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顾XX、肖XX与淮安市XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

2020年08月20日 | 发布者:钱平平 | 点击:90 | 0人评论
摘要:原告顾XX、肖XX诉被告淮安市XX公司(以下简称XX公司)商品房销售合同纠纷一案,本院于2017年9月20日立案后,依法适用简易程序于2017年10月20日公开开庭审理,后因案件审理需要,于2018年...

律师观点分析

原告顾XX、肖XX诉被告淮安市XX公司(以下简称XX公司)商品房销售合同纠纷一案,本院于2017年9月20日立案后,依法适用简易程序于2017年10月20日公开开庭审理,后因案件审理需要,于2018年3月1日组成合议庭再次开庭审理。原告顾XX及其委托诉讼代理人钱XX,被告XX公司委托诉讼代理人孙X到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告顾XX、肖XX向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付给原告逾期交房违约金15172元,并按照银行贷款利息,从起诉之日计算至实际支付之日;2、判决被告赔偿原告因逾期交房、办证导致原告子女无法就读学区房而产生的各项损失20000元;3、本案的诉讼费用由被告承担。第二次庭审中,原告变更第一项诉讼请求为:请求判令被告支付原告逾期交房违约金及逾期办证违约金合计12384元。
事实和理由:原、被告双方于2016年3月8日签订《商品房买卖合同》一份,合同约定:原告购买被告开发的上海新城二期7幢803室房屋一套,房屋总价360000元,合同约定交房时间为2016年12月31日。原告按照合同约定支付了全部价款,但房屋一直未经验收合格,被告只支付了部分逾期交房违约金,剩余部分一直未付。该小区是开明中学学区房,但是因被告逾期交房、办证导致原告子女无法就读施教区,因此产生的损失被告应当承担。综上,原告特具状诉至贵院,恳请贵院依法查明事实,维护原告的合法权益。
被告XX公司辩称,第一、原告起诉的各项诉请没有事实和法律依据,原告已经实际拿房,不存在逾期交房,合同约定的房屋交付条件为商品房经验收合格,而本案所涉及的房屋均已通过了竣工验收,符合交付条件,而且原告在实际拿房的时候已经明知房屋没有通过政府的验收备案,并且承诺不因此追究被告的责任,因此,应当视为原告已经放弃要求逾期交房予以赔偿的权利,另外,原告自愿拿房的行为也应当视为对合同约定的房屋的交付条件进行的变更。另外补充,2017年8月15日,江苏省高院发布的《审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答(征求意见稿》的第三十三条、第三十四条也倾向于认为房屋的交付应当按照合同约定的验收标准即我方验收合格即可;第二、开发商在购房合同内没有承诺保证业主的小孩能上哪个学校,业主的小孩能否就近入读学校,不是开发商所能决定的,而是服从于政府部门的安排,根据《2017年淮安经济技术开发区义务教育阶段学生招生工作意见》第六条招生计划里,予以载明:如果因为施教区内学生容纳不下的,或者生源严重不足的,由社会事业局负责调剂。针对原告小孩不能就近入学的问题,开发商也积极的协助配合政府部门帮助原告的小孩办理了入读开发区启明中学的手续,购房合同的附件四补充协议一第九条也明确约定开发商的有关宣传与合同不一致的应当以合同约定为准。第二次庭审中,针对原告变更的诉讼请求,被告补充答辩意见:对于该户的逾期办证违约金还应当支付3240元。
原告围绕诉讼请求向本院提交了下列证据:1、商品房买卖合同、契税发票一份,证明原告购买被告开发的房屋一套,原告支付了相应的价款,合同约定的交付时间为2016年12月31日,房屋交付条件为商品房经验收合格,逾期交房应当按照总房款日万分之二的标准支付违约金,被告没有按照合同约定,将符合要求的房屋交付给原告,属于瑕疵交付,不产生法定交付的效力;
2、被告开发的房屋竣工验收备案查询单一份,证明被告开发的房屋于2017年9月12日才经住建部门验收备案;
3、2017年中小学初始年级入学登记表(开明中学)一份,证明原告为子女上学而购买涉案房屋,在2017年3月6日在开明中学招生处登记了入学信息,在该表的备注内容里有原告必须在2017年6月30日完成办证才可以入读开明中学,但是因为被告逾期交房,及逾期办证,导致原告小孩无法入读施教区学校,从而选择离家较远的启明中学,因此产生相关的费用应当由被告公司承担。登记表上有该学校老师的签字。
4、原告子女上学的部分打车票据一张(金额23元),证明原告子女因就读启明中学离原告居住地较远,只能通过打车的方式入学,对于该部分费用,是被告违约行为导致,应当由被告承担。该票据是原告入学之初的票据,每次的金额在23元左右。
经庭审质证,被告对原告提交的对证据1、2的真实性无异议;对证据3,我方认为与本案,没有关联性,而且登记表上没有盖章,真实性无法核实;对证据4的真实性无异议,关联性有异议,该票据不能证明原告的证明目的,也不是小孩上学必然要产生的费用。
被告围绕抗辩主张提交下列证据:1、上海新城二期凯旋宫项目交房手续流转单一份(2016年11月9日,原告实际拿房日期),证明原告在该流转单上有承诺明知该房未经政府部门的质检验收,并承诺不追究相关责任;
2、入学介绍信(2017年8月19日)、上海新城二期凯旋宫业主小孩报名上学统计表复印单(2017年7月5日)一份,证明在开发商的协助之下,原告小孩能够入读开发区的启明中学。
第二次庭审中,被告补充提交下列证据:3、单位工程竣工验收证明书一份,证明在2016年7月20日,涉案的房屋通过了五方验收。
4、办证结算凭证,证明该户业主已经领取了2017年7月1日到9月28日的逾期办证违约金。
原告对被告提交的证据发表如下质证意见:对证据1的签字的真实性无异议,但是对内容以及本人承诺的内容,原告并不清楚,并且从承诺的内容来看,原告并无放弃追索违约金的意思表示,其次,被告的房屋未经验收合格,是不符合法律的强制性规定的;对证据2真实性无法确认,即使是真实的,也是因为被告未能逾期交房办证导致原告子女无法入读开明中学,其协助原告子女入读启明中学,也是因其违约行为应当承担的协助义务。对证据3的真实性无异议,该份证据只能证明涉案小区的房屋已经建成验收,但是对相关的绿化、消防等相关附属设施并没有综合验收,我方认为应当以涉案小区在住建部门验收备案的时间为房屋应当合法的交付时间;对证据4,2017年7月1日到9月28日期间的逾期办证违约金我方并未在诉讼请求中予以主张。
本院对当事人无异议的证据予确认。根据当事人的当庭陈述,结合当事人提交的证据,本院确认以下事实:
2016年3月8日原、被告签订商品房买卖合同,约定原告购买被告开发的上海新城二期第7幢803室房屋,购房总价为360000元,合同第八条约定,被告应当在2016年12月31日前将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。合同第九条约定了逾期交房的违约责任,即逾期超过30日后,买受人要求继续履行合同的,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后90内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,否则,买受人不退房的,自买受人应取得权属证书之日起,出卖人按照已付房款金额的每日万分之一向买受人支付违约金。上述合同签订后,原告按照合同约定支付了全部购房款,并缴纳了契税。2016年11月9日被告向原告交付了涉案房屋,原告于当日签署了被告提供的交房手续流转单,该份流转单表格最后载明:“本人承诺:本人已知晓此房屋尚未经政府部门质检、验收,本人承诺不追究任何相关责任”。流转单底部有原告本人签字。
合同签订后被告未能按约定履行合同义务,因此陆续向原告支付了部分逾期违约金,2017年10月5日被告出具办证结算凭证,载明原告已经于当日领取了退面积房款292元及延期办证款2124元。
另查明,2016年7月20日涉案房屋通过了施工、监理、建设、设计、勘察单位组织的五方验收,验收意见为质量合格,同意交付使用。2017年9月12日被告向淮安经济技术开发区住房和城乡建设局申请竣工验收备案,2017年9月25日,淮安经济技术开发区住房和城乡建设局出具关于上海新城二期交付使用备案的通知,通知明确涉案房屋予以交付使用备案。
2017年3月6日两原告子女在开发区开明中学办理了2017年中小学初始年级入学预登记,其末尾备注中载明:户籍迁入和房产证办理均需在2017年6月30日前完成发证;2017年8月19日淮安经济技术开发区社会事业局教育处向开发区启明中学出具入学介绍信,请求统筹安排包括原告在内的业主子女入该校就读七年级。
庭审中,原、被告双方一致同意逾期办证违约金计算的截止时间为2017年9月28日。
第二次庭审中,原告明确逾期交房违约金计算方式为:总房款36万元*万分之二*254天(从合同约定交房时间2016年12月31日到备案之日2017年9月12日)=18288元,该违约金同意打五折计算,即9144元;逾期办证违约金计算方式为:2017年4月1日(合同约定的交房日期推迟90天)至2017年9月28日(提交资料报产权登记机关备案日期),共计180天,以总房款36万元*万分之一*180天=6480元,扣除被告已经支付的办证违约金3240元,尚未支付的逾期办证违约金为3240元。
原告主张上述两项违约金存在重复计算的情形,经本院释X,原告陈述逾期交房违约金应当是从实际拿房之日计算到房屋符合法定的交付条件之日,即房屋交付备案之日,而逾期办证违约金依照买卖合同十五条的规定,是从交付之日开始计算,原告认为这里的交付之日应当是实际拿房之日,所以我们主张了这两项违约金,至于是否应当获得两项违约金的赔偿,由法院判决。
2017年9月,原告诉至本院并提出上列诉请。
本院认为,涉案的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示,约定合法有效,原、被告双方均应按照合同约定行使权利以及履行自身义务。根据合同约定,被告XX公司应当房屋符合交付条件之日按约定向原告履行交房义务,涉案房屋于2016年7月20日通过五方验收,即符合合同约定的交付条件,则被告在2016年11月9日向原告交付的房屋为符合合同约定标准的房屋,另外,合同约定被告交付房屋的时间为2016年12月31日前,故被告已经提前按合同约定履行了交房义务,因此原告主张逾期交房违约金无事实及法律依据,本院依法不予支持。
关于原告主张被告承担的逾期办证违约金,根据合同约定,被告应当在房屋交付使用后90日内提交相关资料报产权登记机关备案,合同约定的交房时间为2016年12月31日,被告于2016年11月9日提前向原告交付了符合合同约定的房屋,应当酌情减轻其违约责任,故逾期办证违约金应当自2017年1月1日顺延90日后开始计算,即2017年4月1日,因庭审中双方一致同意逾期办证违约金计算截止日期为2017年9月28日,按照合同约定的标准计算,金额为6480元,扣除被告已经支付的3240元,被告还需支付的逾期办证违约金数额为3240元,对该数额被告在答辩中亦予以认可,本院依法予以确认。
关于原告主张的要求被告赔偿因逾期交付、办证导致原告子女无法就读学区房而产生的各项损失20000元,认为根据其提交的入学预登记表的备注部分注明,系被告逾期交房、办证的行为导致其子女无法就近入读施教区,本院认为,双方签订的商品房销售合同中并没有明确约定业主就读施教区系被告合同义务的一部分,就原告的该诉讼请求原告在庭审过程中提交的登记表并不足以能证明被告逾期交房、办证的行为与原告子女是否能就读小区所属的施教区产生必然的因果关系,备注条款也无法作为被告履行办证义务的合同约束;原告对于该部分实际损失仅提供了打车费发票。此外,被告在庭审中提交了淮安经济技术开发区社会事业局出具的入学介绍信,表明被告在涉案房屋尚未办理不动产权证书的情况下积极安排原告子女在内的业主子女就读学校的事宜,为业主子女入学提供了相关的便利,应当认定在房屋不动产权证书尚未取得的情况下原告子女入学并不存在障碍,故原告该项诉请依据不充分,本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款,第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下:
被告淮安市XX公司于本判决生效之日起十日内向原告顾XX、肖XX支付逾期办证违约金3240元;
驳回原告顾XX、肖XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费610元,由被告淮安市XX公司负担50元,原告顾XX、肖XX负担560元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省淮安市中级人民法院,同时向该院预交上诉案件受理费(收款人:江苏省淮安市中级人民法院,开户行:中国XX,帐号:62×××96)
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