2020年10月25日常州市武进区一商铺发生火灾，随后引燃周边20多家商铺，致多人伤亡的新闻刷爆了朋友圈，笔者在感叹火灾的无情以及生命脆弱的同时，也发现大部分的商户都是租户。因火灾的原因，导致租赁物（房屋）在短期内不存在修缮用于继续出租的可能，导致租赁合同事实继续履行不能，出租人与承租人之间的租赁关系应当予以终止。那么承租人作为实际使用人，在本次火灾中可能成为最大的受害者，其损失应当向谁主张，下文将就此问题进行简要分析。

一、责任分配

1、人为原因

现经公安部门就本次火灾事故初步认定为人为蓄意纵火，那么假设这个前提为真的情况下。纵火行为人不仅应就损害结果承担刑事责任，同时还应当就产生的财产损失承担相应的民事赔偿责任。

但是若有证据证明受害者在可以预见、适度的范围内未能及时转移相关财产而放任损失扩大的，就扩大部分的损失不应得到法律的支持。

2、意外事件或不可抗力

遇到不可抗力的情况，不能一概以不可抗力为由免除全部赔偿责任，一方面应根据不可抗力的影响程度和给当事人造成的履行困难情况；另一方面承租人或者出租人若未能举证证明其在不可抗力中已尽善良义务管理租赁物的，仍然应当按照合同约定或者法律规定对租赁物的损失或者其他的财产损失承担相应的责任。

比如：因雷击引起的火灾，雷击属于典型的自然现象，可以理解为不可抗力。但是如果租赁物（房屋）所在地经常发生雷击事件，那么作为出租人应当在出租之前及时在租赁物上加装避雷设施，避免受到雷击而导致发生。若出租人明知有可能因雷击而产生不必要损失仍然未对租赁物加装避雷设施的，若因此导致租赁物或其他财产损失，则可以认为出租人未对租赁物缺乏必要管理义务，应当就所产生的损失承担主要或全部的赔偿责任。

3、出租人或者承租人存在管理过错

若因出租人或者承租人的疏于管理（比如电路老化、电路过载、蓄意堆放杂物等）导致发生火灾的，出租人或者承租人也应就自己的过错承担相应的责任。

4、特殊情况

在房屋租赁市场中，出租人将未获得建设工程规划审批的违法建筑物出租谋利的情况并不鲜见，该类情形常常成为引发矛盾乃至诉讼的原因之一。当此类违法建筑物因承租人使用不善导致火灾等原因而遭到毁损后，出租人起诉要求承租人予以赔偿的情况下，实践中是将违法建筑物与合法建筑物在遭到毁损的情况下的赔偿方式予以区分，合理分配出租方及承租方的过错责任，结合建筑物的造价及折旧、租赁合同的相关细节及履行等实际情况，从而确定相应的赔偿标准。

二、损失确定方式

实践中对于火灾产生的损失确定方式有以下几种：

1、受害人提供相应财物的原始票据以及损失清单来确定损失；

2、委托相关评估机构就损失部分进行评估鉴定来确定损失；

3、受害人选择修缮损毁部分之后提供的修缮费用票据；

4、造成人身损害的可依据《侵权责任法》中的相关项目以及计算标准进行确定。

三、律师建议：

1、出租人在出租租赁物时，应当保证租赁物不存在影响承租人正常使用的瑕疵，同时应就可能发生的常见事故或灾害要有必要预见。尤其是商业主体应当保证经营场所按照相关法律规定配有必要的消防设施、器材、安全通道、指示灯以及消防通道和相应的警示标志，并对以上设施、标志定期检查与维护，以保证正常使用的可能。

2、承租人在占有、使用租赁物时，应尽妥善保管和使用义务，尤其租赁物时房屋时，更应尽到安全注意义务，不应再未经出租人同意的情况下擅自更改房屋结构、房屋用途以及线路排布，避免将闲杂物等过多堆砌在房屋中。