案例1-首付资助非权属,莫将资金当房屋
案情：小王是家中独子,父母一生辛勤劳
动,攒下100万元,2008年小王和小刘登记
结婚,为了支持两个年轻人在北京打拼
2010年小王父母拿出自己的100万元终生积
蓄作为首付款为小两口按揭买了一套两居室
商品房,首付款是小王父母直接转给小王账
户后由小王向开发商支付,购房合同也是小
王签署,房屋贷款是以小王的住房公积金办
理,一直由小王支付按揭贷款,2013年该房
屋产权办理在了小王个人名下。2016年,小
两口因感情不和闹离婚,小刘起诉到法院要
求与小王离婚,并要求将该房屋作为夫妻共
同财产予以分割。小王也表示两人感情基础
薄弱,无法继续共同生活,同意离婚,但不
同意房屋作为共同财产分割。该房屋由自己
父母出资,并登记在自己名下,贷款也是自
己一直在还,应当属于自己的个人财产。
律师说法:《婚姻法司法解释三》第7条规定的
婚后由一方父母出资为子女购买不动产并
登记在出资方子女名下的,视为对己方子女
的个人赠与,房屋认定为出资方子女的个人
财产”这一条款应当做限制解释,这里所称
的出资应当仅指全额出资。因为只有全额出
资,父母才能取得房屋产权,将所购房屋登
记在己方子女名下才具备房屋产权赠与的法
律属性。本案中,小王的父母对所购房屋仅
支付了首付款,属于部分出资,无法取得房
屋的所有权,虽然产权登记在小王个人名
下,但不能适用司法解释三第7条的规定,
因为小王的住房公积金在二人婚后也属于夫
妻共同财产,小王实际上一直用共同财产在
偿还按揭贷款,该房屋应当认定为夫妻共同
财产,但具体分割时应当根据公平原则,酌
情考量小王父母的出资情况对其适当多分。
案例2-协议终归纸上字,赠与还需变登记
案情：李先生和前妻离婚多年,因户外活
动和年纪比自己小20多岁的张小姐相识,两
人迅速确定了恋爱关系并于2010年登记结
婚,李先生在婚前有一套登记在自己名下别
墅,张小姐大学毕业后就在北京打拼,但一
直没有能力自己购房,为了表示自己对张小
姐的感情,李先生在结婚当天就和张小姐签
署了一份书面协议,协议约定这套别墅产权
在婚后归张小姐个人所有,与李先生无关。
巨大的年龄差距让二人婚后矛盾重重,最终
导致两人感情破裂。张小姐起诉至法院,要
求与李先生离婚,并按照二人签署的婚内财
产协议判决别墅归自己个人所有。李先生同
意离婚,但认为当初签署协议是为了和张小
姐好好过日子,现在两人即将离婚,房产证
也并未实际变更登记,不同意再按照协议约
定履行过户手续。
律师说法:《婚姻法》第19条规定“夫妻双方
可以约定婚前和婚后取得的财产归各自所
有、共同所有或者部分各自,部分共同所
有”,该夫妻财产约定可以排除法定财产制
的适用,对双方具有约束力。这里所指的财
产约定是一种有对价的,双方财产权益的安
排,不包括将一方个人财产约定归对方所有
的情形。将一方个人所有的财产约定归另外
方所有在实质上属于无须对价的赠与合
同,涉及房屋所有权的,应当适用《合同
法》和《物权法》的相关规定。《婚姻法司
法解释三》第6条的规定正是与上述两部法
律接轨的结果,在约定涉及房屋未办理产权
变更登记前,赠与人可以享有任意撤销权。
故本院判决驳回了张小姐要求李先生按照协
议履行变更登记的诉求。
案例3-婚前买房婚后得,财产性质不转化
案情:小马和女朋友小陈相恋多年,二人
于2010年登记结婚。小马一直收入殷实
2009年他就在昌平区沙河镇以个人积蓄出资
全款购买了一套商品房,房屋因属于期房,
签订合同和缴纳购房款项后直到2012年才交
房入住并办理产权证。小陈用自己婚后的积
蓄对房屋进行了装修,并购买了家具家电。
2013年双方孩子出生后一直由小马母亲帮忙
照顾,后因婆媳矛盾,小陈向法院起诉要求
和小马离婚,并要求按照夫妻共同财产依法
分割房屋。小马对离婚和子女抚养问题都没
有异议,但坚持认为房屋是自己用婚前个人
财产购买,不同意按照夫妻其同财产分割
律师说法:《婚姻法司法解释一》第19条规定
夫妻一方的个人财产不因婚姻关系的延续而
转化为夫妻共同财产。结合《婚姻法》第18
条的规定婚前财产属于一方个人财产。本案
中,小马在与小陈登记结婚前已经用自己的
婚前财产支付了购买房屋的全部价款,也就
是已经完成了房屋买卖合同中己方的全部义
务。虽然该房屋实际交付和办理产权登记发
生在结婚后,这只是售房方单方履行义务。
小马婚前支付的购房款只是在婚后发生了形
式上的变化,变成了房屋产权而已。该房屋
仍应当为小马的个人财产,不因小马与小陈
的结婚而发生转化。小陈对房屋的装修符合
不动产添附的规则,装修费用和家具家电应
当作为夫妻共同财产予以分割。故法院判决
房屋归小马所有,由小马补偿小陈装修和家
具家电费用中属于小陈的部分。
案例4-民间仪式虽隆重,民政登记方有效
案情：王先生和赵小姐高中时便相识,婚
前恋爱多年,感情一直很好。2010年9月,
两人按照家乡风俗宴请亲朋好友举办了隆重
的婚礼,由于赵小姐单位特殊,对配偶身份
进行了一定时间的政审,二人办理结婚登记
已经是2011年6月份了。在此期间,王先生
父母以儿子的名义全款出资在西城区车公庄
购买了一套二手学区房,房屋于2011年3月
份办下房本,登记权利人只写了王先生
人。二人结婚后工作繁忙,王先生经常在外
地出差,聚少离多,久而久之感情慢慢疏
远。赵小姐于2016年起诉到我院,请求判决
二人离婚,并认为西城区车公庄的房屋是二
人举办结婚仪式后王先生父母赠与给两个人
共同生活居住的,应当按照夫妻共同财产予
以分劃。王先生同意离婚,但坚持认为该房
屋属于自己父母对自己的个人赠与,不属于
夫妻共同财产。
律师说法:按照《婚姻法司法解释二》第22条
第一款的规定,当事人结婚前,父母为双方
购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己
子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方
的除外。这里所指的结婚应当做严格解释,
我国法律采取的是登记结婚制,就是只有办
理具有法律效力的结婚登记后才能认定为双
方具有法定夫妻关系。根据传统习俗举行的
婚礼、仪式、订婚均不具备登记的法定效
力,不能认定双方产生法定夫妻关系。王先
生父母在二人办婚礼后登记结婚前全款出资
为二人购置房屋,虽然也具备用于二人共同
生活用途的目的,但产权登记在王先生个人
名下。根据传统习俗和家庭道德,为子女婚
前购房的父母很少有明确表达赠与双方还是
单方的,司法实践也认识并尊重到这一点,
采取了登记推定主义。即结婚前如果为子女
购房的父母将房屋登记在双方名下才可以认
定为父母有明确表示赠与双方的意思表示
视为对双方的共同赠与,如果仅登记在己方
子女名下则只能认定为对己方子女的个人赠
与。故法院据此最终认定车公庄的房屋属于
王先生的个人财产,驳回了赵小姐的诉求
《婿姻法司法解释二》第22条第二款的规定
同样可以适用登记推定主义。当事人结婚
后,父母为双方购置房屋出资的,一般该出
资会认定为对夫妻双方的赠与,但如果出资
父母将房屋登记在了己方子女名下,也可视
为父母明确表示赠与己方子女。
案例5-违建房屋不合法，离婚只能定居住
案情:石先生和周女士于70年代末经人介
绍结婚,婚后一直和石先生父母一起居住在
老人所有的位于西城区某胡同的私产平房
内,石先生父母于2000年左右去世后,石先
生通过继承取得了房屋所有权。2008年,双
方婚生子大学毕业后没有地方居住,也搬回
到平房内。石先生觉得居住空间太小,向房
屋管理和城市规划部门申请扩建平房,但因
平房属于文保单位未获得批准。石先生和周
女土便找来装修队,在老宅的院落内私自加
盖了两层房屋。后石先生因老年活动认识了
康女士后坚持要和周女士离婚,周女士不同
意,石先生便起诉至法院。
周女士同意离婚,但要求依法分割二人
共同所有的房屋,包括房本上房屋测绘图中
载明的面积和两人婚后共同扩建的两层。
律师说法:城镇房屋的建设和管理由城镇房屋
和城市规划管理部门统一管理。未获得行政
管理部门许可,擅自拆除原房屋、新建新房
屋、改扩建房屋的,事后也未补办相应手续
的,新建改建房屋将无法获得行政确认和取
得合法所有权,属于违法违章建筑。根
据《物权法》的相关规定,不动产物权的设
立、变更、转让和消灭经依法登记才能发生
效力。无法取得物权登记的违建不受物权法
的保护,不能认定为当事人享有的合法房屋
所有权。离婚时,双方对此类房屋归属产生
争议要求分割的,法院不能超越审判权限
代行政机关确认房屋的所有权并予以分割。
根据《婚姻法司法解释二》第21条的规
定,离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未
取得完全所有权的房屋有争议且协商不成
的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属
应当根据实际情况判决由当事人使用。法院
据此没有支持周女士要求分割违法新建的两
层房屋所有权的主张,只分割了原房本记载
的房屋面积。但考虑到周女士离婚后生活困
难,无房居住,新建房屋确属二人使用夫妻
共同财产建造并具备分开居住的条件,法院
判令新建的两层房屋中其中一层由周女士居
住使用。
案例6-房改房屋价特殊，认定分割需公平
案情:何先生和老伴金女士结婚三十余年
2015年两人都从单位退休,本是准备安享晚
年的岁数,两人却因为家庭琐事一直争吵,
最终无法挽回感情打算离婚。两人对离婚没
有异议,但对于婚后的一套房屋权属争执不
下。原来何先生和金女士结婚前一直以个人
名义承租单位分配给其居住的一套两居室公
房,90年代该公房进行房改,何先生以成本
价购得,购房款何先生称是向其父母借的,
他认为应当属于其个人出资购得,且房改后
房屋登记在何先生个人名下,该房屋应当属
于自己的个人财产,不应当作为夫妻共同财
产分割。金女士则坚持认为该房改房屋购买
时是两个人以共同财产出资购得,且折算了
金女士16年的工龄和职级,应当按照共同财
产予以分割,故金女土只得起诉至法院要求
离婚并依法分割房改房屋。
律师说法:房改房是指城镇居民自行出资购买
的根据国家房屋改革政策出售的房屋,是一
个从公有住房到私有住房的产权过渡,是对
城镇无房居民和职工的一种房屋福利,按照
规定产权一般只能登记在原承租人名下。房
改房的来源主要分为单位自管公房和国家直
管公房。成本价购买的房改房产权归职工个
人所有,一般住用一定年限后可以上市交
易,但需补交土地使用权出让金或相关税
费
《婚姻法司法解释二》第19条规定,一方
婚前承租,婚后以共同财产购买的房屋,产
权登记在一方名下的,仍应当认定为夫妻共
同财产,这正是针对房改房登记权利人的特
殊性所作的规定。虽然何先生购买的单位公
房婚前由其个人承租,但对于购房款来源何
先生未能提交证据证明属于个人财产,即使
是向父母所借,也只是产生共同债务的问
题,购房款项仍应推定为夫妻共同财产。即
使房改后产权登记在何先生名下,也应当认
定房屋属于二人的夫妻共同财产。故法院最
终判令该房改房按照夫妻共同财产予以分割。
案例7-单方处分共有房，配偶如何护权利
案情:许先生和妻子沙女士结婚多年
2011年左右因许先生与婚外第三者发生不正
当男女关系,沙女士和许先生发生争执后两
人开始分居,两人碍于子女和老人的劝阻,
一直没有办理离婚手续。许先生和沙女士婚
后于2005年在昌平区天通苑购买了一套商品
房屋,房屋已偿清贷款并登记在许先生名
下。2015年,沙女土从子女口中得知许先生
正打算将房屋低价卖给自己的弟弟,房屋当
时市场价大约400万元,许先生和弟弟经中
介公司已经签署了存量房屋买卖合同,约定
购房价格为200万元。沙女士得知后非常气
愤,向法院提出了离婚纠纷,根据律师建议
迅速对涉案房屋进行了财产保全,以防止房
屋被私下过户,并请求判令按照夫妻共同财
产分割涉案房屋。
律师说法:夫妻之间互相具有家事代理权,根
据家事代理权的规定,对于日常家庭事务项
目内的处分,夫妻双方均能以自己个人名义
进行,并自然对配偶方发生法律效力。但家
事代理权范围不包括对生产和生活资料的重
大财产处分。一方未经对方同意或者追认
擅自出售共有房屋,属于超越家事代理权的
行为,属于无权处分共同财产。按照《婚姻
法司法解释三》第11条的规定,并结合《物
权法》关于普意取得的制度规范。除非买受
人符合善意取得的三个要件:1、善意;2
支付合理对价;3、房屋已经办理过户登
记,买受人才能主张对无权处分的共有房屋
成立善意取得,配偶方才无权主张返还共有
房屋。
本案中,许先生无权处分共有房屋的行
为,其弟弟对该房屋的性质和许先生夫妇之
间的矛盾是明知或者应知的,而其依然与许
先生单方签署购房合同,不能认定其对许先
生处分共有房屋属于无权处分这一事实存在
善意。其次,许先生弟弟也没有以一个合理
的对价作为购房款,涉案房屋也并未实际办
理过户登记。故法院最终判定涉案房屋作为
夫妻共同依法分割,由许先生和沙女士按份
共有,每人享有50%的份额。沙女士持生效
判决通过依法执行,变更了房屋登记状态，并成为了按份共有人。
案例8-离婚协议虽履行，未办离婚也无效
案情：林先生和孔女土结婚多年,积累了
丰厚的共同财产。孩子上大学后二人渐渐因
生活琐事产生矛盾,几次想要离婚。2015年
8月,两人在一次激烈争执后,决定协议离
婚,并签署了一份离婚协议书,协议书约定
二人婚后购买并登记在双方名下的夫妻共同
房屋两套,位于朝阳区芳草地的一套归林先
生单独所有,位于海淀区双榆树的一套归孔
女士单独所有,其他共同财产也同时进行了
分割。签署协议后的次日,双方就前往房管
局完成了房屋权属的变更登记。由于双方工
作繁忙,一直没有前往民政局办理离婚登
记。2015年9月,孔女士发现林先生在婚姻
关系存续期间存在出轨情形,她觉得自己在
婚姻中受到了伤害,要求改变原来的房屋分
割方案,林先生应当净身出户。林先生认为
自己没有出勃,房屋已经按照离婚协议进行
了分割,已不属于夫妻共同财产。孔女士遂
起诉至法院,要求按照共同财产分割上述两
套房屋,均由孔女士个人所有。
律师说法:离婚协议与一般民事合同存在一定
区别,它既有身份关系的约定,也有财产关
系的约定。按照《婚烟法司法解释三》第14
条的规定,当事人达成的以登记离婚或者到
人民法院协议离婚为条件的财产分割协议
如果双方协议离婚未成,一方在离婚诉讼中
反悔的,人民法院应当认定该财产分割协议
没有生效,并根据实际情况依法对夫妻共同
财产进行分割。离婚协议属于典型的附生效
条件法律行为,只有生效条件(登记或者诉
讼调解离婚)成立时,离婚协议才具有法律
效力。本案中林先生和孔女士虽签署了协
议,但未前往民政局办理离婚登记,该离婚
协议并未发生法律效力,双方据此履行的房
屋产权变更登记因缺乏限行基本,应当恢复
原状。
