房子那些事——《安家》中涉及的法律问题

疫情期间，宅在家里看电视似乎是个不错的选择。近期电视剧《安家》围绕房子这个老百姓绕不开的话题作为切入点，一上映就引爆了荧屏。但电视剧除了好看之外，其种涉及到的法律和现实问题大家都关注到了吗？

一、房屋买卖析产问题

剧中，饲料大王林茂根委托房似锦找到了心心念念的老洋房——向公馆。本以为圆梦近在咫尺，不曾想向公馆的产权并非完全独立，其中的两间偏房早已经被第一代房主赠与耿叔的爷爷，现在所有权归于耿叔。林茂根要想得到完整的房屋产权，就必须与耿叔协商，需要耿叔放弃属于自己的那份份额，如果协商不成，需要通过法院分家析产。

那么，究竟什么是析产呢，析产又要缴纳什么费用？

析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。

析产一般发生在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。

在现实当中，析产更多存在于很多家庭为了腾出购房名额而采取的一种手段。

家庭析产手续，一般是房产共有人，把住房产权析产为一人名下，如家庭夫妻离异析产。需要离婚证，双方身份证，户口本，经过公证的双方离异协议（上面注明房产分割情况）。两人一起到该住房所属房管部门，申请办理家庭离异房产析产过户手续。重新办理一人姓名房产证。

关于析产后出售的房屋买房人应缴纳税费：

1、契税：房款的1．5％（面积在144平米以上的需要缴纳3％，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1％）

2、印花税：房款的0．05％

3、交易费：3元／平方米

4、测绘费：1．36元／平方米

5、权属登记费及新房产证费：160元。

卖房人应缴纳税费：

1、印花税：房款的0．05％

2、交易费：3元／平方米

3、营业税：全额的5．5％（房产证未满5年的）

4、个人所得税：房产交易盈利部分的20％或者房款的1％（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）

二、“老洋房”纠纷

龚先生因为家族企业资金断裂，想要委托徐姑姑和房似锦卖掉祖传的老洋房，不曾想，这套产权清晰的房产竟还是遇到了波折。按理说，龚先生的这栋房子产权分明，各种证件齐全，是颇为好处理的一类房子，而且龚先生是独子，也不会涉及到家庭纷争，然而好巧不巧，剧中却出现了一群无赖，张口就要与龚先生分钱，这这群无赖，正是当年被龚先生太爷爷收留，在龚先生家白吃白住了十年的太姑奶奶。

这实际上是根据一则真实案例改编的。在原型中，老太太一家人也是借住的，而且一住就是几十年，而在老洋房的主人想卖房子时，两家的后人也是产生了矛盾，只是真实中这家人与电视剧中不同，他们只有上海的公共户口，却没有上海的房子。

　　剧中太表姑奶奶说他们一家子在老洋房住了40年，房子他们也应当有他们一份吗？故根据物权公示原则，该套老洋房不动产权证书上所登记的人即为房屋的所有权人。剧中，不动产权证上登记的所有人仅为龚家的爷爷，而无其他按份共有人或共同共有人，故房屋所有权应当属于龚家单独所有。且期间也并未发生其他所有权转让行为，老洋房的所有权自然不会因为太表姑奶奶一家居住四十年而发生转移。

　　老洋房卖掉之后所得房款理应有太表姑奶奶家一份吗？《物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所以，龚家卖掉老洋房所得房款应属于龚家所有，不给太表姑奶奶搬家费合法；给太表姑奶奶家搬家费合情。

　　太表姑奶奶一家拒不搬出老洋房是否违法？

公民的合法财产受法律保护。老洋房属于龚家的私有合法财产，太表姑奶奶一家强占拒不搬出，已经侵犯龚家的合法权益。

　　龚家此时可以如何救济？龚家此时可以通过法律途径维护自己的合法权益。龚家对于房屋享有完整的所有权，并且这种所有权受到法律保护，遇到侵犯其所有权的情况，可以起诉至法院要求排除损害，恢复原状。

三、假离婚中的房产问题

现实中，有许多家庭为了购买房屋，孩子上学择校落户口等问题，都会上演假离婚。剧中徐店长为了能够在购买第二套房屋中避税，于是和妻子假离婚，在办理离婚登记之后，还将房屋过户到妻子名下。假离婚有效吗？徐店长还有机会要回属于自己的房屋权益吗？

法律上并没有假离婚这种说法，离婚无所谓真假，领了证就意味着离婚，法律上不可撤销。徐店长与前妻的假离婚在法律面前已经是“真离婚”。

那么徐店长还有机会要回房子中属于自己的那一部分吗？男女双方在平等自愿的基础上协议离婚，该协议对双方都具有拘束力。徐店长要想拿回房子中属于自己的一半，可能并不容易，除非有证据证明，在订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形。在这里，其实需要区分一下假离婚和离婚协议。这属于两个法律关系，并不是说假离婚了，离婚协议就一定有效或者无效，还是需要结合签订协议时的具体情况来确定。简言之，协议虽因离婚而起，离婚却不是协议生效或无效的唯一要件。

四、买到“凶宅”，怎么办

　　“凶宅”，通常指在一定时期内发生过自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋。“凶宅”并不是一个法律概念，因此有人认为“凶宅”是封建迷信。若确实是“凶宅”通常会影响到买家购房的决定，也有可能会影响到房屋价格。如果是“凶宅”，卖房人和中介有义务告知，否则有可能会承担退房退款、赔偿等法律责任。

房似锦店长到任前，中介把一套“凶宅”出租给房店长，并提醒房屋是“凶宅”，建议房店长谨慎考虑。那么，是不是只有找到一个靠谱的中介才会告诉你是否“凶宅”，否则就只能自认倒霉呢？

　　《合同法》第54条规定，一方采用欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所以对于卖房人故意隐瞒“凶宅”事实的欺诈行为，享有撤销权的买房人可以向法院或仲裁机构主张撤销该买卖合同。依据合同法理论，合同被撤销后即自始无效，其后果是双方互负返还义务，买房人应将房屋返还出卖人;出卖人有义务返还购房款及利息，如果造成买房人损失的，卖房人还需赔偿损失。

　　如果购买的“凶宅”价格远远低于正常的房屋市场价格，因远低于市场价格，作为买房人则为明知房屋有瑕疵，此时再以“凶宅”为由要求退房则较难以支持。

五、儿媳加名怎么办

剧中，包子铺的严老两口一辈子起早贪黑“卖包子”，只为给儿子结婚全款买一套房子。然而在房产证签字的时候，儿子突然提出要加上儿媳的名字，儿媳妇还以“怀孕”为由给老两口施压，最终严婶松了口。“房产证该不该加儿媳名字”，虽然这个问题见仁见智，每个人的情况不同。但是从法律上来看，受赠子女购房时加了配偶的名字，该行为如何认定呢？

依据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。如果在房产证上加了儿媳的名字，根据物权法的规定，应认为儿媳是该房子的所有权人之一。

婚前房产加名要注意什么？

1、全款房产婚前加名可考虑做婚前财产公证

如果婚前房产是其中一方全款购买的，为避免婚后发生财产纠纷，双方没有领结婚证的情况下办理房产证加名，可以考虑婚前财产公证。另外要注意婚前加名，有两种途径：一是以赠与的方式加名，夫妻双方需要先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一半产权，之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续。

二是以二手房买卖的方式加名，双方需签订二手房买卖合同，然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。无论是赠与还是以二手房买卖的方式加名，都要交纳契税、个人所得税等税费。

2、按揭房产婚前加名先还清贷款

全款买房对于大多数的人来说都不容易，如果是贷款买房，都要用房子做抵押，在贷款没有还清的情况下，在房产证上加名字，相当于把房子分给了除银行及借款人之外的第三方，银行的利益会受损。所以在贷款没还清的情况下，在房产证上加名字必须经过银行同意。

婚前房产加名如何划分？

1、全款房产婚后加名视为共同财产

这一点一定要注意，婚前还是婚后加名很重要，如果是全款购买的房子婚后加名，只需要双方持结婚证、身份证、房产证，到房管局办事大厅填写一份双方共同拥有该房产的申请，就可以办理房产证增加共有人的业务。要缴纳的费用包含配图费、登记费等。办完房子产权变更手续后，一方婚前买的房子，就成了夫妻共同财产。

2、按揭房产婚后加名，贷款视为共同债务

一般贷款银行都不会轻易同意房贷没有还完的房子加名的。假如说贷款银行同意了办理转按揭手续，婚后加了另一半的名字，那么房子就是夫妻共同财产，房贷也就成了夫妻共同债务。

严叔出资购买房产落户在双方名下的情形可能推定为具有赠与的意思表示，在登记完毕后一般不允许撤销。将来若离婚，儿媳可据此享有对该房子的所有权益。

　　当然，由于房屋的出资人属于严叔严婶，如果将来真的发生纠纷，老两口当然也可以以实际出资人为名，在特定投条件下主张房屋非赠与，而是借款买房。在这种情况下，如果儿子儿媳想要保有住房，就得先还清借款。不过这种情况比较少见，操作起来难度也较大，需要依据具体情况具体分析。

电视剧演到现在，后续一定会出现更多精彩剧情。到时新的法律问题也将会一一浮出水面。衣食住行历来是国人大事，有了房子或许就有了安身立命的本钱。与租房相比，更多人还是倾向于自己买房“有个家”。也因此各种房产纠纷层出不穷。买房需谨慎，但是真的遇到纠纷也不用害怕，勇敢拿起法律武器，维护合法权益即可。公道自在人心，祝愿每一个人都能找到心仪的“家”。