律师观点分析

原告郑州某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）诉被告郭某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某物业公司委托诉讼代理人史正雪到庭参加了诉讼。被告郭某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告郑州某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2014年1月1日至2017年12月31日的物业管理费4679元。并支付违约金4492元2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月21日，原被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定由原告为被告居住的位于郑州市碧云路青秀佳苑A区11号楼1单元5楼东2户提供物业服务，被告居住的房屋建筑面积为88.59平方米；交纳物业管理服务费的时间交房时预交半年物业管理费，此后季首5日内缴纳，物业管理服务费标准高层住宅建筑面积每月每平方米1.10元收取，在基准价的基础上上浮18%，电子监控设备运行维护费0.05元每平方米每月，从2012年业主交房时按照1.1元每平方米每月，在基准价上上调18%加上0.05元的电子监控设备运行维护费：即1.35元每平方米每月的收费标准收取物业管理服务费；2013年物业费调整为1.15元每平方米每月。原告在提供物业服务期间，被告自2014年1月1日至2017年12月31日期间，其中2014年1月1日至2014年6月30日所欠交的物业费为395元（物业费降价冲抵217元），2014年7月1日至2017年12月31日该期间所欠交的物业费4284元，以上共计4679元。依据双方签订的协议约定，被告逾期交纳行为已构成违约，但违约金约定过高，现原告以所拖欠物业费为基数按照年利率24%要求被告承担违约金4492元。为了切实维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。

被告郭某未答辩，亦未提交证据。

原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经审查，本院对原告所提交的证据予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系郑州市二七区青秀佳苑A区11号楼1单元5楼东2户的业主，其房屋建筑面积88.49平方米（《前期物业管理服务协议》上载明的房屋面积）。2012年12月21日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务，被告按建筑面积1.10元/平方米/月，在基准价的基础上上浮18%，电子监控设备运行维护费0.05元/平方米/月向原告交纳物业服务费；缴费时间按先交费后服务的原则，由被告预交，季首5日内交纳每季物业管理服务费；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天百分之一的标准交纳违约金。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，但被告一直未交纳2014年1月1日至2017年12月31日的物业服务费。原告经催要无果，故诉至本院。

另查明，庭审中，原告称被告房屋实际建筑面积为88.49平方米。且该小区在2013年物业费从1.35元月/平方米下调至1.15元/月/平方米，被告在2013年多交的物业费为212元（1.35－1.15）×88.49平方米×12个月，被告在诉讼请求中将该部分扣除。根据合同约定季首5日内交纳每季物业管理服务费。现原告主张物业费至2017年12月31日，被告缴纳物业费的履行日期最后一天为2017年10月5日。

本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效协议。协议签订后，原告按约定向被告所在小区提供了物业管理服务，被告应当按约定交纳物业服务费。原告按1.15元/月/平方米的标准收取住宅物业服务费，符合郑州市物业服务行业的收费标准，被告应向原告支付自2014年1月1日起至2017年12月31日的物业服务费4673元｛1.15元/月/平方米×88.49平方米×48个月－（1.35－1.15）×88.49平方米×12个月｝的物业费，现原告要求被告支付4673元物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。超过部分，本院不予支持。《前期物业管理服务协议》约定的违约金过高，原告要求自最后一次应交纳物业费的违约日即2017年10月6日起至支付之日止按年利率24%计算，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告郭某于本判决生效之日起十日内支付原告郑州某物业物业服务有限公司物业服务费4673元并自2017年10月6日起至支付之日止按年利率24%计算的违约金。

二、驳回原告郑州某物业物业服务有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，公告费260元，由被告郭某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将案件受理费交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。