土地买卖协议的效力性质转变后房屋

【案情】

2002年4月陈某与王某达成协议，约定：陈某将位于济南市某区某村的自有住房卖给了城里人王某，售价为3万元，房屋交清后陈某将房屋所有手续交给王某，房产过户由王某自己承担。协议签订后，王某向陈某交付购房款3万元，陈某将有关房屋手续交付给了王某。此后王某一直使用该房屋，但未办理过户手续。2012年王某以改造房屋名义向规划部门申请建设用地，获得批准。陈某得知该情形后遂以所买卖房屋属农村集体土地，王某为城镇人口，购买农村房屋违反国家政策为由诉至法院，要求确认双方所签订协议书无效，并各自返还购房款和房屋。

  法院认为：现诉争房屋土地位于市区，市区土地属于国家所有，该土地不再是农村集体土地，双方之间的协议是买卖房屋真实的意思表示，应该本着诚信原则履行。城镇居民购置此宅基地并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，遂判决驳回了陈某的诉讼请求。

【案例分析】

本案中虽然陈某与王某签订购房协议时，王某为城镇人口不具有购买资格，但是法律既要尊重历史，也要照顾现实。王某已经使用房屋多年，现在诉争的土地已经不属于农村宅基地，而是经过合法的手续取得了建设土地使用手续，虽然当时没有办理过户等手续，但并不影响双方之间协议的效力，因此，判决驳回陈某的诉讼请求是正确的。

【风险提醒】

法律禁止将农村宅基地向本集体组织成员以外的人转让，如果本案中诉争土地没有经过演变成为位于市区的国有土地，双方之间协议就有无效的风险。《土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此村民与非本村村民以外的人尤其是城市居民签订转让农村宅基地房屋的协议原则上是无效的。但是房屋买卖后，房屋所在的土地的性质由于征收由原有的集体土地转变为了国家所有的土地，已经不需要符合买主须是同一集体组织成员这一条件了，法院一般会尊重历史，维持合同的效力。