作者：韩委志律师（http://www.hwzoo.com）

开发商延期交房，已成常态，其中原因很多，作为新业主虽不具备房产法律专业知识，但是只要开发商没有《建筑工程竣工备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，坚决不能接受房屋。如果购房人接受了这样的房屋，就等于放弃了法律赋予您的权利，最终损害自己的利益，让开发商逃脱了责任。

业主收房时应先请开发商出示“两书一证(表)”。两书是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。一证(表)是竣工验收备案证(竣工验收备案表)。

要办房产证先过验收备案关，没有办理竣工备案的房子，说明房子没有通过竣工验收。根据《城市房地产开发经营管理条例》第17条：“房地产开发项目竣工后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用”。国务院《建设工程质量管理条例》第四十九条也规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”只有竣工验收并办理了备案手续的房子才可以办房产证。也就是说，没有办理竣工验收备案的房子，很有可能会在以后办理产权证时出现问题，从而损害购房者的权益。

无《竣工验收备案证》收房后一样可追究开发商法律责任，如购房者在与开发商签订的商品房合同中约定开发商应办妥竣工备案证方能交房，业主在接收房屋时应查看房屋达到合同约定交付条件的有效证明文件，如开发商无法出具，业主可拒绝收房并要求其承担逾期交付的违约责任。但是，如果业主在明知开发商无竣工备案证的情况下仍同意接收房屋，则视同双方均以自己的行为变更了合同约定的交房条件，业主不能依据合同追究开发商逾期交房的违约责任。如果业主能够证明自己不是在“明知”开发商无竣工备案证的情况下接收房屋，一样可追究开发商逾期交房的违约责任。

因此，为避免不必要的麻烦，购房者在收房时最好先验房，再办理入住手续。同时，可以在购房合同中特别约定先验房后收房，如果没有约定，则可采取在售楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样，便于日后维权。

参考法律依据：

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第3条国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程和市政基础设施工程（以下统称工程）的竣工验收备案管理工作。

县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第3条

国务院建设行政主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理工作。

县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作。

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第4条

工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。

县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第5条

工程符合下列要求方可进行竣工验收：

（一）完成工程设计和合同约定的各项内容。

（二）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。

（三）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

（四）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。

（五）有完整的技术档案和施工管理资料。

（六）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。

（七）建设单位已按合同约定支付工程款。

（八）有施工单位签署的工程质量保修书。

（九）城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。

（十）有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。

（十一）建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。