杨真律师
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江苏-无锡高级合伙人律师执业6年
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商业地产运营的重点法律问题及应对措施

作者:杨真时间:2017年04月07日分类:律师随笔浏览:222次

商业地产租赁纠纷是房地产案件中的重要组成部分,现在中国的大中型城市都需要商业地产,大量的购物中心和商业综合体是城市繁华的象征。但是在商业地产运营中会出现大量的法律问题。商业地产尽管是一个非常复杂的领域,但是细分一下主要还是商业地产的开发、运营及金融。而运营是其中最重要的环节,没有好的运营能力,整个商业综合体未来的价值将会大受影响,在运营过程中,尽管在招商中有很多专业性的技巧,但基本的法律关系就是房屋租赁合同关系。

房屋租赁合同关系贯穿着商业地产运营的始终,涉及到房屋租赁合同的订立、履行、解除以及后续事宜。

一、   商业地产租赁合同订立和履行中的主要问题

商业地产运营的核心是招商,招商简而言之就是出租人与承租人签订房屋租赁合同,无论是LV还是兰州拉面,其本质都是与商城签订房屋租赁合同。在房屋租赁合同的订立中应当考虑出租人的状况和承租人的状况。如果是在上海南京路或淮海路区域,那么出租人的实力较强,相应对承租人的要求也较高,故引进的商户的实力也较强。双方的以价能力都很强,故合同的谈判非常重要,但出现的违约状况不高。而在松江、闵行等区域的商户,开发商的实力参差不齐,有一些实际强劲的开发商,但有一些开发商实力一般,对于实力强劲的开发商,也应当考虑当地经济发展的水平以及购买力。例如在闵行、松江等地引进LV等国际品牌,那么LV肯定会提出很苛刻的条件,要租赁场地的完成性、面积、甚至还要出租人出装修,这时开发商的议价能力偏低,这时容易产生签订不平等条约的可能性。有些时候,接受不平等条约会换来该商户较优秀的影响力,但是也带来了一旦违约可能产生重大损失的法律后果。对于引进这类一线品牌的经验是,根据开发商自身的实力,免租期可以给6个月左右,装修期也可以给,甚至装修费也可以出,但是违约责任不能少,特别是要约定违约时,承租人免租期租金损失应当予以赔偿,在某些地方的法院中,即使合同没有约定,在承租人违约时,法院也会判令承租人向出租人赔偿免租期租金损失,但目前,在上海,江苏等地的法院中,越来越多的案例都判令由于合同没有明确约定,故不支持出租人要求承租人赔偿免租期租金损失的主张,所以上述风险一定要及时把握。若开发商为商户承担装修,一定要约定若商户违约开发商出的装修该如何承担的问题,否则,后果很严重,需要用司法评估的方式来确定装饰装修损失,这样会大费周折,而且是否能够要回也存在很大的障碍。对于开发商实力较强,商户实力较弱的,那欠付租金的违约责任问题就显得较为重要,建议开发商对中小商户,尽量约定明确的付款及违约责任以及解除合同的条件,而且在出现欠付租金的现象后应当及时通知进行书面催告,用以留存证据,在欠付租金解除合同条件成就时,立即通知或委托律师发律师函,避免因为开发商对商户要求不严格导致法院判令解除合同条件不成就。

在租金的收取方式上有固定租金制和提成租金制,为开发商提供法律服务时,一定要了解开发商的布局和商户的状况以及开发商有没有统一收银的能力,如果开发商有统一收银的能力可以考虑引入提成租金制,但若布局较为分散,则宜采用固定租金制,提成租金制容易产生商户漏报营业额的道德风险,漏报营业额,由于开发商无统一收银,所以不能形成有效的制约。如果由于某些原因一定要采取提成租金制的,一定要在合同中约定开发商的检查权以及商户漏报营业额的违约责任,并且可以设定漏报三次营业额解除合同以及不享有优先承租权的制约条款。

在商业地产租赁中的一些特殊业态值得特殊关注,例如商业地产综合体中的酒店业态,由于需要保障住客享有舒适的居住空间,会对租赁区域的噪音和周围的业态有较大的要求,建议开发商在选择业态时进行适当的注意,离酒店区域较近的地方不宜引进酒吧、KTV、游乐场等经营业态,如果引进这些业态应当在营业时间、噪音大小以及导致其他商户索赔的追偿权等条款进行制约,但在与酒店签约时,要对噪音大小的条款明确关注,对于分贝的限制应评估合理性,并进行一定的界定措施。有的开发商与酒店约定周围区域噪音不低于45分贝,但没有限定时间和区域以及酒店本身的因素,所以在矛盾发生时,解决的成本相当高。最后通过大量的谈判以及减免了部分租金才解决了问题。

二、   商业地产租赁合同解除或终止的主要问题

商业地产租赁合同订立后,总会遇到商户的违约行为,甚至有部分的开发商出租了不适宜出租的房屋导致租赁合同无效的情形,例如将地下室出租开网吧等行为导致违约。作为开发商应首先避免出租房屋不适宜出租导致合同无效的情形,对于房屋租赁合同无效的情形,以后会有专文进行讨论。而在房屋租赁合同有效的情况下,房屋租赁合同总会有解除和终止的时候,这也是商业地产吐故纳新的自然规律。房屋租赁合同的解除一般分协商解除、通知解除和诉讼解除。协商解除是出租人和承租人就房屋租赁合同适宜以及后续搬迁事宜协商一致解除房屋租赁合同的情形。通知解除是指在合同约定解除条件成就之时发出书面通知解除合同。如果通过诉讼解除,诉讼成本将会较大,因为解除合同的诉讼标的是按照合同的总价款计算的,会产生很大的维权成本,而且往往会引起对方的反诉。对于大部分的商户,应采用协商一致解除的方式,这样成本较小,而且不容易激化矛盾。在诉讼解除的过程中,对承租人向出租人主张赔偿装饰装修损失的问题应当尤为关注。

2.1 商业地产租赁合同解除时装饰装修损失赔偿问题

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》有大量篇幅规定装饰装修损失的问题:

第十一条 承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:

(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;

(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;

(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。

第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

从该司法解释中,可以明确看出对经承租人同意的装修和未经承租人同意的装修以及对出租人违约、承租人违约以及双方违约进行了分类。可以说司法解释考虑到了司法实务中的问题,进行这样的分类能够较为全面的涵盖房屋租赁合同解除后装饰装修损失赔偿的问题,但在实务中仍不可避免会产生一些争议。往往在商业地产租赁合同中,出租人都会给承租人一定的装修期,而且往往在协议中予以明确约定,故一般来说,在商业地产租赁中,经出租人同意的装饰装修占大多数,但是在房屋租赁合同中的履行中,出租人也出现一定的违约行为的现象也大量存在,为此面临承租人装饰装修损失的赔偿的风险也较大,有些装饰装修价值过高,有些在装饰装修的范围以及主体结构的改动上会存在一定的争议。故在实务中,出租人尽管同意承租人进行装修,但是承租人的部分装修范围是出租人不同意的,有些还设及到主体结构的改造,例如对门窗、通道等进行改造,如果承租人在装修中涉及主体结构改造对房屋安全产生影响,例如拆除了承重墙等,出租人有权要求承租人恢复原状,如果改造没有影响到房屋安全,且出租人同意的,则在出租人也出现违约的情况下,应当按过错责任承担部分的装修损失。

2.2 商业地产租赁合同解除或终止后承租人的房屋搬迁问题

商业地产租赁合同解除或终止后的承租人的房屋搬迁问题一直是出租人面临的非常棘手的问题。有部分承租人长期拖欠租金,但是一直不肯搬迁。导致商业地产的经营者的经营效率严重受损,并且房屋搬迁问题一直是容易引起冲突和群体性事件的。

解决房屋搬迁问题的常规手段是通过合同的约定和通过法院的诉讼。一般来说,商业地产的出租人与承租人在房屋租赁合同中会约定拒不搬离的法律后果,例如支付房屋占用费,如不搬离则出租人有权处置承租人的物品并且视为承租人放弃对物品的所有权等。但是这些合同尽管约定了,还是有承租人不遵守。有些承租人干脆住在房子里。通过法院诉讼是一个较为常规的手段,一般大型的国企或外资开发商较为喜欢用法院诉讼的方式,有些房屋搬迁的问题是在解除房屋租赁合同过程中一并提出的,法院在审理案件的同时往往也会协调双方当事人对房屋搬迁事宜进行调解。但是在调解过程中会面临着众多的不确定性,例如拆除费用的承担,有些大型设备的搬迁问题以及仓储问题,部分案件还涉及到机器设备被查封的问题以及后续评估拍卖的问题。

法院诉讼的方式尽管有自身较大的优势,但是通过法院诉讼周期很长,周期较长,后续的执行问题也较为困难,在强制执行中也需要与法院执行局积极的沟通。有时遇到比较顽固的拒不搬迁的商户,选择非常规时间进行强制执行。有的是在半夜、凌晨进行执行。而且开发商最好需要提前绘制好路线图,并且组织相关搬迁的人员,以便执行过程的顺利。

但一般来说,通过法院诉讼要求搬迁的途径不利于中小开发商的资金周转。所以大量的开发商还是采用自力救济的方式。但是采取自力救济的方式也会产生一系列的麻烦。

首先,房屋租赁合同中承租人放弃所有权的条款不能对抗善意第三人。因为有一些商户还结欠其他第三人债务,所以有些第三人会申请法院查封留存在房屋中的物品,或采取自力救济的手段。在该情况下,出租人最好通过协商的方式和第三人进行沟通,若承租人拖欠租金,可以要求取走留存物品的第三人作为担保人。

如果留存物品中涉及第三人的物品的,要注意是否会对第三人造成侵权,在清理物品时应当制作清单,并要求承租人确认。如通过自力救济手段的,应当尽量保存物品的完整性。如有第三人主张对物品具有所有权,可以有应对的预案。

在自力救济搬迁的过程中,如需应用停水停电等措施的,应当事先进行书面通知并在租户处张贴。如果未通知就采用停水停电等措施的,容易引起租户的冲突,而且也可能涉及到损害赔偿的问题。但停水停电也是自力救济的一个手段。在租户非常顽固,拒不搬离的情况下可以使用。同时自力救济搬迁的过程应当公开公示,可以聘请公证处的人过来公证,也可以请社区或者派出所等出面。尽量能引进第三方机构对搬迁的过程公开公示,留存证据。这样方便后续的争议解决。

对于商业地产租赁而言,拒不搬离房屋的情况是普遍存在的,而且也是开发商较为关心的问题。上述的内容仅供各位参考,具体还是要结合商户的具体情况。而且在承租人选择的过程中,招商部门也应当进行事前审查,通过事前的防范措施选择信用记录较为优秀,资金状况较好的承租人,减少上述纠纷的发生。

商业地产租赁问题是一个复杂的综合性问题,由于篇幅所限,本文仅对一些有代表性的重点问题进行探讨,作为商业地产的开发商甚至一些重要的承租商户,都需要聘请专业律师作为商业地产租赁顾问。笔者在商业地产运营和租赁领域有着较为丰富的经验,也解决了大量商业地产类的争议,对于出租人和承租人来说都是值得信赖的选择。


杨真律师,中国人民大学法学硕士,华东政法大学劳动与社会保障专业学士,曾在君合律师事务所上海分所实习。现任江苏海辉律师事务... 查看详细 >>
  • 执业地区:江苏-无锡
  • 执业单位:江苏海辉律师事务所
  • 律师职务:高级合伙人律师
  • 执业证号:13202201410594307
  • 擅长领域:劳动纠纷、公司法、债权债务、刑事辩护、婚姻家庭