2009年2月，张先生与李先生签订了《二手房买卖合同》，合同约定“张先生将房屋转让给李先生，房款为200万元，李先生在签订合同后15日内支付首付款40万元给张先生，张先生应于收到首付款15日内将房屋交付李先生使用，双方约定于2009年8月1日到房产交易登记管理中心办理过户登记手续，如因一方的原因致使交易不成功，应向对方支付房屋价款的5%（即10万元）作为违约金。”签订合同后，李先生依约支付了首付款，张先生同样依约将房屋交付李先生使用。由于楼市行情在此期间一路上涨，上涨的价格已经超过了合同中约定的违约金数额，张先生于是萌生了以支付10万元违约金来取消交易解除合同的想法，但遭到李先生的拒绝。2010年12月，李先生向法院起诉，要求张先生履行《二手房买卖合同》办理过户手续。
中润律师解析：根据我国《合同法》规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”此款规定要求合同当事人必须实际履行合同，具体而言包括两方面含义：一是合同双方应严格按约定的标的物履行，不得擅自变更合同；二是合同一方当事人不履行或不完全履行时，对方当事人有权要求其实际履行。如果允许合同当事人随意以支付违约金或赔偿损失的方式来代替实际履行，合同也将失去效力。本案中房屋已被李先生实际占有使用，具备办理房屋的交易过户手续的条件。所以，李先生有权要求张先生继续履行合同，协助办理过户手续。
