律师观点分析

　　案情简介：2011年12月23日，购房者邱某某与杭州某开发商签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定购房者邱某某向杭州某开发商购买其开发的位于杭州市余杭区某公寓商品房一套，根据合同约定：该商品房建筑面积共88.94平方米，其中套内面积72.38平方米，应分摊的共有建筑面积16.56平方米，该商品房单价为每平16309.79元，总价款人民币1450593元。合同签订后，购房者邱某某通过首付款和银行贷款方式向杭州某开发商支付全部购房款，杭州某开发商并向购房者邱某某出具销售不动产统一发票。

　　杭州某开发商交房后，购房者邱某某发现涉案房屋的实测建筑面积比合同约定的建筑面积少0.03平方米，实测套内面积比合同约定的套内面积少4.27平方米，导致购房者邱某某实际使用面积大幅减少，得房率明显降低，与合同约定严重不符，这时来找到律师事务所，我作为接待律师，问这个纠纷如何解决？

　　看过购房合同和房屋的分层分户图之后，发现实际套内面积比合同约定少4.27个平方米，根据多年办理房产纠纷案件的经验，开发商违约是很明显的，毕竟得房率降低的事实是摆在这的，准备好起诉材料之后法院立案，诉讼请求要求开发商的赔偿数额是根据减少的套内面积乘以合同约定的房屋单价共计6万多元。

　　开庭过程中我方认为：虽然该合同中双方没有对“得房率”直接作出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买房屋的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例，也就是通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条及《补充协议书》中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积由差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理。…”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，杭州某开发商最终实际交付的房屋在建筑面积上确实基本符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但是该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现处的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿。这一点从杭州某开发商在销售中得房率高作为该楼盘的其中一项优势进行宣传也得到印证。现由于杭州某开发商向购房者邱某某所交付房屋的套内面积与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故杭州某开发商已构成违约。

　　通过代理人的充分辩论及分析，法院最终对购房者邱某某要求杭州某开发商赔偿相应损失的请求予以支持，对于损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及杭州某开发商的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定杭州某开发商赔偿风扇者邱某某的损失为2万多元。