物权法告诉公民：洒向民权都是爱
-----行政公权遭遇民事私权大抵制
摘 要：物权法的施行将公民不动产等私有权利提高一档，但以往情况下，当行政公权同民事私权争大小的时候，法律会稍稍地偏向公权一方，只所以如此，在谈私色变的年代里，人们心惯了公权高于私权的看法，你会毫无办法，现在的物权法明确了你的私权大于公利，遇到行政强权时你不再犹豫不决。
关键词：物权 行政 规范
-----------------------------------------------------------------------------------------
一、案情简介及诉辩争点:
五金公司与赵成系毗连建筑的共同共有人，五金公司对该建筑商用大楼一层拥有产权，赵成对二、三楼拥有产权，二00七年十月份五金公司经过城市规划管理部门许可，予对一楼进行改建，将原有窗户改成商厅大门，赵成不允许，并在五金公司动工施建时向法院提起停建的诉讼请求，由于五金公司对于改建已经取得了规划许可，且是在自有产权的范围内施工，并有规划部分为其出具的不影响安全的鉴定文书，五金公司是依据行政许可施工，在行政强权面前，赵成感到了压力，结果对赵来说是十分不利，但是经过代理律师的反复探讨，认为本案应当适用《物权法》相关规定以及《城市异产毗连建筑管理规定》相关条款，不动产物权的共同共有人对共有产权按区分所有的专有专用部分与共有共用部分均有管理的权利，五金公司未经异产毗连共有人的书面同意，私自改建是违背相邻关系原则的，虽然行政规划部门有改建许可，但行政权遇到民事权利时，如何在法律上权衡，事关民事物权与行政公权之间的取舍问题。
案件争点：行政机关的许可权与民事权利发生冲突时如何判断谁优？异产毗连建筑共有关系及共有部分的管理使用；区分建筑物的共有共用与共有专用权的行使。
本案是一起现实中比较普通而诉讼中又比较特殊和少见的案件,其诉辩争点在于五金公司有没有私自改建共用商住楼的权利，及要改建的法定程序, 而不是改建由行政许可就得执行，行政许可及防震鉴定结果是否影响安全不是民事私权的行使障碍，针对这一关键内容来分析，从本案性质上判断, 五金公司拥有该楼房一楼大厅南半侧,该商住大楼二、三楼产权归赵成所有, 由于该大楼的用途是商业商场,根据楼体结构决定了一楼到二楼三楼的客流必然要通过一楼大厅,客流量也必然取决于一楼大厅通行通道的路线、方位,现有的回形客流过道及南北两侧上下楼梯能够保证二、三楼的消费客源正常来往,而五金公司要将一楼改建成隔离商厅, 堵塞缩小、隐蔽或改变上楼通道,势必严重影响楼上的经营效益,五金公司改建的行为也会隔离客流量而使二、三楼商业用途无法正常发挥,从这一点来看, 五金公司要求并坚持改建的行为在法律上构成对赵成相邻损害防免权,依据《民法通则》第八十三条的规定, 应当遵照有利于生产的原则,维护目前历史惯常环境, 而不准五金公司对商用大厅内部结构进行擅自改变。五金公司的请求还涉及到大楼外墙共有共用部分的区分所有权侵权行为,依据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》建房(1995)517号第七条第二项规定,商品房各套之间的分隔墙套( 单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积,另根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)B3.1条之规定,房屋外墙(包括山墙)为共有墙, 从这些法律规范及国标技术规范可见,该商用大楼的四周墙体是整楼各所有人共有共用部分,既不是一楼独占,也不是二、三楼所有,性质上是结构毗连关系人共同分担面积,而五金公司对全楼共有共同的外墙墙体及窗户进行结构性改动,把正常窗体改建成落地窗的行为, 既是侵害其他共有人的建筑物区分所有权,又给商用大楼制造潜在危险,因此未经赵成书面同意时, 五金公司不准私自拆窗改门,这是民法关于私权处分原则的规范。同时《城市异产毗连房屋管理规定》第二条、第六条、第八条、第十二条、第十三条、 第十四条分别规定了异产毗连房屋的概念、共有共用部分的管理以及一方改变共有共用外形结构时必须征得各所有人书面同意、侵权行为发生时的求偿程序及法律责任,据此可见, 五金公司的要求客观上违背了法规规定,因此其请求不能得到支持。
关于行政机关出具的行政规划许可及质量监督报告、“平面图”,不能做为五金公司改建的依据, 原因在于:行政规划是行政权，只能对行政范围内的事情进行规划，不动产相邻关系属于民事私权范畴，行政权不能越界民事权。鉴定报告及平面图并不是行政规划许可行为,程序上不具法律效力。鉴定报告中的内容违背法律规定, 该报告只能看做是一份鉴定结论性质的书证,但内容出现了“不影响安全”的字样,其实就是有关人员的主观推断,既没有客观的数据计算,又没有科学的推定,完全是随意下笔、人为臆断。根据《建设工程抗震设防要求管理规定》第一条、第二条、第五条的规定,在无法得出抗震设防安全性评价报告及抗震参数审定结论时,五金公司的一份鉴定报告是没有法律效力的,也不能成为改建借口。根据物权法、民法通则关于不动产所有权的法理规定, 五金公司与赵成之间的关于民事私权处分行为实质上是公民的民事自有合法权,相关行政部门无权在拆建行为中下达指标。
五金公司与赵成就不动产异产毗连相邻防免而发生的法律关系中,各自对不动产所有权的行使在法律上有明确的限制和延伸性规定, 在“一物多权"关系中,各所有人应当遵照有利于生产的原则处理相邻防免关系。
一幢独立的楼房,必然有基础、框架、承重墙体、 隔板、走道、门窗、阶梯、各种管线组成,才能区分出不同人分别独立使用的一定空间,在转让房屋区分所有权合同中,虽然只载明转让可供区分使用的空间, 但这并不意味着基础、墙体、门窗、走道各种管线、必要活动场所等共用部分没有转让,只是由于共用部分必然随着专有部分一齐转让,所以无需在转让合同中对随同转让的共用部分一一登记。而按照房屋分隔理论,专有部分是指建筑材料料组成的四周上下均为封闭的建筑空间, 除此之外的房屋其他部分(包括地板以下掩体工程)均属共用部分,对共用部分的任何改动,应以不违背共同利益为前提,并须经全体区分所有权人同意, 否则即构成对其他权利人共有权的侵害。 五金公司的改建部分利用了属于共用部分的梁、柱、地板,使其负载加大, 是对共用部分的非正常使用。各权利人享有专有空间权利的同时,需尽的义务是:维护共用部分的现状,不得请求分割, 维护共用部分正常使用状态,不得侵占、改动或破坏, 这种团体权的法律关系也决定了五金公司无权私自改建。五金公司把质量监督站的观点拿到私权中对待,不享共用权的外人没有权利参与改增建行为。 五金公司没有征得全体区分所有人的同意是不能改建的,无论该楼房是不是危房, 是不是框架,是不是安全,以及改建影不影响危险的意见,都不能击破赵成保护共用部分合法性的独有权利。
二、办案体会及法律评语：
认识不动产物权关于毗连建筑物相邻防免关系中区分所有权的共用权与专有权”
过去我国房屋所有权的形态是一幢独立的房屋只一个所有权主体（即一物一权），随着住房制度的改革，一幢独立的房屋则出现了由“一人所有”与“多人所有”（一物多权）共亨权能的实际，越来越普遍的现象给实践中处理相邻权关系方面的纠纷带来了新的问题。
本案除了通常情况下的相邻关系以外，还涉及到对大楼外墙共用共有部分区分所有权的侵权行为。
1、建筑物区分所有权的形成：
一幢独立的楼房，必然有建筑材料构架的基础、框架、承重墙体，隔板、走道、门窗、阶梯、各种管线组成，才能区分出不同人分别独立使用的一定空间，在转让房屋区分所有权合同中，虽然只载明转让可供区分使用的空间，但这并不意味着基础、墙体、门窗、走道各种管线、必要活动场所等共用部分没有转让，只是由于共用部分必然随着专有部分一齐转让，所以无需在转让合同中对随同转让的共用部分一一登记。而按照房屋分隔理论，“专有部分”是指建筑材料组成的四周上下均为封闭的建筑空间，除此之外的房屋其他部分(包括地板以下掩体工程)均属“共用部分”，对共用部分的任何改动，应以不违背共同利益为前提,并须经全体区分所有权人同意, 否则即构成对其他权利人共有权的侵害。案中五金公司的改建部分利用了属于共用部分的梁、柱、地板,使其负载加大, 是对共用部分的非正常使用。
2、房屋共有权的行使条件
区分所有权的各相关权利人在亨有权利的同时需尽的义务是维持共用部分的现状，不得请求分割，维护共用部分的正常使用状态，不得侵占、改动或破坏，负担合理分摊的维护共用部分正常使用所需的费用，在这种权利的形态下，由于整幢房屋以及房屋内所有共用设施为全体区分所有人共有，全体区分所有权人需要对整幢房屋亨有权利，承担义务，他们在此基础上可以形成“建筑物一体”的法律关系，由于房屋的特定部分为各区分所有权人专有，区分所有权人需要对其专有部分行使权利和承担义务，因此，区分所有权人与其他人形成“建筑物区域所有”的法律关系，由于各个区分所有权人都对特定的空间亨有相当于独立房屋所有权的权利，每个区分所有权人对与其相邻的其他不动产所有人形成“建筑毗连” 法律关系。本案中的五金公司把质量监督站的观点拿到私权中对待，在这一点上笔者持有不同看法，按民法物权原理，不享共用权的外人没有权利参与改增建行为。 五金公司没有征得全体区分所有人的同意是不能改建的,无论该楼房是不是危房, 是不是框架，是不是安全,以及改建影不影响危险的意见,都不能击破赵成保护共用部分合法性的独有权利。
3、区分所有权中的共有权与专有权的关系
实践中的建筑物区分所有权，首先是指全体区分所有权人对整幢独立建筑物内所有共用设施的共有权，其次是指每一个建筑区分所有权人对特定空间的专有权。房屋区分所有权中的共有权是一种不可分割的权利，只能随同专有权的转让而转让，权利人有权按照共用部分的种类、性质、构造、用途正当使用共用部分，有权分亨整幢房屋的共用部分产生的收益，有权制止对整幢房屋或者房屋共用部分的任何侵害。区分所有权中的专有权是专门用于满足建筑物所有人特定利益需求的权能。从建筑物性能来看，房屋建设投资人建设一幢独立房屋，必须具有基础、框架、承重墙体、顶盖、隔板、过道、楼梯、门窗、各种管线及必要的活动场所等，才可能区分出供不同人分别犯立使用的一定空间。建筑材料与由各该材料构成的四周相对封闭的供人分别使用的特定空间，这两部分必须组合在一起，房屋才能独立存在。而只有房屋独立存在，供人分别独立使用的一定空间才能发挥其功能，当一幢独立房屋具备了可供区分出独立使用一定空间的物质条件，房屋建筑投资者将这些空间分别转让给不同购买者，从而使这幢房屋为多人所有时，房屋的建筑特点决定了每个所有人取得的是房屋区分所有权，这是与一物一权形态下的房屋所有权不完全相同的权利，现实中转让房屋区分所有权的合同及产权登记中，只载明转让可供区分使用的四周相对封闭的特定空间（使用面积专有部分），对建筑材料构架的建筑面积（共用部分）没有登记或少有登记。共用部分和专有部分模糊转让，构成混合性财产所有权客体，实践中只是由于共用部分必然随专有部分并体转让，所以无需在转让合同及产权登记一一划清。行为人的改建行为虽然是在其专有部分构制增建，但是其增建的行为利用了属于共用部分的梁柱和地板以下的掩埋工程，使梁柱的负载加大，是对共用部分的非正常使用，影响到全体区分所有权人的共同利益，共有权人提出异议是很正当的事情，行为人的装修行为虽然得到行政机关的批准，但这只能说明行政机关从行政管理的角度看，在行政管理上不认为该改装行为不会给社会造成危害，可以施工。但是，由于改建装修需要利用房屋的共用部分，而房屋共用部分所有权由全体区分所有权人亨有，不是由批准机关亨有，因此，改建装修的行为应否实施，必须征求全体区分所有权人的意见，五金公司以在自已的产权范围内对属于自已所有的房屋进行装潢改造为由，提出没有侵权的辩解是不能成立，无论是房屋否损坏，无论该损坏是否与五金公司的改装行为有无关联，五金公司没有征得全体区分所有权人同意的情况下，就利用共用部分给自已增建，都侵害了其他区分所有权人的共有权。
