一.租房合同纠纷该怎么处理

1.仲裁

　　房屋租赁合同纠纷的仲裁，是指房地产所在地仲裁机构根据争议双方当事人在房屋租赁合同中设立的仲裁条款或事后达成的仲裁协议，经当事人申请，以第三者的身份，对当事人争执的事实和权利、义务关系，依照《仲裁法》和其他国家政策、法律、法规作出裁决的活动。房地产仲裁是一种准司法性质的专门行为，这种行为不是司法行为，却具有司法行为的效力。它既不属于人民法院对房地产纠纷案件进行审理的活动，也不属于房地产行政管理机构对房地产的管理活动，而是处于当事人之间的居中地位，为解决当事人房屋租赁纠纷所进行的仲裁活动。因此，仲裁机构在机构设置、仲裁程序以及其行为效力方面都具有准司法的性质。

　　根据有关规定，对下列房屋纠纷案件，仲裁委员会不予受理：(1)人民法院已经受理或者审结的;(2)涉外房屋租赁纠纷;(3)经过公证机关公证后发生争议的房屋租赁纠纷;(4)房地产管理部门为一方当事人;(5)法律和法规规定由政府部门受理的;(6)违反房产管理法律、法规、规章，应作行政处理的;(7)一方申请仲裁，另一方向人民法院起诉的;(8)超过诉讼时效的。

　　当事人申请仲裁，必须符合以下条件：(1)被申请人必须明确。被申请人是指房地产纠纷的对方当事人。处理房屋纠纷，当事人双方都必须参加才能更好地解决纠纷，如果被申请人不明确，纠纷也就无法解决。(2)请求要具体明确。只有这样，对方当事人才能答辩。仲裁机构也才能查明事实，从而顺利解决纠纷。(3)申请的同时必须提供证据。证据是仲裁机关作出裁决的基本事实依据，证据不足，或提供虚假证据，必然会影响裁决的质量和效果，甚至无法作出裁决。

(4)属于仲裁机构受理争议的范围。(5)必须是没有向法院起诉。房屋租赁发生纠纷后，是选择仲裁还是选择审判方式解决纠纷，是当事人的权利，如果已经起诉，仲裁机构就无权受理了。(6)无论是根据租赁合同中所订立的仲裁条款，还是发生纠纷后双方所达成的仲裁协议申请仲裁，都应当提交房屋租赁纠纷仲裁申请书。申请书的内容包括：①双方当事人的基本情况(姓名或名称、地址、法定代表人姓名、职务，如果是委托代理人申请的，还要提交委托人签名盖章的授权委托书);②案由;③案情;④证据;⑤具体请求事项;等等。

　　申请仲裁的当事人，应当预交仲裁案件的受理费，案件仲裁结束后，连同其他办案费用，由败诉一方负担。若双方当事人互有胜负，以上费用按双方责任大小分担，如果纠纷经调解解决，由双方协商负担。

2.诉讼

　　当事人双方如果在合同中设有订立仲裁条款，或在纠纷发生后没有达成仲裁协议的，可以直接向人民法院提起民事诉讼。法院认为应该受理的案件，应立案审理。对于经过行政机关处理的纠纷，当事人不服的，可根据不同情况，向人民法院提起民事诉讼或行政诉讼。根据房屋租赁管理情况和行政诉讼受案范围的规定，导致行政诉讼的有如下几种情况：

　　因承租人擅自转让所租房屋，行政机关给予罚款的。

　　对产权不明的房屋，出租人在征得房管局同意时出租的。

　　行政机关越权作出决定的。

　　当事人要求办理房屋租赁注册手续，而主管机关不办理也不依法答复的。

　　承租人要求房管机关责令产权人加固危险房屋，以保证人身财产安全，而房管机关置之不理的。

　　出租人要求房管机关依照行政法规，针对承租人利用承租房屋从事非法活动的情况，终止房屋租赁合同。如果主管机关认为需要处理，并以行政决定方式责令承租人终止承租权，而承租人对该决定不服的，就可以他物权受到侵犯为由提出行政诉讼。

　　提起行政诉讼或民事诉讼，都必须有明确的被告，而且还必须是属于受诉法院管辖。在行政诉讼中，要注意，经复议的案件，复议机关维持原行政机关具体行政行为的，作出具体行政行为的房屋行政管理机关为被告;复议机关改变原具体行政行为的，改变行政行为的复议机关为被告。共同作出同一具体行政行为的房屋行政管理机关是共同被告。由法律法规授权的房屋行政管理组织所作出的具体行政行为，该组织作为被告。例如，城市房屋拆迁管理处是政府成立的、专门负责房屋拆迁的行政组织，它作出的决定，在性质上也属于行政行为，可以作为行政诉讼的被告。

　　行政诉讼的时效，根据规定为：“公民、法人或者其他组织直接向法院起诉的，应当在知道作出具体行政行为之日起3个月内提出。法律另有规定的除外。”行政诉讼时效的最长期限是1年，从知道有权提起行政诉讼时起算。

　　民事诉讼的时效，根据《民法通则》的规定，一般民事诉讼时效为2年，有几种特殊情况的时效为1年。其中，房屋租赁中，承租人拒付，或者延付租金，出租人起诉请求人民法院予以保护的时效为1年。所以，房屋租赁合同中，凡因承租人拒付、延付租金而引起的诉讼，出租人一定要牢记其诉讼时效为1年，超过1年起诉的，法院若查明，此前出租人明知自己的权利受到侵犯而不主张，那么，出租人就丧失了胜诉的权利。我国民法中规定的最长诉讼时效为20年，在这

20年中，尽管出租人不知道自己的权利受到侵害，超过20年的，法院也以超过时效来处理。

　　当然，诉讼时效中还有中止和中断的情况。《民法通则》第139条规定，在诉讼时效期的最后6个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，为诉讼时效中止。从中止原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。诉讼时效中止的法定事由如地震、台风、水灾、战争，以及权利人丧失行为能力等。

　　二、如何选择合同纠纷的解决方式

　　仲裁与诉讼制度各有优劣势，二者形成相互补充的状态，也构成了我国基本的法律裁判程序。因此，当事人可以根据自身的具体情况来选择纠纷的解决方式。

1、关于效率。

　　当事人发生纠纷一般都希望尽可能在短时间内解决，以避免投入更多的财力、时间成本。在这点上，仲裁比较占优势。首先，仲裁的受理和开庭程序相对简单，诉讼相对复杂;其次，仲裁实行一裁终局，裁决立即生效。诉讼实行两审终审，当事人不服一审判决的还可上诉，并且提起上诉程序仍需时间：再次，目前诉讼的案件呈上升趋势，而人民法院的诉讼资源有限，加之案件的复杂程度、法官的判案水平、社会不良风气的干扰和影响等因素，一个案件从人民法院受理到判决生效，往往需要较长时间。

2、关于灵活性。

　　在仲裁中，当事人可以根据自身的情况来选择仲裁机构、选择仲裁员，甚至选择仲裁的时间和地点，选择适用的实体法。特别是可以据仲裁员的经验、阅历、职称、学历、品行素养、仲裁水平等诸多方面来自由选择自己信任的仲裁员。而诉讼则基本确定了受理的法院、审判员、审判的程序、时间及地点。当事人只能通过调整自己的相关情况来应对诉讼。

3、关于专业性。

　　有些纠纷的事实判别强于法律判断，而这些事实判别又需要相当丰富的专业方面的知识，这正是仲裁机构既具社会威望、又具备权威的相关专业知识且熟悉法律规范的专家仲裁人员的优势，因而审理案件更具有权威性和说服力，有利于这些纠纷的解决。而法院的法官往往只具有法律的专业知识，对纠纷所涉的专业知识不一定了解，在事实认定上可能存在不足。

4、关于权利救济。

　　仲裁是一裁终局，在快捷方便的同时，又失去了二审的监督作用，没有了当事人进一步主张权利的回旋余地。当然在法定情况下，当事人是可以向法院申请撤销仲裁裁决的。而诉讼本来就是二审终审，即便是发生了法律效力的判决，当事人还可以向上级法院申请再审，救济途径相对更广。