律师观点分析

广东XX公司、A居间合同纠纷二审民事判决书 广东省惠州市中级人民法院 民事判决书 （2018）XX13民终1363号 上诉人(原审原告、反诉被告）:广东XX公司，住所地:惠州市惠城区XX， 法定代表人:A， 委托诉讼代理人:A、B，系该公司员工， 被上诉人(原审被告一、反诉原告）:A，女，汉族，1972年01月29日出生，住广东省东莞市， 委托诉讼代理人:A，系广东XX律师事务所律师， 被上诉人（原审被告二）:A，男，汉族，1984年9月22日出生，住广东省惠州市惠城区， 上诉人广东XX公司（下称隆塬惠州公司）与被上诉人A、被上诉人B因居间合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）XX1302民初11084号民事判决，向本院提起上诉， 本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结， 上诉人隆塬惠州公司上诉请求:1、撤销（2016）XX1302民初11084号民事判决书的第一项，依法改判为被上诉人A、B向上诉人支付违约金29100.O0元，两被上诉人承担连带责任， 2、判决一、二审案件受理费、反诉费由两被上诉人承担， 主要事实和理由: 一、一审判决适用法律错误，导致上诉人的合法权益受到损害， 2016年5月9日，被上诉人一、二通过上诉人的居间签订了编号为NO.LY11919198的《房地产买卖及居间合同》（下称“合同”）， 合同约定，被上诉人二购买被上诉人一人名下的位于惠城区河南XX××学府××单元××房物业，还约定了转让价款、产权过户手续、税费承担、物业交付、服务佣金、违约责任等， 合同签订后，因被上诉人二未办妥贷款手续而选择一次性付款的方式付款，但被上诉人一却拒绝继续履行合同， 2017年7月8日，俩被上诉人未与上诉人协商，私下签订解除三方签订的《房地产买卖及居间合同》的《协议书》， 俩被上诉人的行为构成了对上诉人的违约，应对上诉人承担违约责任:依据《房地产买卖及居间合同》第九条第3款“若买方或卖方任何一方违反本合同约定致使未能办理产权过户的，鉴于居间方已提供居间服务促成合同成立，违约方须向居间方支付违约金人民币29100， 0O元整”以及第九条第4款关于:“买卖双方在签订本合同之后协商解除本合同，私自签署《广东省房地产买卖合同》、私自交易，或中途委托其他中介公司交易的，视为居间方已完成了约定的全部居间服务义务，买卖双方应向居间方连带承担本合同约定的服务佣金”的规定，导致上诉人预期利益（即应当收取的佣金）29100.00元损失， 然而，一审法院不顾合同约定的违约责任承担的事实，违背当事XX自治原则，在没有任何事实依据的情况下，酌定减轻违约方承担的违约责任，主观适用《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，酌定俩被上诉人向上诉人支付违约金8000.00元，明显低于因俩被上诉人违约造成上诉人预期利益损失， 二、一审判决执行主体不明确，判决将无法执行， 上诉人的诉讼主张为请求判令被告A、B向原告支付违约金29100.00元，并对支付违约金承担连带责任， 然而，一审判决第一项判项却是“被告A、B在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东XX公司支付违约金8000元”以及诉讼费的承担决定是“案件受理费528元由被告A、王宪负担”， 该判项以及诉讼费的承担主体责任不具体、不明确，将使判决难以执行， 综上所述，一审法院适用法律有误，判决错误， 为维护上诉人合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，特向你院提起上诉，恳请你院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定，依法改判， 被上诉人A辩称:一审程序合法，事实认定清楚，请求二审予以维持， 被上诉人A未发表答辩意见， 原审原告隆塬惠州公司向一审法院起诉称:第三人A购买被告位于惠州市惠城区××学府××单元××房，原告作为居间人为被告与第三人的房屋买卖提供了居间服务， 三方于2016年5月9日签订了《房地产买卖及居间合同》， 合同签订后，原告积极协助和配合买卖双方（第三人与被告）办理相关手续， 但因第三人的贷款未获通过，第三人依据合同第三条第二款的规定提出一次性付款，被告无正当理由拒绝继续履行合同， 2016年8月16日，原告向被告发出《告知函》，催告被告按合同约定按时履行合同义务，但被告仍然拒绝履行， 现原告依据《房地产买卖及居间合同》第八条约定“在合同履行过程中，如任何一方不履行合同，不影响居间方按本合同约定收取服务佣金”，第九条第三款约定:“若买方或卖方任何一方违反本合同约定致使未能办理产权过户的，鉴于居间方己经提供居间服务促成合同成立，违约方须向居间方支付违约金人民币贰万玖仟壹佰元整（29100.00元）”，要求违约方即被告支付违约金29100元， 综上所述，被告违反合同约定，不履行合XX义务的行为，严重损害了原告的利益， 为维护原告的合法权益，特依据《民事诉讼法》的有关规定提起诉讼，望判如所请:1、判令被告向原告支付违约金29100元；2、判令被告承担本案一切诉讼费用， 在诉讼过程中，原告向本院申请追加第三人A为本案被告，并提交《变更诉讼请求申请书》，请求将原判项变更为:“一、请求判令被告A、B向申请人支付违约金29100元，并对支付违约金承担连带责任；二、两被告共同承担本案诉讼费， 被告一A（反诉原告）辩称，答辩人在本次交易中并无过错，根本不存在违反该合同第八条的情形， 相反，作为专业的中介方，违反了勤勉尽责的基本要求，没有了解买家是否有资格及能力及时足额获得贷款， 另外，上次诉讼被反诉讼人也全程参与，完全可以以独立第三人的身份提出诉请，没有必要再次起诉增加当事人的诉累及浪费司法资源， 被告A辩称，一、答辩人与被答辩人隆塬公司、A签署的《房地产买卖及居间合同》已于2016年8月21日因A违约而由答辩人解除，为此产生的违约责任（包括可能发生的对被答辩人的责任）应由A承担， 二、（2016）XX1302民初8856号判决书的判项并不能否认上述案件事实， 三、答辩人在收到（2016）XX1302民初8856号判决书后未上诉并与A达成《协议书》协商解除《居间合同》这一事实不构成答辩人须向被答辩人承担违约责任的理由， 四、退一步，即使答辩人须承担连带责任，被答辩人诉请的违约金金额也过高，应予以调低， 五、答辩人一直积极履行《居间合同》，无奈因A违约且只同意退还定金，而未免后续诉累，答辩人才被迫与A达成《协议书》，如法院及被答辩人能协调A继续履行合同，答辩人仍然愿意购买房屋，就行履行《居间合同》， 被告一（反诉原告）A反诉称，反诉人一再向被反诉人要求退回收取的“水电押金”未果，为了减少诉累，现提出反诉， 希望贵院准许并支持反诉请求:被反诉人退回反诉人的水电押金5000元， 原告（反诉被告）广东XX公司辩称，一、被答辩人与A签订的《协议书》解除的仅是买卖合同关系，《房地产买卖及居间合同》存在的居间合同关系仍未解除，答辩人有权依据《房地产买卖及居间合同》的约定要求被答辩人和A承担违约责任， 二、交楼押金5000元实际是定金的一部分，是否应当退还给被答辩人应经A同意， 被告A辩称，对事实跟理由认为是错误的，对于是否以其他的事实和理由退还，则有法院经行查明， 1，居间合同无法履行的原因是反诉人拒绝履行合同， 2、8856号案件在庭审的调解阶段确实与反诉人就居间合同的继续履行进行调解，但双方未能达成调解，但庭后也没有达成一致，所有并非反诉状中所陈述的被告二未能筹到全款， 3、被告二与反诉人签署是在8856号期间内达成的，仅限于双方买卖合同关系的解除，协议内容不影响原告与被告一的居间合同关系及纠纷的处理，所以被告一以这个协议书为由，对原告没有违约责任的理据是不足的， 一审法院认定的事实:2016年5月9日，原告广东XX公司、被告A、被告B共同签订《房地产买卖及居间合同》（下称“合同”）一份，约定:被告二向被告一购买座落于惠州市惠城区××学府××单元××房的房产【合同编号:NO.LY11919198】，建筑面积166.5平方米，购房金额97万元；依约定买方应于2016年5月11日前向卖方支付5万元定金；除定金及首期款之外的价款由被告二向银行申请贷款，买方须于本合同签署之日起7日内向银行递交相关办证资料，如无法贷款或贷款额度不足的，被告二须于到房产交易中心递交过户资料及确认双方身份前一次性付清余款或者在征得被告一同意下分期付款，否则，视为买方违约并应当承担违约责任， 合同第八条约定服务佣金费，基于居间方提供居间服务，并促成买卖双方签署买卖合同，买方向居间方支付服务佣金29100元；合同第九条第一款约定违约责任，如买方或卖方不按期履行合同约定义务的，或虽合同未明确约定履行期限，守约方或居间方发出催告通知七天后仍不履行的，逾期超过十五天的，守约方有权解除合同并要求违约方按本条第2款承担违约责任，守约方应向居间方、违约方发出解除合同通知， 但如守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按照物业转让价的万分之五违约金；第九条第三款约定，“若买方或卖方任何一方违反本合同约定致使未能办理产权过户的，鉴于居间方己经提供居间服务促成合同成立，违约方须向居间方支付违约金人民币贰万玖仟壹佰元整（29100.00元）；第九条第四款约定，买卖双方在签订本合同之后协商解除本合同、私自签署《广东省房地产买卖合同》（二手楼）、私自交易，或中途委托其他公司交易的，视为居间方已完成了约定的全部居间服务义务，买卖双方应向居间方连带承担本合同约定的服务佣金， 上述合同被告二在“买方”处签名、被告一在“卖方”处签名、原告在“居间方”处盖章；2016年5月11日被告一向被告二分别开具《收据》两份，款项为购买该房屋的定金共5万元， 同日，原告向被告一开具《收款收据》一份，款项为原告收到被告一的押金5000元， 因被告二向相关银行申请贷款未果，2016年8月16日，原告向被告一发出《告知函》，载明:因买方无法办理贷款，现欲一次性付清余款购买该物业，经我公司多次联系，至今对于物业是否继续成交未给与明确答复， 2016年8月21日，被告二向被告一及原告通过邮寄发出《解除通知》载明:因买方贷款未获通过，根据合同约定提出一次性付款的方式购买， 后因被告一未作回应，被告A诉至本院，要求解除合同及双倍返还定金，本院于2017年6月2日作出（2016）XX1302民初8856号《民事判决书》，判决驳回被告二的诉讼请求， 2017年7月8日，被告A与被告B签订《协议书》，协议约定:一双方一致确认解除上述《房地产买卖及居间合同》；二、双方一致认为，解除该合同的原因是第三方银行无法审批贷款的客观原因造成的，被告一、二队无法交易无责任，互不追责， 被告一在本协议签订当日将原定金5万元扣除0.5万元后，将剩余的4.5万退回被告二， 一审法院认为:被告一A、被告B与原告广东XX公司签订的《房地产买卖及居间合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，应受法律保护， 原告方作为居间一方向被告一、二提供居间服务，各方应当按照合同约定履行各自的权利义务， 前述合同中第九条第三款约定，“买卖双方在签订本合同之后协商解除本合同、私自签署《广东省房地产买卖合同》（二手楼）、私自交易，或中途委托其他公司交易的，视为居间方已完成了约定的全部居间服务义务，买卖双方应向居间方连带承担本合同约定的服务佣金， ”现被告一、二达成《协议书》共同确认解除《房地产买卖及居间合同》，其行为构成违约，应承担相应的违约责任， 关于违约金的问题，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”， 本案中，被告违约造成原告的实际损失是未获得相应的服务佣金，但鉴于原告目前只提供了部分中介服务，尚有后续的过户递件、产权交割、房屋交接等服务并未实际发生，根据本案的履行情况及双方的过错程度，本院酌定被告一、二应向原告支付违约金8000元， 被告一（反诉原告）A反诉称原告广东XX公司应退回押金5000元，合理有据，本院予以支持， 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下: 一、被告A、B在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东XX公司支付违约金8000元， 二、原告广东XX公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向被告A返还押金5000元， 案件受理费528元，由被告（反诉原告）A、被告B负担；反诉费264元，由原告（反诉被告）广东XX公司负担， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据， 本院组织当事人进行了证据交换和质证， 本案二审中，双方当事人均未提交新证据， 本案在二审中，经本院提议调解未果， 对本案一审中查明的事实，本院予以认定， 本院再查明,根据本案一审中已经提交的（2016）XX1302民初8856号民事判决书认定，因A未通过按揭贷款审批请求一次性支付房款以继续履行合同但未能提交其有支付能力而被驳回诉讼请求， 本院认为，本案系居间合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点主要是:一审法院支持的居间费用8000元是否合理，上诉人主张的违约金应否得到支持， 根据引起本案纠纷的《房地产买卖居间合同》的内容来看，涉及出卖人A、买受人B和中介方隆塬惠州XX公司三方，形成了出卖人与买受人之间的房屋买卖合同关系、中介方与买卖双方之间的居间合同关系，以及在买卖双方成交后委托隆塬惠州公司进行后续办证过户服务合同关系， 本案中争议的居间费，尽管在《房地产买卖居间合同》中是以“居间费”的形式约定的全额收费，但没有这一金额费用的收入，隆塬惠州XX公司绝不会免费为双方当事人办理居间之外的其他服务， 据此，“居间费”的收取是以隆塬惠州公司介绍成立房屋买卖合同并最终服务完成过户这一整个过程为前提的，既包括了居间费用也包括了服务费用， A与B之间的房屋买卖合同发生纠纷的原因，经生效的裁判文书确认是按揭贷款无法通过审批，且双方也没有达成一次性支付房款以继续履行的意见， 在仅仅是成立房屋买卖合同关系而未能最终成交的情形下，隆塬惠州公司仅仅是完成了《房地产买卖居间合同》中作为居间方的义务，而未完成后续服务合同中作为服务方的义务， 因此，尽管经隆塬惠州公司中介在A与B之间曾经签署关于涉案房屋的买卖合同，但因合同未能履行导致无需隆塬惠州公司提供办理过户手续等后续服务，故而隆塬惠州公司只能收取居间合同部分的“居间费”，而不能收取以“居间费”名义约定的服务费， 涉案的《房地产买卖居间合同》违约责任的条款，不能仅仅依据“意思自治”原则就认定其有效， 因该条款减轻或免除了原告应承担民事责任和法定义务，加重了被告与第三人的责任，应当认定为无效的格式条款、不能依据该条款处理本案的中介费用及违约金， 隆塬惠XX公司上诉主张依据该条款的约定，主张中介费和违约金的本院不予支持， 至于上诉人隆塬惠州公司所称的一审判决执行主体不明问题，一审裁判主文明确了A、B为共同义务人，在裁判文书生效后二者都是法定的义务人，并不会存在因责任主体不明而难以执行的问题， 综上所述，上诉人隆塬惠州公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持， 原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持， 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判， 本案二审案件受理费人民币528元，由上诉人广东XX公司负担， 本判决为终审判决， 审判长A 审判员B 审判员C 二〇一八年六月十九日 法官助理D 书记员E 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理: （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审， 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审