拆迁安置房买卖中遇到的主要问题及风险应对

二手房买卖合同纠纷是近来高发的争议类型，而在长三角一带，拆迁安置房买卖的现象非常普遍，拆迁安置房价格较一般商品房偏低，所以很多人都去购买这样的房屋。但是购买拆迁安置方也存在着一定的风险，在实务中也有些争议的焦点和难点

一、买卖合同效力问题

拆迁安置房在各地政策上都有一定期限内才能上市交易的特点，在上海是安置时间起满3年，在无锡是安置时间起满5年。无锡市[锡征安建办（2003）第4号]《关于征地拆迁安置房上市交易有关规定的通知》规定：“征地拆迁安置房上市交易的，按经济适用房的规定办理；2002年以后取得合法产权的征地拆迁安置房，自取得产权之日起5年内不得上市；5年后需上市的，应补缴土地出让金和享受优惠的有关税费（具体收费标准另行制定）后才能进入市场交易。”所以在实务中，往往买卖双方都提前签好合同，等到符合上市交易的条件再过户。那么合同的效力如何呢？合同法第52条规定：“有下列情形之一的合同无效……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。《合同法解释（二）第14条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制性规定”。而根据上述规定以及物权法的立法精神，物权不发生转移并不代表合同无效，而且一定期限内上市交易是物权转移的规定，并非合同效力的规定，而且拆迁安置房买卖合同也不存在其他的无效情形，也不违反国家法律，所以拆迁安置房买卖合同是有效的。

二、拆迁安置房买卖的风险

尽管拆迁安置房买卖合同在效力上是有效的，但由于上市交易是附期限交易的，所以拆迁安置房买哎也存在一定的风险。在无锡，拆迁安置方上市交易需要满足下列条件：1、依法取得不动产权证（国有土地使用证和房屋所有权证）2、以安置时间起算满5年 3、补交土地收益以及享受优惠的有关规费等相关费用 4、住房专项维修资金按《无锡市住宅专项维修资金管理办法》标准缴存到位 5、法律法规规定的其他条件。而从上述条件来看，拆迁安置房买卖的主要风险还是时间周期风险，因为5年时间有时是挺长的，房价也波动也较大，无锡的房价在近一两年时间出现了大幅增长，所以很可能出现卖方违约风险，例如卖方要求加价过户的情况，遇到加价过户的情况，如果说拆迁安置房没有权属上的纠纷，或者没有抵押、查封等情况，那么还是比较好办的，如果符合上市交易的条件，那么可以起诉要求继续履行合同，若无特殊情况且买房人没有违约行为的情况下，法院支持继续履行合同的概率是较高的。但是在现实中，拆迁安置房买卖合同的继续履行问题有时是较为复杂的。有些合同签订的主体与拆迁安置对象是不一致的，有些拆迁安置房是未办小产证的，这种房屋继续履行的风险就相对较大，在这种情况下就要仔细的了解拆迁安置协议中的被拆迁对象，以确认小产证办到谁名下，在继续履行的诉讼请求中也要将其明确写进去。如果说小产证已经办完，则还是要了解该房屋是否为夫妻共同财产。在有些特殊情况下，如果拆迁安置房出现权属纠纷的，或者签订合同主体与房屋产权人不一致的情况下，那么要求继续履行合同就很可能的不到支持。那么在此种情况下，就只能以卖方无权处分为由提出解除合同。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有使用权或处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人请求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。若法院查实该拆迁安置房的确无法过户，则需变更诉讼请求解除合同并要求卖方赔偿损失或支付违约金。若合同中约定的违约金较高，可以直接按照合同约定的违约金来计算，或者按照实际损失的1.3倍来计算违约金，若合同约定的违约金低于实际损失的，按照实际损失来计算违约责任的承担。还有一些拆迁安置房存在被查封的情况，在这种情况下，买方若知悉该信息，应立即提出执行异议，因为拆迁安置房的买房若在支付合同约定的全部或绝大部分房款且已合法占有房屋的情况下，而且房屋未过户买方无过错的情况下，拆迁安置房的买方是具有无权期待权的。通过提出执行异议将房屋解除查封，然后再起诉要求卖方过户将是一个比较稳妥的操作方法，若房屋经过多轮查封，导致买方客户无法实现合同目的的，买方也可起诉要求解除合同，赔偿损失。

三、拆迁安置房买卖合同继续履行能否行使代位权问题

在无锡市滨湖区人民法院作出的（2017）苏0211民初5199号判决（葛某、陈某与徐某、费某、徐某某房屋买卖合同纠纷案件）中，该案的案情：2003年，徐某、费某因位于马山的老宅拆迁，获得安置建房土地一块。2004年2月，徐某某与其徐某、费某签订转让协议，将该宗土地转让给徐某某使用。后徐某某又与其签订协议，将该宗土地转让给葛某、陈某。其支付对价后，在该宗土地上建成房屋，并居住使用至今。但在2010年，徐某、费某将该宗土地上建成的房屋登记到他们自己名下。去年安置房可以上市交易后，其多次要求徐某、费某配合办理过户手续，均遭拒。法院认为涉案房屋属于拆迁安置房，其流转交易不违反现行法律规范，可以成为合法有效的交易标的物。而葛某、陈某有权基于其与徐某某之间的买卖协议，要求徐某某履行配合办理房屋过户手续的义务。但囿于徐某某本身没有取得涉案房屋的所有权，且在徐某、费某明确表示不予配合情形下，其明确表示不愿通过诉讼方式主张权利，则必然对葛某、陈某的权利造成损害。故在此情形下，葛某、陈某基于代位请求权，要求徐某、费某履行配合过户的义务，符合法律的规定，本院予以支持。但9号房屋的过户手续应当遵循各方之间交易的意愿以及次序进行，不得超越协议当初的约定。所以在某些无权处分的案件中，还是可以通过行使代位权等方式要求继续履行合同。滨湖法院把过户义务看作是一个债权请求权，按照合同法第七十三条：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。“来处理本案是一个比较新颖和创造性的方法，也符合法理。

综上所述，拆迁安置房买卖还是存在一定的风险的，尽管合同有效，但毕竟交易周期较长，风险因素不可控，所以还是要签订一个各方面较为完善的拆迁安置房买卖合同，将双方的权利义务及违约责任都约定好，同时在签订合同前要和卖方或中介一起去拆迁部门了解房屋拆迁安置对象的情况，以免出现无权处分或者履行不能的情况。同时尽量取得房屋的控制权，占有使用该房屋，防止卖方一房多卖。在符合条件的情况下，买方还可以要求卖方将该房屋抵押给买方，这样对自身的权益也是多一道保障。最后，若出现风险，尽量委托专业律师处理，专业律师在处理拆迁安置房交易中的经验更为丰富，能够保障交易安全，在诉讼中也可占据主动。