律师观点分析

原告中XX公司诉被告张XX物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月11日受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎XX，被告张XX及其委托诉讼代理人孙XX、彭X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院起诉请求判令：1.被告立即支付广东XX某房自2016年5月至2018年12月拖欠的物业管理费（按人民币14.85元/平方米/月计，即每月人民币1454元）合计人民币46528元给原告，并以拖欠的物业管理费为基准，按中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日起至款项清偿之日的滞纳金给原告；2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2007年9月由广东XX业主大会选聘为物业服务公司，自2008年5月起对广东XX提供物业管理服务，合同期限自2007年9月起至2010年9月止。在上述合同期限届满之后，原告本着尽责维护业主权利的角度出发，一直按照原物业服务合同的约定向广东XX包括B附楼的各业主提供物业管理服务。根据《广东省物业管理条例》第五十条的规定，物业服务期限届满，业主委员会没有作出选聘或者续聘决定前，原告自愿按原合同约定继续提供物业服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。故原告作为涉案大厦唯一合法的物业管理公司，自物业服务期限届满后已自动按原合同履行物业服务，期间还征询了辖区内街道、房管部门的意见，原告作为涉案大厦物业管理公司继续履行的事实已有多份在先判决予以确认，该事实状态至今没有任何变化。基于上述事实，根据《物业服务合同》第六、七条的约定，被告应按月每平方米14.85元的标准向原告支付物业管理费。对于涉案物业管理费的标准及支付时间，因被告未按时缴纳，原告已多次起诉被告，被告也非常清楚其应履行的管理费缴纳义务及应承担的逾期付款责任，现被告仍未能如期按月支付物业管理费给原告的行为已损害原告的合法权益，故诉请人民法院支持原告的诉讼请求。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：第一、原告未按物业服务合同的约定全面、适当的履行合同义务，且管理十分混乱，出现住宅和办公混同的情况，构成严重违约，主要违约行为如下，（1）六层物业管理用房，尚在使用的管道所附仪表及支撑架严重锈蚀，房间未上锁可自由进出，房内窗台位置未封闭，存在安全隐患；（2）一层设备房向整栋广东XX输送热水的室外管道严重锈蚀，存在泄露及脱落威胁，严重锈蚀是原告长期失职的体现；（3）一楼原快递收发室私自出租给顺丰经营；（4）消防通道，走廊堆放杂物，堵塞安全逃生通道；（5）外墙常年未清洗，污迹斑斑。第二、在物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理上存在不足，合同附件二的标准中指明，保持系统正常、有效运行，系统设备完好无损，及时发现安全隐患，定期巡视、检查，做到巡检、维修记录完整、资料齐全，在合同附件一中对共用设施设备作出说明，包括冷暖设施，照明设施和消防设施，但根据业主反映及被告自身的入住体验，广东XXB附楼建设之初冷暖气、冷热水供应正常，但自2010年后管理处开始停止对B附楼供暖，多名业主也反映未享受到供暖服务，供冷也存在严重不足。被告是自行更换的冷热水装置，且B附楼内空调冷凝管冷凝水问题长期未作处理，导致多层天花板长期浸透、霉烂，楼道上方天花板掉落险伤人的情况，原告常年不进行更换。第三、一层消防通道、六层设备房灯管长期损坏未更换照明，六楼平台雨天积水通道无法行人、路灯长期不开启，给排水管道也多次堵塞，玻璃幕墙严重渗水，原告推诿不作为，严重影响业主财产安全，且消防通道未进行有效监督，杂物堆积，灭火器过期，消防门关闭无法开启，遇险情时影响业主人身安全。第四、垃圾中转站与室外停车场未作围栏分隔，常有玻璃碎片等危险物品堆放可能影响人身安全，也未做到每日清运处理，垃圾长期堆放未及时处理，公共区域屡见垃圾未得到及时清扫，六楼平台处雨天积水严重，作为备用通道无法使用，至今未有效解决。第五、广东XXB附楼出入口的物业管理人员形同虚设，未见其对往来人员做过登记，安保人员也常不在岗，存在安全隐患。第六、根据《物业服务收费管理办法》第七条的规定，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况进行公示，《全国物业管理示范大厦标准》第一项也规定物业公司应当至少每半年公开一次物业管理服务费用的收支情况，定期向用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，但自原告入驻以来，未就物业服务收费所依据的标准以及每年物业管理费的使用明细情况向业主进行说明，导致业主无法进行监督。第七、物业服务合同第三条约定业主可继续享受由酒店提供的优惠服务，广东XX原由广东国际大酒店提供物业服务，后交由原告进行管理，B附楼六层的健身房已出租给尚德齿科，变相降低了B附楼业主的居住体验，原告提供的服务达不到其承诺的服务标准，无法匹配其制定的每平方米14.85元的天价物业管理费。第八、原告提供的服务质量严重达不到其承诺的标准，全额收取物业管理费不合理，对比同行业物业管理费用，原告对广东XXB附楼收取的物业管理费畸高，现广东XXB附楼以居民自住为主，多数房产性质已转为住宅，虽可考虑B附楼商住两用的性质适当提高物业服务收费价格，但以14.85元/平方米/月的物业价格为标准，明显高于广州市内同类小区水平。作为参考，2000年建成的东方XX，物业公司同为一级资质的中XX公司物业费用是1.75-1.9元/平米/月，对比原告的收费，原告已超过同行业物业管理费数倍之高。第九、希望法院参考政府指导价格及同行业物业费价格标准，按物业管理的服务项目、服务内容，居中进行调解，重新拟定广东XXB附楼物业管理服务收费标准，保障服务质量的同时，将原告对广东XXB附楼的收费降低至7元每平方米每月，从根本上解决广东XXB附楼物业服务费用纠纷。
经审理查明：原告是从事物业管理服务的企业法人，并取得一级资质等级证书。根据原告提交的《广州市不动产登记查册表》（查册时间：2019年3月18日）记载，被告是广州市越秀区某房的产权人，房屋建筑面积97.89平方米，交易时间为2006年4月18日，房屋使用性质为办公。
简某、邓某、乐X、陈X、张X是广东XX首届业主委员会委员。2007年9月26日，简某、邓某、乐X、陈X、张X以广东XX业主委员会的名义（甲方）与原告（乙方）签订一份《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对广东XX提供物业管理服务，大厦位于广州市，总建筑面积182787.6平方米，其中主楼77388.2平方米、裙楼51301平方米、A附楼14456.1平方米、B附楼17739.3平方米、地下室21903平方米；管理区域东至天胜村围墙，南至环市东路北XX人行道台阶，西至广东电视台围墙，北至北广场围墙；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备运行、维修、养护和管理；3.共用环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、绿化、室外泵房、路灯、停车场）的维修、养护和管理；5.对物业管理区域内的车辆行驶和停放实施管理；6.共用秩序维护、安全防范事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.配合、协助公安机关安全防范工作；10.安排管理员对物业管理区域进行日常巡视检查；本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：主楼写字楼及裙楼35元/月.平方米、A附楼写字楼29.8元/月.平方米、B附楼商住公寓楼14.85元/月.平方米；物业服务费用主要用于以下开支，（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等、（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用、（3）物业管理区域清洁卫生费用、（4）物业管理区域绿化养护费用、（5）物业管理区域秩序维护费用、（6）办公费用、（7）物业管理企业固定资产折旧、（8）物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用等十一项费用，原告按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由原告享有或承担；物业服务费用按月交纳，乙方在每月10日前向缴费业主（物业使用人）提供物业服务费收费明细账单并接受业主查询；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金；合同期限自2007年9月26日起至2010年9月25日止；本合同期满后一个月内，双方对本合同履行无异议的，本合同继续自动续期一年，双方如有异议的，本合同解除等。该合同附件二为《物业管理服务质量标准》，载明：统一管理、维护房屋的天面、走廊和其他共用面积，做到天面、走廊和其他公用面积完好和整洁，制止任何人非法搭建、私自占用天面、走廊和其他共用面积；每季度对大厦进行一次外墙清洗；做好公共道路的维修养护，确保道路畅通，不存在影响和危害车辆、行人正常通行的障碍和危险；每日对保洁服务区内进行清扫，做到大厦内无废弃杂物，遇雨天应及时对大厦内的道路积水进行清扫处理；大厦红线内的绿地和道路两侧的绿化的日常养护，要求长势良好、整齐美观，不得随意破坏和减少绿化面积，大厦内共用区域摆放进行必要的绿化；对于服务要求和质量没有约定或约定不明确的服务事项，其质量标准参照《全国物业管理示范大厦标准》执行等。
2010年2月3日，广东省广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，认定上述《物业服务合同》合法有效。
涉案广东XX第一届业主委员会委员任期届满后，该小区至今未能选举成立新一届业主委员会，且在上述《物业服务合同》到期后，原、被告之间没有重新签订物业服务合同。
2013年9月17日，广州市越秀区第三土地房屋管理所出具《关于广东XX有关物业管理的说明》，载明：“已收到原告发出的《关于艰难维持物业管理服务的情况汇报》，对原告在没有专项维修基金的情况下，对大厦的大、中型维修以垫支的方式进行维护值得肯定，对于B附楼部分业主长期欠缴物业管理费用问题，应与业主多沟通，争取他们对原告管理的理解和认同，实在协调不成的再通过法律途径解决等”。2013年10月8日，广州市越秀区人民政府华乐街道办事处也出具《关于广东XX物业管理相关情况的说明》，载明：“原告能从大局出发，在没有专项维修基金的情况下能做到目前的工作值得肯定，希望原告认真履行管理职责，保证服务质量等”。
被告为证实原告没有全面、适当地履行合同义务，出具广州市广州公证处于2019年6月27日作出的（2019）粤广广州第108475号《公证书》及广东XXB附楼业主陈X、彭X、何某、刘某、杨某、卢X、石X等人的意见书。其中上述《公证书》载明：“申请人彭X因诉讼需要，对其居住的小区（位于越秀区环市××）现状进行保全证据公证，该处公证人员于2019年6月21日下午来到上述地点，对彭X指认的位置进行拍照，兹证明公证书所附83张照片打印件与现场拍摄实际情况相符等”。该《公证书》所附照片打印件显示的内容是越秀区小区的通道、垃圾投放点、大厦外墙、消防通道、B楼公寓楼正门、冷热水管、物业管理公司前台、25楼通道等部位。照片内容显示有垃圾杂物没有及时清理，通道天花板有霉变的痕迹，有部分冷热水管的包裹物剥落，但照片没有标注具体的拍摄时间。陈X、彭X等人出具的意见书的主要内容是陈X、彭X等人认为自2015年至2018年期间购置涉案物业房屋后，发现原告管理人员的素质较差，多层天花存在发霉、破损等现象。
原告在质证中对上述《公证书》及意见书的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为《公证书》所附照片在色彩、亮度、选取的地方都有偏向证人或被告，与涉案物业的整体实际情况存在严重不符，多张照片所拍摄的区域不是涉案物业管理的区域，并非由原告管理，被告提交的这些照片对区域性有误导的嫌疑，且在已判决的（2019）粤0104民初11682号案件中，记载现场走访的结果为涉案物业首层有安保人员值班，消防通道可以通行，无堵塞，卫生情况良好，足以证明原告作为物业管理方已履行管理职责。此外，涉案物业从1993年投入使用至今，已经超过27年，消防、电梯、给排水系统已超过使用年限，在没有物业维修基金的情况下，原告已垫付大约350万元进行维修，积极履行物业管理服务，并获得有关部门的肯定。
在诉讼过程中，本院为查清案件事实，依法派员对讼争小区的物业管理进行现场勘验，并拍照附卷。现场勘验显示广东XXB附楼首层大堂有安保人员值班，消防楼梯可以通行，无堵塞，楼道干净，卫生情况良好，给排水系统完好。涉案房屋物业所在层楼的楼道干净，消防通道无杂物堵塞，天花板没有破损及霉变现象。
原告在质证中认为，现场勘验的结果再次印证（2019）粤0104民初11682号案件中所认定的走访结果，涉案物业消防通道可以通行无堵塞，卫生情况良好，有保安值班，并可以清晰看到涉案物业大厦的外墙有修补痕迹，消防通道没有任何杂物，且设有消防安全设施，防火门安装也符合安全要求。此外，本案核心争议房屋物业的楼道卫生良好，天花板不存在渗水情况，消防通道无堵塞。在涉案物业的非开放区域（水泵和蓄水池），是原告履行管理职责的工作地点之一，涉案物业已经使用超过27年，但维护情况良好，表明原告已经履行积极的管理职责。
被告则认为涉案物业公共设备存在严重老化问题，且公共设备的管道锈蚀严重，空调冷凝水管漏水，导致大厦冬天供暖不足，夏季供冷不足，公共幕墙存在严重漏水问题。此外，原告的物业管理范围不局限于B附楼，还应当包括广东XX的所有公共部分以及公共设备，从上述现场勘验的照片可以看出，涉案物业垃圾处理点没有明确的标牌指示，随意堆放，也没有进行封闭管理，存在严重安全隐患，现场勘验的物业现状是经过原告多次临时整改后的结果，根本达不到合同约定的效果。
另查明，根据已经发生法律效力的（2015）穗越法民三初字第1459号民事判决书查明的事实，广东XXB附楼部分业主对原告按照每月14.85元/平方米的标准收取物业管理费有异议，曾向广州市物价局投诉。广州市物价局于2013年6月9日作出穗价检举告字［2013］96号《告知函》对投诉予以受理。本院于213年11月15日发函至广州市物价局，核查对上述投诉的处理情况以及该局对涉案广东XXB附楼物业管理服务收费标准有无强制定价的管理权限。2013年11月22日，广州市物价局以穗价函［2013］754号《广州市物价局关于中XX公司物业服务合同纠纷问题的意见》回复称：接到投诉后，该局充分履行行政调解职能，先后多次组织业主代表、中XX公司进行调解，但由于中XX公司坚持要通过诉讼途径解决纠纷，双方始终无法达成一致调解意见；由于广东XXB附楼物业性质比较复杂，同时具有公寓、商用、住宅等多种性质，目前该局对该类型物业的物业服务收费没有实行政府指导价管理，业主与物管公司可通过合同的形式约定物业服务收费标准等。
再查明：原告曾就被告拖欠广东XX某房自2012年9月至2014年4月的物业管理费以及2014年5月至2016年4月的物业管理费分别向本院提起诉讼。2014年7月15日及2016年9月28日，本院分别作出（2014）穗越法民三初字第1017号民事判决书及（2016）粤0104民初7261号民事判决书，均判决被告应向原告支付广东XX某房自2012年9月起至2014年4月止以及2014年5月起至2016年4月止的物业管理费（每月按14.85元/平方米×97.89平方米计）以及逾期付款违约金（以上述所欠的物业管理费为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率为标准计等）。上述判决书均已发生法律效力。
根据原告出示的欠缴费账单显示，自2016年5月至2018年12月，被告拖欠的物业管理费为46528元及滞纳金11515.68元。在庭审中，原告与被告一致选择中华人民共和国法律解决本案纠纷。
本院认为：被告张XX系香港特别行政区居民，本案属于涉港物业服务合同纠纷，应参照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条之规定，因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，可以由合同签订地、合同履行地人民法院管辖。因涉案房屋物业位于本院管辖的行政区域范围内，本院作为涉案物业管理服务合同履行地依法享有涉外商事案件管辖权之人民法院，有权对本案行使司法管辖权。另，原告与被告在庭审中一致同意适用中华人民共和国法律解决本案纠纷，故本院依法适用中华人民共和国法律作为裁判本案争议的准据法。
根据广东省广州市中级人民法院作出的（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，广东XX业主委员会与原告签订的《物业服务合同》合法有效，该服务合同对广东XX全体业主均具有约束力。虽然上述《物业服务合同》的期限已届满，但由于涉案小区未成立新一届业主委员会，业主大会也没有作出选聘或者续聘决定，原告按照原合同约定继续提供物业管理服务，被告作为小区业主，双方形成事实上的物业服务合同关系，被告理应继续向原告支付涉案房屋的物业管理费。
对于被告抗辩认为原告没有全面、适当的履行物业服务合同，请求降低物业管理费的收费标准问题。首先，被告所举的（2019）粤广广州第108475号《公证书》申请证据保全人是案外人彭X，并非被告。被告没有举证证实其有委托彭X办理证据保全事项，且《公证书》所附照片打印件没有标注具体的拍照时间，即使照片内容有垃圾和杂物，但无法确定垃圾及杂物是否属于长期积压，是否已在办理证据保全当天的垃圾清运时间内已全部清理完毕。故被告所举上述《公证书》的证明效力不足。其次，被告所举陈X、彭X等人的意见书，上述意见书显示陈X、彭X等人购置涉案物业房屋的时间均在2015年至2018年间，涉案物业管理费的收费标准14.85元/月/平方米早已从2008年5月执行，表明陈X、彭X等人明知涉案物业管理费的收费标准是14.85元/月/平方米；最后，经本院派员对涉案物业进行现场勘验，涉案广东XX已交付使用多年，公共设施及设备老化属自然规律，目前没有证据显示部分管道外表存在锈迹及空调管道渗水等问题是原告疏于养护所造成。此外，在物业现场有保安人员值班，消防楼梯可以通行无堵塞，楼道干净，卫生情况良好，特别是涉案房屋物业所在层楼的楼道干净，消防通道没有堵塞，天花板没有渗水和霉变现象。
综合上述评析，被告所举证据无法证实原告没有履行合同义务，故本院对被告的抗辩意见不予接纳。被告应向原告清付2016年5月至2018年12月期间的物业管理费（计算标准：按涉案房屋建筑面积97.89平方米×14.85元／平方米／月计，即每月物业管理费为1454元）。
至于滞纳金的计付问题。因被告拖欠原告物业管理费的行为已损害了原告的合法债权，原告为弥补其经济损失，有权要求被告支付逾期付款滞纳金，故本院对原告主张自起诉之日起计收滞纳金的请求予以照准，其中，自2019年3月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计，滞纳金的数额以不超过被告拖欠的物业管理费为限。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告张XX应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中XX公司支付广州市某房自2016年5月起至2018年12月止所欠的物业管理费（按房屋建筑面积97.89平方米×人民币14.85元/平方米/月为标准，即按每月管理费人民币1454元计）；
二、被告张XX应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中XX公司支付逾期付款滞纳金（以上述所欠的物业管理费总额为基数，自2019年3月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计，该项滞纳金以不超过被告张XX所欠物业管理费总额为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币963元，由被告张XX负担。
如不服本判决，原告中XX公司可在判决书送达之日起十五日内，被告张XX可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费用通知次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。