经济适用房买卖 房屋买卖合同无效 房屋买卖合同有效 无效赔偿
   2010年3月，乔女士购买一套位于北京市某区的经济适用房，付款方式为首付款加银行贷款。乔女士购买该经济适用房后，于同年的8月份将该经济适用房转让给黄某。合同约定，乔女士按照原价将该房屋转让给黄某，保证黄某取得该房屋的所有权。同时合同还约定了乔女士将房屋买卖合同及贷款抵押合同一并交给黄某，原购房合同的权利和义务一并由黄某承继。同时约定乔女士积极协助黄某办理房屋产权登记手续。合同签订后，黄某将房款全部支付给乔某，并支付乔某转让费80000元。同年10月份，房屋如期交付。黄某搬进房屋，并进行装修居住至今。
   2011年5月，乔女士向法院起诉，要求解除双方的房屋买卖合同，理由为，黄某至今不办理房屋所有权转移手续，构成违约。黄某辩称。双方签订的合同是双方的真实意思，合同签订后，我如约履行了合同的全部义务，现在没有办理产权登记手续，是因为现在还不符合国家法律的规定，时机还不成熟。另外办理房产证是乔某的义务，是我的权利，不办理房产证不影响合同的履行。因此不同意乔女士的诉讼请求。另外，黄某承认其户口不在本市。
法院经过审理后判决：
1、乔女士与黄某签订的房屋买卖合同无效
2、黄某在判决生效之日起30日内将房屋腾空交给乔某
另外，对于黄某的损失和购房款，黄某可以另外主张

律师点评：
   本案是一起因为经济适用房买卖引起的诉讼。本案诉争的房屋是经济适用房。根据《经济适用房管理办法》规定，对于购房人的资格作出了严格的限制。同时对于经济适用房购房人拥有有限的产权，购买经济适用房不满5年，不得上市交易，购买经济适用房满5年的购房人需要按照同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款，购房人缴纳相关价款后，取得全部产权。
另外，根据北京市高级人民法院审理房屋买卖合同的指导意见规定，如果出卖人的原购房合同是在2008年4月11日之前签订，当事人又在合同中约定在限制上市交易期满后再办理房屋所有权转移登记或者在一审法庭辩论终结前该房屋已经具备上市交易条件的，合同可以认为有效。
   本案中，乔女士在购买该房屋不到一年即将房屋转让，且乔女士的原购房合同是在2010年，因此，双方签订的房屋买卖合同违反国家法律法规的规定，属于无效合同。
   另外，对于合同被确认无效的。黄某可以主张返还购房款和转让费，并要求赔偿装修损失和房屋升值带来的差价损失。 众所周知，经济适用房（简称“经适房”）购买未满5年的，不得上市交易，由此引发的纠纷诉讼到法院，法院通常是以双方签订的房屋买卖合同无效而对交易不予以保护，买方面对卖方的反悔只能束手无策。但不久前南京市一位购买未满期限规定的经适房的女工却偏不认这个理，在一审法院被判败诉后，她上诉到南京市中级法院，坚持认为自己的购买，没有违反法律、行政法规的强制性规定，要求认定合同有效。
　　最近，南京市中级法院给出了答案。
　　“房票”加价转让
　　拆迁户将经济适用房购房资格卖给他人，获利近9万元。房价上涨，拆迁户意欲反悔。
　　2007年底，由于城市改造，南京市民王琴所住的房子被拆迁了，并获得7万余元的拆迁款。
　　依照政策规定，被拆迁户可以申请购买经适房，王琴当即提出了申请，很快得到批准并拿到购房票。
　　2008年1月上旬，王琴与南京光华房地产开发公司签订销售协议，约定买一套77平方米的经适房。王琴是被拆迁的优抚安置对象，按照相关政策，原本26万元的房子，对王琴仅售17.3万元。
　　2008年1月16日，王琴与一位叫李霞的来到售楼处，匆忙交齐了房款。
　　原来，王琴因为资金紧张，连日不停筹款，当她听说李霞准备购房，便与其签订了“房票”买卖合同，将房子以26万元卖给李霞。因为国家有关部门规定，经适房购买未满5年的，不得上市交易，所以双方在合同中约定，房屋所有人还是王琴，待5年期满后再办理过户手续。
　　不久，李霞从王琴手中拿到了房子的钥匙。
　　半年后，王琴看到周边的房子“呼呼”地上涨，便找到李霞，欲返还房款收回房子，但李霞拒绝。
　　2009年上半年，李霞全家搬进了新房。
　　一审判决合同无效
　　一审法院判决，双方签订的房屋买卖合同无效，各自应把房屋和房款退还给对方。
　　2009年底，王琴一纸诉状将李霞诉至南京市白下区法院，请求判决被告李霞返还房产。
　　庭审中，原告王琴表示，当初将房屋卖给李霞的原因是父亲突患重病，其只好将房子卖掉筹钱为父亲治病。
　　被告李霞说，当初王琴无力缴纳购房款，但又不愿意放弃购买经适房的机会，于是才找到了她卖了“房票”，并从中赚了9万元差价。
　　2007年建设部等国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》第30条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”王琴认为，依照上述规定，自己卖房, 违反了国家的强制性规定。既然国家规定未过5年时限的经适房不能买卖，那么她与李霞之间签订的房屋买卖合同应属无效。被告李霞应将房子返还。
　　李霞辩解认为：我向王琴买房的时候本打算买商品房，恰巧遇到有资格购买经济适用房的王琴表示其无力购买，愿将房屋转让。由于自己购买原告王琴的房屋，错过了购买其他房子的机会。时下，南京地区房价大幅上涨，如法院判决我将房屋返还原告王琴，我想要目前在同样地段购买同等面积的房屋，至少要多花两三倍的钱，其中损失该由谁承担？
　　被告李霞表示，未过5年期限的经适房买卖，属于标的物有瑕疵的买卖行为，应当由出卖人承担瑕疵担保责任，这是一种违约责任，并非无效合同责任。在当前房地产价格不断升高的情况下，房屋出卖人如果因自己的买卖行为违反了法律的强制性规定为由，主张买卖合同无效，试图通过诉讼要回正在不断升值的房屋，以极小的法律代价取得极大的不法利益，这对买房人极不公平。如果出卖人的这种“阴谋”能够得逞，不仅严重损害买受人的利益，也是对诚信原则的极大挑衅。
　　南京市白下区法院审理后认为，建设部等国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用住房的当事人在5年内不得上市交易。
　　这就意味着，购买经济适用住房的人在5年之内对该住房并没有完全的产权，属和国家共有的房屋，即经济适用住房的购房人在购得房屋5年内只是该房屋的共有人之一，作为共有人在没有取得另一共有人同意的情况下处分共有房屋，显然违反了《经济适用住房管理办法》的强制性规定。
　　我国《城市房地产管理法》第38条第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。王琴在出售房屋时尚未取得权属证书，且至今未能领取，同样违反法律强制性规定。
　　法院认定，双方签订的房屋买卖合同无效，双方各自把房屋和房款退还给对方，房屋装修费用11.9万元，酌定王琴赔偿李霞装修款的80%。判决生效起十日内李霞将房子退还给李霞，王琴将26万元房款和9.5万元装修赔偿款归还给李霞。
　　终审认定买卖不“违法”
　　二审法院认为，双方签订的房屋买卖协议，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。
　　一审判决后，李霞不服，向南京市中级法院提起上诉：国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》不能作为认定合同无效的依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》不是法律也不是国务院颁布的行政法规，属于部门规章，显然不能作为认定合同无效的根据。
　　《城市房地产管理法》第38条第（六）项规定，属于行政管理性规范而非合同效力性规范，是法律对房屋出卖人的强制性要求，其效力范围仅及于房屋出卖人而不能及于合同的相对方即买受人，该项规定不应作为认定合同效力的依据。王琴未取得经适房的产权证书，只是尚未产生物权公示的法律效果，但不影响其以原始取得方式获得该房屋的所有权。一审法院以《城市房地产管理法》第38条（六）项的规定认定协议无效，明显不当。双方签订的房屋买卖协议，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。
　　南京市中级法院审理认为，虽然王琴至今还没有领取房屋的权属证书，但这并不影响房屋转让的合同效力，撤销南京市白下区法院的一审判决，改判李霞与王琴当初签订的房屋买卖合同有效，王琴在5年期限到期后，配合李霞办理过户手续。
　　“判例”会不会引来“跟风”
　　业内人士忧虑：“假如这个判决形成判例，那以后经适房私下买卖的会很多。”
　　“假如这个判决形成判例，那以后经适房私下买卖的会很多。”一位从事二手房买卖的中介公司老总觉得，经适房不能像普通商品房那样，简单套用合同法，否则会让这种政策性房子失去政策性的意义。
　　南京市房改办一位负责人说，目前办理经适房上市需要两个条件：一是购买经适房满5年，这个起始时间以购房发票记载时间为准；二是除了上市房屋外，原房主应有第二套住房。经适房本身就有强烈的政策性，目的是为了解决市民的住房困难，如果一些市民在自身没有保障的情况下就擅自卖掉住房，这与政府提供经适房的初衷相矛盾。王琴生活困难，至今仍然和女儿租房居住，这意味着，即使她遵从法院判决，为李霞办理房屋过户，也将不会被房改办同意，这势必又会引发新的行政诉讼。
　　细释法理
　本案房屋为何能买卖？
　　针对各方质疑，笔者走访了南京市中级法院审理此案的法官和南京大学有关民法专家。
　　据介绍，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第4条规定，法院确认合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据；《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
　　根据上述规定，王琴和李霞签订的买卖不满5年的经济适用住房的买卖合同，应当认定为有效合同。而且此合同只是为双方设立了权利义务关系，只要符合成立要件（如购买人必须符合经济适用住房的申请人资格），按照《合同法》第44条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该合同应为有效。但政府有优先回购权。
　　《合同法》第52条第一款第五项虽然规定了“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，但司法实践中越来越倾向于对民事合同采用有效解释优先原则，对合同法上述规定，采用了严格限制原则，即把强制性拆分为效力性和禁止性，只有违反效力性规定的，才视为无效，比如毒品买卖合同，就无效。但对禁止性规定，一般把民事、行政分开，即一方面对当事人予以行政处罚，另一方面则不因此否定当事人的真实意思，即承认合同有效。
　　根据相关规定，案件中涉及的这套经适房在一定条件下是允许上市交易的，并非绝对禁止，所以买卖该套经济适用住房的行为也不应认定为侵害社会公共利益。
　　《城市房地产管理法》第38条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，为什么不属于《合同法》第52条第一款第五项规定的所谓的强制性规定范围呢？因为《城市房地产管理法》属行政管理性的法律，主要规范房地产开发经营企业的经营行为，其立法目的是国家为了加强对房地产市场的管理和监督，以减少房地产交易纠纷，保护购房人的合法权益。这一规定是法律对房屋出卖人的强制性要求，是管理性的，但其效力范围仅及于房屋出卖人而不及于合同的相对方即买受人，因此该项规定应当属于管理性规范而非效力性规范，不应作为认定合同效力的依据。
　　本案中，即使王琴违反了该项的规定与李霞签订了经适房买卖合同，也只是对王琴产生行政管理上的法律后果，并不影响双方所签订合同的效力，所以，原审判决以双方所签房屋买卖合同违反了《城市房地产管理法》第38条第（六）项的规定为由认定合同无效是不正确的。
　　从众多经适房转让纠纷来看，买卖双方在签订合同时都是在平等、自愿的基础上签订合同的，之后出卖人之所以要违约都是因为如今的房价高涨想从中获取利益所为。这种做法显然违背了《合同法》诚实信用的基本原则，自然很难得到法院的支持。

随着经济适用房的出台，同时也伴随了很多状况和问题，其中经济适用房买卖政策就是很多购房者很关注的一个问题。经济适用房是为一些低收入人群提供相对来说低价格的住所。本期维权案例解析将为购房者详细地解读经济适用房买卖合同是否有效的相关法律规定，让购房者可以更加详细了解经济适用房买卖政策的内容。
案例：
　家住西昌风情园的王佳（化名）是一名个体工商户经营者，平时经营烟酒生意，作为一名外地人在西昌，自从与老公结婚以来，两人便辛辛苦苦存钱买房。
   2015年9月，王佳从西昌市某中介公司卖房信息上了解到，周松（化名）有一套位于州民中附近的在建住房一套急于转让出售，但目前未验收，未交付。考虑到房屋价格便宜很多，王佳在中介公司的介绍下与周松见面协商转让价格，经双方协商，确定成交价格为65万元。
　双方在签订买房协议时，周松明确向王佳承诺该房屋并非经济适用房。王佳随周松到开发商处办理更名手续时，开发商也称该房屋并非经济适用房，同时将原来出具给周松的收据收回，向王佳开具了一张65万元的收据。对此王佳产生了疑惑，既然周松向开发商支付了65万元的房款，为何开发商出具的收据金额却是55万元。周松称，因其朋友在开发商任职，通过“关系”才买到便宜房，其确实支付了65万元，但其中10万元被其朋友私自留作“介绍费”了。
   2016年底房屋完工，开发商通知王佳收房并要求签订房屋买卖合同，王佳签合同时，才发现合同第二页赫然写着《经济适用房买卖合同》，合同内容中也明确记载房屋为经适房，由购房人自行办理房屋产权，开发商概不负责。
　由于王佳已在西昌有一套商品房，并不具备购买经适房的资格，也无法自行办理产权证，于是王佳当场拒绝签署合同，并马上与周松、开发商沟通此事。
　后王佳多次与周松、开发商协商，但两者互相推诿，在百般索要房款无果的情况下，王佳向本报来信求助，要求将周松和开放商的行为报道出去。经律师引导，现目前王佳已准备就此事诉诸法律，寻求解决。
律师说法：
　四川谦亨律师事务所张天鸿律师分析说，新修订的《经济适用住房办法》对经济适用住房上市交易作出了严格的规定:明确经济适用的住房购房人拥有的有限产权。明确购买经济适用住房是不满5年的,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由相关部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。这可以肯定，周松与开发商的行为，本身是违法的。
　那么，王佳与周松签订的买房协议是否有效，王佳又该如何索赔呢？
　张天鸿分析说，经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，具有一定的资格限制，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，也不符合《合同法》第五十二条规定的情形。原则上，王佳与周松签订的买房协议仍然具有法律效力。
　当然，即使合同有效，但并不剥夺王佳解除合同的权利。开发商在交易过程中故意隐瞒房屋为经适房的事实，通过收据更名方式将该房屋卖给不具有购买资格的王佳，显然其与周松对该房屋不是经适房的承诺共同致使王佳购买该房屋并支付了房款。因此，开发商对王佳购买涉案房屋、支付购房款和周松有共同故意和过错，因其向王佳出具收据金额为65万元，因此应在该金额范围内承担连带返还责任，并承担相应比例的损失赔偿责任。
　张天鸿说，通过这个案例，我们还应该知道的是，现实中什么样的房屋买卖合同属于无效合同。我国《合同法》第五十二条第(五)项规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二第（五）项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。”由此可见，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才无效，违反法律、行政法规的管理性强制性规定的合同并不当然无效。那么，如何判断合同的效力性强制性规定呢?这在审判实践中是一个抽象而复杂的问题，没有严格、统一的判断标准，而且也很容易发生争议。就房屋买卖合同而言，在签订合同时，一定要仔细审查合同内容，包括合同主体的审查，付款的方式，以及房屋的性质等内容。
　张天鸿最后提醒说，现实生活中，对房屋的权属关系要详细调查和审查，特别要注意房屋的属性，是否有共有人等情况，防止购买后，引起不必要的麻烦。另外，特别提醒务必别买没有房产证的二手经济适用房，这样的“三角债”关系处理起来更麻烦。
　本报记者 张波
　延伸阅读
　购房投机取巧风险很大
　目前，我国经济适用房的建立主要是为了解决“城市低收入家庭”的住房困难问题，是一项保障民生的工程。所以，国家对经济适用房的购买对象有严格的规定，其不仅应为“城市低收入家庭”，且“还须住房困难”，购房后拥有的也仅是“有限”的产权，即住房不满五年的不得直接上市进行交易，如确须转让由政府按照原价并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，满五年的政府享有优先回购的权利。
　从专业的角度张天鸿律师不建议买房人附条件地购买主体不合格或存在瑕疵的经济适用房。张天鸿律师说，广大购房者一定要注意所购房的合法性和可交易性。我国现有制度对经济适用房的购买对象及转让有明确的规定，购买不符合上市转让条件的房屋，存在很多风险。
　卖方故意悔约的风险。如果卖方在收到买方全款后，违反合同约定，不再出售房屋，买方将面临个人追索房款的艰难，处境十分被动。
　一房多卖的风险。不能立即过户的客观情况，使具有一房多卖非法目的卖房人获得了实施非法行为的充分时间，且不易被权利人查证。
　长期无法过户的风险。私下交易的买卖双方具备交易条件的时间通常不会太短。而时间越长，交易的不稳定性越大，尤其是买方的交易风险就越大。
　房款是否能被执行回来的风险。执行难对于存在于个人之间的二手房买卖而言更是如此。
　投资利益上的风险。我国的房地产泡沫较大，不能及时过户使得买方可能因经济适用房税收等政策调整，不得不增加投资成本。