房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

上诉人王某因与被上诉人王某、自某、原审被告丽江市古城区某某经纪有限公司之间房屋买卖合同纠纷一案，不服丽江市古城区人民法院（2019）云0702民初497号民事判决而向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行公开开庭审理。上诉人王某及其委托代理人寸砚、被上诉人王某、自某及委托代理人杨慧到庭参加诉讼，原审被告丽江市古城区某某房地产经纪有限公司经传唤未能到庭。本案现已审理终结。

上诉人王某上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，待查清事实后依法改判驳回两被上诉人的诉讼请求；2、请求依法判令一审、二审案件受理费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、原审人民法院未依法认定上诉人己履行了如实告知两被上诉人及利害关系人诉争房屋具体真实信息的事实。上诉人在委托利害关系人发布本案诉争房屋的售房信息时，就已将该诉争房屋的国有土地使用权证、房屋所有权证书复印件提供给了利害关系人的工作人员，从而如实告知有意向的购房者。签订购房合同前，两被上诉人多次由上诉人、利害关系人的工作人员陪同实地看房、三方经过多次协商，两被上诉已对诉争房屋所有权证复印件进行审查，《房屋买卖合同》第八条第2项明确载明“乙方对甲方出售的该房屋具体情况己充分了解，自愿购买该房屋”，其后也办理了不动产变更登记手续，故两被上诉人提出上诉人未如实告知该房屋土地使用权只有50年的主张不是事实。2、原审法院未依法认定两被上诉人存在根本违约行为，且该根本违约行为导致《房屋买卖合同》无法继续履行。诉争房屋在过户给了两被上诉人以后，两被上诉人却以各种理由反悔，明确表示不要房子了，尾款也不支付了，这就是违约行为；3、原审人民法院错误认定案涉房屋产权转移登记后，两被上诉人提出终止交易，上诉人未提出异议并配合办理了退税及产权转移，应视为双方就合同解除以及合同解除后如何了解双方纠纷达成了一致意见。从一审谈话录音及视频资料等证据可证实上诉人对被上诉人的违约行为提出过异议，考虑到房产已过户到被上诉人名下而购房款未能支付的现实，为避免损失才被迫配合两被上诉人办理退税等手续，但按“补充条款”的规定，两被上诉人应承担违约责任；4、原审法院错误认定《房屋买卖合同补充条款》变更了定金性质。《补充条款》只是再次确认了两被上诉人支付款项的金额、2万元定金及剩余尾款，根本没有明确约定2万元已冲抵了房款，即便在结算中将定金折抵了房款，也并不改变定金的性质。

被上诉人王某、自某辩称：1、上诉人诉称完全有悖于客观事实，被上诉人在签订合同之前仅到实地看过房屋，并未看到房产权证，上诉人是在签订合同后才将房产权证复印件交给了中介，也没有直接交给被上诉人，隐瞒了重大事实，导致被上诉人作出了错误的意思表示；2、双方经协商解除合同，应当全额返还已支付的购房款；3、被上诉人一方不存在违约、20000元不论是定金还是购房款上诉均应当返还。请求依法维持原审判决。

被上诉人王某、自某向一审法院起诉请求：1、判令二被告立即向二原告退还剩余购房款20000元；2、本案诉讼费由二被告承担。

二审中，上诉人王某提交了其与丽江市古城区某某房地产经纪有限公司于2018年12月5日11时46分至12时的5段“谈话视频光盘”，拟证明上诉人在房屋买卖合同签订之前就已将诉争房屋土地使用权证、房屋所有权证交给某某房地产经纪工地，签订合同时被上诉人审查过，应对房屋的所有真实信息完全知晓，在办理变更登记时两被上诉人适用了房屋土地使用权证及房屋所有权证。被上诉人质证提出自己对谈话的过程不知情，且该视频无法证明上诉人的证明目的。对该证据，虽无形式上存在瑕疵，但仅只是上诉人与作为中介的古城区某某房地产经纪有限公司之间的谈话，与本案其他证据能相互印证而应确认其真实性，对其证明内容，将综合予以评判。

被上诉人王某、自某及原审被告丽江市古城区某某房地产经纪有限公司在本院审理中皆未提交新的证据。

经审理，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人于2018年10月18日所签的《房屋买卖合同》及于2018年11月15日所签的《房屋买卖合同补充条款》合法有效。本案争议的焦点是：在合同履行中，是上诉人违约还是被上诉人违约，被上诉人主张的20000元是否应予退回。首先，就哪一方违约的问题，被上诉人认为上诉人隐瞒了涉案房产使用年限只是50年而不是70年的事实，导致被上诉人误解才签订了《房屋买卖合同》。但本案的事实是：双方于2018年10月18日签订《房屋买卖合同》，2018年11月12日办理了房产转移登记手续并交纳了相关税费后，被上诉人还向上诉人支付了166000元的购房首付款，并于同年11月15日签订了“补充条款”，在此过程中，被上诉人不可能对所要购买房屋的现状及信息不了解，且上诉人已将房地产权属证书复印件提交了作为中介的丽江市古城区某某房地产经纪有限公司，故上诉人不存在故意隐瞒房屋信息的情形，被上诉人的理由本院不予采信。即上诉人在履行合同中并未违约。在房产权属转移到被上诉人名下后，被上诉人明确表示不要房子了，双方经协商将涉案房地产权证又登记回转至上诉人名下，视为双方对解除《房屋买卖合同》已协商一致。其次，对定金20000元是否退还的问题。《房屋买卖合同》解除后，上诉人将166000元购房款退还了被上诉人而对定金不予退回，以其行为表示不愿退回定金，对此，双方在合同解除后并无书面协议，即双方对解除合同、退还购房款已达成一致意见，但对定金20000元是否退还尚存争议，对该争议，本院认为应按双方原合同约定及本案事实予以评判。在履行《房屋买卖合同》中，上诉人并无违约行为，被上诉人在房屋买卖变更登记已履行完毕后又反悔，表示不要房子的行为属违约行为，按双方所签《房屋买卖合同补充条款》的约定，被上诉人应“承担违约责任，并无条件协助甲方（指上诉人）收回房屋产权”。一审判决认为该“补充条款”已“充抵购房款，变更了定金性质”的认定是错误的，因该“补充条款”是双方基于履行合同而签，在交易完成后，定金当然可充抵购房款，但这并没有改变定金的性质。故被上诉人应承担违约责任，要求上诉人退还定金的请求依法不应支持。一审对此认定错误，导致适用法律错误，实体判决不当而应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第<二>项之规定判决如下：

一、撤销云南省丽江市古城区人民法院（2019）云0702民初497号民事判决；

二、驳回被上诉人王某、自某的诉讼请求。

一审案件受理费人民币150元，二审案件受理费人民币300元由王某、自某承担。

本判决为终审判决。

审判长　　姚中梁

审判员　　普丽仙

审判员　　阮　兰

二〇一九年八月十四日

书记员　　曾玮钰