身边有不少朋友都经历过，或者听说过买集资房指标的事。今天的案例就与集资房指标有关——本期节目内容根据1月31日FM91.8湖南交通频道《新说法》栏目整理。节目特邀嘉宾：湖南森力律师事务所合伙人律师，孙敏
浏阳的陈女士是浏阳一所学校的老师。在2012年的时候，学校在周边拿到一块地，建设集资房，作为给全体教职工的福利。陈女士分得了140平米的集资房，并与学校签订了集资建房协议。
学校要求，按2500元/平米的标准支付集资房的首付款，算下来陈女士分得的集资房需要向学校交35万元的首付款。当时陈女士已经在浏阳有一套住房，并且当时资金紧张，一时拿不出这么多钱。所以，通过朋友介绍，她将集资建房的资格卖给了杨先生。她与杨先生于2013年3月签订了购房指标转让协议书，把集资建房的指标转让给杨先生，转让费是11万元。杨先生需要在签订协议后就把11万元支付给陈女士，把35万元的首付款支付给学校。指标转让协议还约定，如学校要求增加房款，由杨先生承担。
之后，杨先生就把11万元转让款和35万元的首付按约定支付。因为是集资建房的原因，之后还是以陈女士的名义向学校支付费用。并约定在能够办理产权过户的时候就将产权办理至杨先生的名下。
学校的集资房的建设进度很慢，一直到今年年初才能进行成本核 算。核算后，学校以建设成本原因，要求陈女士补交约9万元的房款。并且，学校要求在2月底之前交清这笔费用，否则将会在陈女士的工资中按月扣除房款费用。陈女士于是就将需要补交的9万元房款告知了杨先生，但是杨先生出于种种原因推诿，一直不肯交纳这笔费用。因为在转让协议中约定了，如果杨先生没有按时支付购房款的相关费用，陈女士不退还转让费，并有权不将房屋产权过户给杨先生。那么，如果杨先生确实到期不交纳剩余费用，陈女士又将如何处理呢？进入到为你说法。
主持人书博：陈女士将集资建房指标转让给杨先生，这个指标转让在法律上是不是允许的，所签订的指标转让合同是不是有效的？ 孙敏律师：对于集资建房指标转让协议是不是有效，有司法实践中是存在争议的。但是很多人还是认为指标转让的协议是有效的，本人也支持协议有效的观点。个人认为，在陈女士的案例中，是先以陈女士的名义取得集资房，之后在符合条件后再过户给杨先生。所以，实际上，陈女士是对于自己之后将要取得的房屋的转让，是对于将来权利的处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 “当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，可以认为协议有效。 主持人书博：陈女士并不想要这个集资房，那么，她可以采取怎样的行动维护自己的权益呢？ 孙敏律师：我们建议陈女士可以积极与杨先生沟通或通过律师沟通或发出律师函等方式，促使杨先生按约定履行自己的义务。如果确实在沟通无效的情况下，那就只能通过法院诉讼的方式解决。诉讼可以要求杨先生继续履行协议，支付约9万元的剩余房款，并要求杨先生赔偿陈女士由此受到的损失。基于未支付9万元的剩余房款给陈女士造成的后果是学校按月扣除工资，那么，可以认为，被扣除工资的银行贷款利息，就是陈女士的损失。 主持人书博：陈女士担心的一个问题，也就是如果杨先生也不想要这个房子了，可不可以也起诉要求解除这个合同，退还他已支付的35万元房款？ 孙敏律师：在购房指标转让协议书中，约定了如杨先生不按时交清房款，视为杨先生违约，陈女士不退还购房指标转让款，并有权不将该房屋产权过户给杨先生的约定。个人认为，该条约定的内容，实际上即是在杨先生不按时交清房款违约的情况下，可以解除合同的约定。那么，杨先生作为违约一方是不是可以以此为依据也要求解除合同呢？我们认为，杨先生并不具有这个权利，只有守约一方才有要求解除合同的权利。当然，如果存在合同已经不能履行等情况，违约一方也是可以要求终止合同履行的，但显然陈女士的案例中也不存在该情况。 主持人书博：假设杨先生在学校规定的期限内没有支付剩余房款，陈女士是不是也可以要求解除合同，这个时候陈女士又可以主张怎样的违约责任呢，杨先生已支付的35万元是不是需要予以退还呢？ 孙敏律师：上面说过，因为协议实际存在在杨先生不按时交清房款违约的情况下，可以解除合同的约定。那么，在杨先生没有按时交清房款的情况下，是可以根据合同约定，要求解除合同。并且可以根据协议约定，要求杨先生承担指标转让费即11万元的违约责任。根据合同法的规定，在合同解除后，双方各自取得的对方财产应当予以返还，所以，对于杨先生已支付的35万元，陈女士应当予以退还。 主持人书博：假设陈女士不要求解除合同，在杨先生没有交清剩余房款的情况下，她是否可以拒交钥匙及拒绝过户呢？ 孙敏律师：根据陈女士和杨先生的协议，在杨先生没有付清房款之前，陈女士是可以拒绝过户的。而协议中虽然没有约定杨先生违约，陈女士可以拒交钥匙。但从实际的履行来看，杨先生支付剩余房款的合同义务在前，陈女士交付钥匙则需要等到学校交房之后，合同义务在后。因此，根据合同法第六十七条的规定，陈女士可以行使先履行抗辩权，在杨先生履行交清房款的义务前，拒绝履行交付钥匙的义务。 小编总结 陈女士可以选择两种诉求—— 1、可以要求杨先生继续履行合同，支付剩余房款9万元，并要求杨先生赔偿自己由此受到的损失。在杨先生没有付清房款前，陈女士有权拒绝交钥匙和过户，并且无需退还杨先生已经交付的指标费11万元和首期房款35万元。 2、也可以提出解除合同。由于杨先生违约，陈女士无需退还11万指标费，但是解除合同后，要退还杨先生35万元房款。
