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租房容易,退房难!

发布者:秦萌萌|时间:2018年09月12日|29人看过

律师观点分析


一、案情介绍

2015年,甲某向乙某承租了位于宁波市海曙区房屋一套用于居住,并签订了《房屋租赁合同》一份,房内应用设施齐全,租期2年。合同中明确约定了双方的权利和义务,以及违约事项,并写明合同到期前60天,承租方告知出租方是否续租,如不想续约,在例行检查房屋装饰和家电完好,各种费用一切交齐,出租方同意承租方可以退房,并退还押金。

合同签订后,乙某将房屋交由甲某居住使用,合同到期后,双方口头约定续约一年,到2018年1月31日止,甲某分批向乙某支付的租金共计80000元,租赁期间的押金5000元。

2017年底,甲某通过微信向乙某提出退房的申请。在房屋使用过程中,屋内一些物品造成了部分损坏,2017年3月18日,甲某与委托验房的张某签订交接单一份,上面载明了目前房屋物品损坏的一些现状,并写明维修义务待定。后因房屋损坏维修责任及退还租金的事情双方无法协商,甲某起诉至法院要求判令乙某返还未居住的租金及押金。

因乙某长期居住在国外,特委托我全权处理此事。接手后,我方提起反诉,要求甲某对其租住的房屋造成损坏的部分按照房屋出租时所用的材料标准恢复原状,并要求赔偿租金损失。

二、调查与处理

为了更准确的了解情况,我多次去现场勘查出租房屋,确认了房屋损坏的部位,初步判断造成损坏的原因系由人为使用与房屋自然老化等因素共同造成,并联系装修公司核算维修费用。后因恢复原状在实践中操作起来比较困难,无法确定一个标准,因此后将其变更为要求支付房屋损坏部位的维修费用。本案历时五个月,本诉与反诉合并审理,法院最终判决甲某应承担房屋受损部分的维修费以及房屋空置损失,乙某返还甲某房屋的剩余租金以及押金。后双方均未上诉,并已在规定期限内履行完毕。

三、法律分析

本案的争议焦点主要有以下两个:

第一,涉案《房屋租赁合同》是否解除。甲某认为涉案合同通过微信聊天已于2017年3月7日解除,乙某认为合同尚在履行过程中,双方并未办理正式的交接手续,钥匙尚未移交等,但双方均对2017年3月18日验房,甲某已于同日搬出涉案房屋且房屋内无任何甲某的物品等事实予以确认,可视为双方对《房屋租赁合同》达成的一致解除意见。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定:“当事人一方主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”,因此法院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2017年3月18日解除且甲某已于同日搬离该房屋,因甲某交付租金至2018年1月31日,故乙某应当返还甲某未使用房屋的部分租金及押金。

第二,本案的责任如何认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”根据庭审以及现场勘验的情况,甲某也认可部分设施的现状与交付时的状况不符,根据双方的约定以及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定:“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态“,乙某有权利要求甲某支付房屋恢复原状所需要的费用。因双方对涉案房屋内设施的损坏原因无法达成一致,且均不要求提交鉴定,法院最后委托了相关的技术人员进行现场勘验,认定受损严重的三处主要部位,受损原因系认为使用与房屋老化未作防水等因素共同造成,其中房屋老化及原材料的自然磨损占较大比重,上述部位如按照同材料维修需要产生维修费7000元,由甲某承担2000元;关于乙某要求赔偿的租金损失,因双方在3月18日验房后,已对合同解除的事项达成了基本一致,乙某作为房东,应及时对房屋的状态进行检查并及时进行修缮、管理、处置,积极采取措施利用涉案房屋,减少损失,而非被动等待甲某恢复原状(修复)或承担相关费用,综合考虑到6月9日之前涉案房屋的钥匙仍由甲某掌握,故自合同解除至钥匙移交后的1个月修复时间,方能视为甲某将房屋完全交付给乙某,此段时间的占用费扣除乙某自行扩大的损失部分,甲某需承担合同解除至维修完毕期间的空置损失3000元。

四、典型意义

本案系房屋租赁合同纠纷,在日常生活中比较常见,虽然争议金额不大,但涉及的法律关系并不简单。承租人在租赁过程中总会遇到各种各样的问题,本案中将比较典型的几个问题明确出来,很有借鉴意义。首先租赁关系应当如何解除,建议承租人通过微信或短信或者信函发送通知给出租人,出租人给予书面回复或者用实际行动进行了确认便可达到解除的目的,租赁关系解除后,承租人应及时腾空房屋,否则将会有占用费产生;其次,对于租赁过程中造成的物品或设施损坏,建议出租人在移交时将现有物品列好清单并拍好照片,由承租人签字确认,以保存证据,另外,承租人在使用过程中所造成的物品损坏,要及时通知出租人,以避免损失扩大。



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