律师观点分析

张某与林某物权确认纠纷一审民事判决书 惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院 民事判决书 （2016）粤1391民初1390号 原告：张X，女，汉族，1969年4月25日出生，户籍地：四川省成都市金牛区。 委托代理人：邱文峰，广东铸铭律师事务所律师。 被告:林X，男，汉族，1985年5月15日出生，住址：广东省深圳市龙岗区。 原告张X诉被告林X物权确认纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，依法由审判员周勇担任审判长，与审判员李海仁、代理审判员钟丹燕组成合议庭，于2016年9月14日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人邱文峰、被告林X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告之父林少群(男，汉族，l962年l2月4日生，身份证号)在2009年结婚（男女方均系再婚），被告即林少群与前妻之子。组成新的家庭后，原告与被告居住在一起。原告与张贵琼（女，汉族，1959年3月8日生，身份证号、张天和（男，汉族，1966年10月19日生，身份证号）三人系胞兄妹。张贵琼、张天和均居住在四川成都，有工作，收入尚可。因原告当时在深圳工作，感觉到大亚湾的房子性价比高。原告三兄妹遂决定共同买套房子养老或投资，同时约定为节约费用和时间，一切对外的手续都由原告办理。因为原告在深圳有房贷等原因，遂与被告商量，借用其名在大亚湾购买房产，且给一定的报酬。这种方法也得到了张贵琼、张天和二人的同意。商量好后，2011年7月以被告的名义在与大亚湾皇庭房地产开发公司认购皇庭湾天下花园项目65栋0××号房，建筑面积171.36平方米，折后总价1522366元，首付4成即612366元，余款910000元银行按揭。相关凭证记录，2011年7月17日建设银行刷卡Pos小票二张金额为lOOOO40000=50000，此款为购房定金，后转成首付款；2011年8月7日建设银行刷卡Pos小票一张金额200000元，此款为部分首付款；2011年9月7日建设银行刷卡Pos小票一张金额384926元，此款为部分首付款；2011年9月7日建设银行刷卡Pos小票一张金额10390元此款为备交维修基金。上述款项均由原告支付，Pos小票持卡签名人均为原告“张X”。皇庭公司出具了收款收据，这些收据均为原告收执保管。其他所有款项，如物业费等均由原告支付。有一部分金额较小的票据未保管。 此后，原告每月转账给被告的银行账户，以备银行扣月供款6800元（随利率调整）、物业管理费514.08元，每月规律转款7500元左右。也有用张贵琼、张天和的账户支付的。主要通过银行转账，也有通过支付宝等方式。被告2012年12月9日出具了借名购房说明，说明该房产系原告借被告名字所买，并约定将房屋的处分等全权委托给原告，借名须支付报酬3万元。在2015年6月份，原告在与被告的往来款中，扣取了3万元作为借名的报酬。2015年8月21日，原被告双方一起到深圳龙岗区公证处，由被告全权委托该房产的全部事项，甚至收取售房款的银行账，也指定了原告的平安银行卡账号。在购房后，因家庭琐事影响，原被告之间的关系逐渐疏远。经原告了解，被告在2016年初，违反约定，未经原告同意，数次在中介放盘出售该房产。原告为了保证该房不被出售给他人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院提出了诉前保全申请并提供了相应担保，贵院经审查作出了(2016)粤1391财保10号民事裁定书，查封了涉讼财产。另外，原告认为，被告违反了约定出售房产，增加了原告时间和税收成本，原来支付的3万元借名报酬应返还给原告。在诉前查封后，原被告双方仍未就分岐达成一致，原告特向法院提起诉讼，请求判决：一、确认登记在被告名下的大亚湾中心区进港路43号皇庭湾天下花园65栋××号房产（房地产证弓：粤房地权证惠州字第××号）实际权益人为原告，由被告配合过到原告名下，相关税费由原告承担；二、被告返还30000元报酬给原告；三、本案的诉讼费用由被告承担。 原告向法庭提交了以下证据：证据1.原告、被告身份证，拟证明原告、被告主体资格；证据2.被告林X、林少群的户口本、原告与林少群的离婚协议，拟证明：（1）被告林X与林少群系父子关系；（2）原告与林少群曾经有婚姻关系；证据3.房产证复印件，拟证明涉诉房产登记在被告名下；证据4.大亚湾皇庭房地产开发公司认购书NO:0000520、合同签署确认单、商品房买卖合同，拟证明名义持有人（即被告林X）与开发商签订认购书，主要内容为购买皇庭湾天下花园项目65栋0××号房，建筑面积171.36平方米，折后总价1522366元，首付4成即612366元，余款910000元银行按揭；证据5.2011年7月17日建设银行刷卡POS小票二张金额为1000040000=50000，拟证明二张POS小票持卡签名人均为原告“张X”，此款为购房定金,注：后转首付款；证据6.（1）2011年8月7日建设银行刷卡POS小票一张金额200000元；（2）2011年9月7日建设银行刷卡POS小票一张金额384926元；（3）2011年9月7日建设银行刷卡POS小票一张金额10390元，拟证明：（1）200000与384926元为购房首付款，10390元为备交维修基金；（2）3张POS小票持卡签名人为原告“张X”，均为原告支付；证据7.皇庭公司出具的收款收据NO.0001108,另注：由原认购81栋2号变更为65栋0××号房，拟证明收据金额（56236650000=612366元）。注：证据2中的认购书的日期是换房后倒签的；证据8.（维修基金、公证费）收款收据NO.0001109、其反面注明结算(50000384926)=634926,余24176元字样，拟证明相关款项的交纳情况，且均为原告支付；证据9.入伙办证收据2000元、预收水电费1000元收据、3个月管理费1542.24元、契税完税凭证，拟证明：（1）2013年1月24日支付相关费用；（2）所有费用为原告交纳，原件都由原告收执；证据10.（1）张天和、张贵琼的身份证件、张天和与赵莉的结婚证及赵莉的身份证；（2）原告与张天和、张贵琼三人结算记录；（3）原告向张天和、张贵琼出具的保证书，拟证明：（1）原告与张天和、张贵琼三人系兄妹关系、张天和与赵莉系夫妻关系；（2）该房是原告三兄妹共同购买的；证据11.林X2012年12月9日出具的借名购房说明，拟证明：（1）涉案房产系原告借被告名字所买；（2）并约定将房屋的处分等全权委托给原告；证据12.（建设银行）个人商业用房借款合同，拟证明：（1）此房贷款91万元，期限240个月即20年（2012.10.292032.10.29）；（2）合同指定月供扣款账号为建行大亚湾支行，户名：林X，账号：62×××67；证据13.银行流水、存款回单、支付宝支付记录等，拟证明购房贷款后，原告与张天和（有时通过其妻赵莉）、张贵琼将购房月供款及物业管理费转到林X的银行扣款账户上，账号：62×××67；证据14.授权委托公证书，拟证明被告按原约定全权委托授权并公证；证据15.（诉前查封）民事裁定书、预交保全费通知书、非税电子票据，拟证明对涉案房产进行了诉前查封，并交纳了申请费5000元。 被告辩称，涉案房屋确实是原告借用被告的名字买的，原告并没有支付3万元报酬给被告，涉案房屋被告委托原告去出售，但原告违约了，导致买方起诉被告，而且银行通知被告要收回房子，因为被告父亲也有部分款项在里面而且原告的行为影响了被告的声誉，所以被告才把房子卖掉。已支付给案外人李晓明的5万元及被告垫付的按揭款17200元原告应退还被告。 被告向法庭提交了以下证据：证据1.手机银行交易明细，拟证明因原告的原因导致被告向涉案房屋的购买人李晓明支付了违约金5万元，该案已经经大亚湾法院调解，被告应当向李晓明支付违约金17万元，此款应当由原告支付；证据2.手机银行交易明细，拟证明原告没有按期向被告支付银行按揭款导致被告向银行支付了银行按揭款17200元。 经审理查明：原告与被告之父林少群在2009年结婚（双方均系再婚），被告是林少群与前妻之子。原告与张贵琼、张天和系兄弟姐妹关系，三人为养老或投资，商议合伙在大亚湾购房，因张贵琼、张天和在成都工作生活，为方便办理各类手续，故共同委托原告处理购买房产事宜。2012年8月30日，原告为规避政策取得贷款，借用被告之名与惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定购买大亚湾中心区进港路43号皇廷湾天下花园第65幢××号房，建筑面积171.36平方米，总价款1522366元；合同签订之日支付首期款612366元，余款910000元自合同签订之日起7日内向银行申请按揭贷款；等等。合同签订后，原告与张贵琼、张天和向惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司支付了首期款612366元及其他费用，余款91万元以被告名义向中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行贷款支付。之后原告与张贵琼、张天和以银行转账、支付宝转账、存现等方式向被告名下的还款账号支付购房贷款、物业费、水电费等，2016年3月，原告与张贵琼、张天和未按期向被告按揭账户支付款项，导致被告向按揭贷款行支付了按揭款17200元。 2015年8月18日，原告与被告之父林少群在深圳市福田区民政局协议离婚。2015年8月21日，原被告双方到深圳市龙岗公证处公证签订委托书，被告委托原告办理涉案房产诸项事宜。另外，位于大亚湾中心区进港路43号皇廷湾天下花园第65幢××号房产目前已登记在被告名下，房产证号：粤房地权证惠州字第××号。 2015年10月12日，案外人李晓明与被告签订《房地产买卖合同》一份，约定案外人李晓明购买涉案房产，总价款为125万元。案外人李晓明于合同签订后向被告支付购房定金50000元。之后，双方发生纠纷，案外人李晓明向本院起诉，经本院主持调解，案外人李晓明与被告达成调解协议：被告同意向案外人李晓明支付违约金170000元。之后，被告向案外人李晓明支付了50000元，原告向案外人李晓明支付了120000元。 2016年4月12日，原告向本院申请诉前财产保全，查封了涉案房产，原告预交保全费5000元。本案在审理过程中，案外人张贵琼、张天和向本院声明，自愿放弃对涉案房产的实体权利。 上述事实，根据原、被告的庭审陈述，原告提交的原告、被告身份证、被告林X、林少群的户口本、原告与林少群的离婚协议、房产证复印件、大亚湾皇庭房地产开发公司认购书NO:0000520、合同签署确认单、商品房买卖合同、刷卡POS小票、皇庭公司出具的收款收据、契税完税凭证、张天和、张贵琼的身份证件、张天和与赵莉的结婚证及赵莉的身份证、原告与张天和、张贵琼三人结算记录、原告向张天和、张贵琼出具的保证书、林X2012年12月9日出具的借名购房说明、（建设银行）个人商业用房借款合同、银行流水、存款回单、支付宝支付记录、授权委托公证书、（诉前查封）民事裁定书、预交保全费通知书、非税电子票据，被告提交的手机银行交易明细等证据、案外人张贵琼、张天和提交的放弃实体权利声明及原被告双方的庭审陈述经庭审调查核实，足以认定。 本院认为，原告与案外人张贵琼、张天和共同购买涉案房产，原告为证明其为上述房产的所有权人，向法庭提交了三人共同支付的购房首期款、房屋维修基金以及银行按揭贷款的证据，被告也认可涉案房屋确实是借用自己的名字购买。本案在审理过程中，案外人张贵琼、张天和已出具声明放弃了对涉案房产的实体权利。本案原告为规避政策而通过借名买房的事实清楚、证据充分，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，因物权的归属、内容产生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案争议的房产虽然登记在被告名下，但根据已经查明的事实，原告及张贵琼、张天和才是本案争议房产的实际权利人，因案外人张贵琼、张天和已出具声明放弃对涉案房产的实体权利，故原告请求确认其为该房的实际权利人，有事实和法律依据，本院予以支持。房屋确权后，被告有义务配合将涉案房产过户至原告名下。 本案中，原告并未提供证据证明其已向被告支付30000元借名的报酬，根据证据规则，原告要求被告退还30000元报酬的诉讼请求，本院不予支持。 被告替原告支付的银行按揭款17200元以及被告与案外人李晓明在涉案房产的买卖合同纠纷中支付给案外人李晓明50000元赔偿款的问题，因被告没有提出反诉，根据“不告不理”的原则，在本案中不作处理，被告应当另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第七十四条之规定，判决如下： 一、确认位于大亚湾中心区进港路43号皇廷湾天下花园第65幢××号房产（房产证号：粤房地权证惠州字第××号）属于原告张X所有，被告林X应当于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告张X办理房屋转移登记手续； 二、驳回原告张X的其他诉讼请求。 案件受理费18771元，由原告张X负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。 审判长周勇 审判员李海仁 代理审判员钟丹燕 二〇一六年十二月二十七日 书记员陈婷