交楼时间不能更改，遂要求退钱未果。且该房产在惠阳区房产管理预售管理系统查询为抵押状态。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，将该意向金返还给原告。现诉至法院，望判如所请。

原告邱某某为其陈述事实向本院提交的证据有：1、原告身份证；2、被告工商信息、组织机构代码证；3、认购书、收款收据、银行Pos小票；4、与销售员交谈的录音（已制作光盘）；5、惠阳区房产管理预售管理系统查询页面；6、惠州市房产管理局、惠州市住房和城乡规划建设局文件惠市房【2016】38号。

被告惠州市某某实业有限公司答辩称，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，本案系因被答辩人原因导致合同无法签订，故答辩人无须向被答辩人返还定金30000元。一、根据《****房屋认购协议书》的约定答辩人无须向被答辩人返还定金30000元。答辩人与被答辩人于2016年7月19日签订了一份《****房屋认购协议书》，协议对房屋情况、房屋价格、付款方式、合同签订时间等都做了详细的约定。其中根据认购协议书的约定被答辩人须在签订本认购书后7日内，即于2016年7月26日与被答辩人签署《广东省商品房买卖合同》，并支付首期款及办理银行按揭手续。而被答辩人以无法更改交楼时间为由单方表示拒绝签署上述合同，已违反了认购书中第二条第5点的约定，故答辩人无须退还相应的定金。二、被答辩人已无法更改交楼时间为由单方表示拒绝签署上述合同并非是法律规定的“不可归责于当事人双方的事由”。因一方当事人恶意磋商导致合同无法订立的，应当按照法律关于定金的规定处理。而在本案中，被答辩人要求更改交楼时间，并称要提前一年交楼显然系无理的，众所周知，开发商约定的交楼时间是要根据楼盘的开发建设、综合验收、消防建设进度等综合计算得出的时间，并非是可以随意更改的，且法律已明确规定，在商品房未经验收合格并达到交付使用标准时系无法交付房屋的。三、本案涉案房屋即被答辩人认购的****X幢XX层X号并不存在影响销售的外力因素。经查，本案涉案房屋即被答辩人认购的****X幢XX层X号房并不存在任何抵押及查封，可正常销售，答辩人与被答辩人签订的《****房屋认购协议书》可继续履行，并不存在任何障碍，故被答辩人要求解除认购协议书没有任何依据，应予以驳回。综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第4条及根据《合同法》第115条、《担保法》第89条、《最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释》第115条的规定，在本案中系被答辩人单方原因拒绝签署正式合同，其无权要求返还定金，双方签订的《****房屋认购协议书》可继续履行，被答辩人的全部诉讼请求均应予以驳回。

被告惠州市某某实业有限公司为其答辩向我院提交如下证据：1、惠阳区房产管理预售管理系统查询页面；2、商品房买卖合同（预售）。

对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。

经审理查明，被告是****楼盘的开发商。2016年7月19日，原被告双方签订《****房屋认购协议书》，约定原告认购惠阳区淡水街道XXX路中段****X幢XX层X号房。双方还约定了付款的方式，并且约定在2016年7月29日前签署《广东省商品房买卖合同》。合同签订后，原告交纳定金3万元。在约定的时间内，原告前往被告售楼处协商签订买卖合同。由于被告的交楼时间为2018年12月31日，原告觉得交楼时间太长，希望能将交房日期更改至2017年年底，被告没有同意，双方协商不成，没有订立正式的买卖合同。由于双方对是否应当退回定金3万元存在争议，原告诉至本院，希望判如所请。经本院主持调解，双方未能达成一致意见。

另查明，《****房屋认购协议书》没有载明交楼时间。

再查明，涉案房屋在起诉之日为抵押状态，在庭审辩论前处不存在任何抵押及查封，属可售状态。

本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。原、被告双方签订的房屋认购协议书，是双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。根据双方的举证及庭审调查，认购书上没有载明交楼的时间，且被告也无法证实签订认购书时已经告知了原告涉案房屋的交楼时间，因为双方对交楼时间出现分歧，导致无法签订正式合同，对此本院认为，以上情形属于双方对合同的具体条款出现较大分歧，无法协商一致，合同无法订立双方均无过错，因此，原告请求解除合同及退还定金的理由成立，本院予以支持。被告主张原告属于恶意磋商导致正式合同无法订立，定金不予退回的意见，与查明的事实不符，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十七条、第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除原告邱某某与被告惠州市某某实业有限公司于2016年7月19日签订的《****房屋认购协议书》；

二、被告惠州市某某实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还原告邱某某定金3万元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费325元，由被告惠州市某某实业有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审判员  梁东辉

二〇一六年十一月三十日

书记员  朱瑞仙

      惠阳律师建议：在商品房交易过程当中，应当了解并明确商品房基本情况（包括房间号、房屋建筑面积等）、计价方式和价款、逾期付款/交楼的违约责任、交付条件和交付手续等等，避免在交易过程中因对某项约定不明确，协商又达不成一致意见而导致交易失败。