我们向开发商购房，都需要和开发商签订一份商品房买卖合同。一般来说，合同都是先由购房人先签字，然后再由开发商盖章。并且，一般都是网签合同。所以，在这个流程下面，购房人的权益还是能够得到保障的。那么，如果当时没有网签，并且开发商也不把合同盖章给一份给购房人，在开发商违约的情况下，购房人将怎么处理呢？购房人的权益又将如何维护呢？今天的文章就和您关注一个购买商品房的案例。

孙先生的亲戚贺先生在2017年上半年向开发商购房了一间房屋，总价是60万元。贺先生已经支付了全款，但没有签订合同，也没有办理合同备案和预告登记。孙先生在2017年下半年找到贺先生，向贺先生加价购买这个房屋。

2017年11月，孙先生和贺先生到开发商办理更名手续。所谓的更名手续实际上就只是孙先生和贺先生两人到开发商处，由孙先生将60万元房款和加价的转让费支付给贺先生后，再由开发商向孙先生出具收据。开发商在出具的收据上注明，已收到孙先生交纳的60万元房款，房款已全部交清。同时，开发商口头承诺，在两个月内办理好房屋产权过户登记。

但是经过孙先生核对，开发商提供给他的收据上面存在问题，出具收据的单位是××投资公司，而实际开发商却是××置业公司，然后收据上写的是代××置业公司收取房款，加盖××投资公司的公章。虽然两家公司前面的名称是一样的，毕竟是两家不同的公司。开发商对此解释说是两家公司共同开发的，而实际销售属于投资公司以置业公司的名义进行的。

孙先生所购房屋属于现房，在2017年12月4日，开发商就交了房，并在当日将一份商品房买卖合同交给孙先生签字，但是并没有办理合同备案网签，合同也没有提供一份原件给孙先生，孙先生只保留了一份只有他签名的复印件。之后，孙先生多次找到开发商，要求办理合同备案和过户，但是开发商均已内部流程原因回绝。在2018年1月11日，××投资公司向孙先生出具了一份承诺函，承诺投资公司对房屋有处置权，并宣称会在2018年6月4日前办好房屋产权证。但其后，开发商并没有为孙先生办理手续的迹象。那么，如果孙先生想要采取法律途径，起诉开发商要求办理产权证，应当怎么处理呢？是不是能够得到法院支持呢？进入到为你说法。

主持人书博：开发商给孙先生的收款收据上写的是××投资公司代为××置业公司收取房款，销售人员表示是投资公司以置业公司名义出售房屋，那么，这个销售行为是不是有效的？

孙敏律师：首先我们要明确一个前提，也就是实际对房屋的处分权是在置业公司这里。那么投资公司的行为实际上是代理置业公司进行处分。如果投资公司有代理权，那么，投资公司就是有权处分，孙先生与开发商之间的房屋买卖合同关系当然有效。另外一种情况是，投资公司虽然没有代理权，但是孙先生有理由相信投资公司有代理权的，则构成表见代理，房屋买卖合同关系仍然有效。本案中，本人认为，投资公司已进行了房屋交付，出具了承诺函等行为，已可初步认为投资公司有代理权或有理由相信有代理权。

主持人书博：孙先生并没有购房合同原件，而只有一份只有他本人签字的复印件，那么，在这种情况下，是不是也可以起诉？

孙敏律师：根据《城市房地产管理法》的规定，转让房地产，应当签订书面合同，所以，商品房买卖合同属于要式合同，一般来说，没有签订书面合同的，商品房买卖合同不成立。但是，在孙先生的案件中，即使开发商没有在合同上签字，双方并没有签订书面的商品房买卖合同，但孙先生已经支付了全部的购房款，已经履行了合同的主要义务。因此，根据《合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，双方的商品房买卖合同已经成立，孙先生已可以向法院起诉。

主持人书博：如果孙先生要提起诉讼，那么应当起诉的是哪个公司？是投资公司还是置业公司？

孙敏律师：从合同关系角度来看，是投资公司作为代理人，代理置业公司与孙先生签订的合同。那么，合同双方应当是置业公司与孙先生，置业公司应当对其未履行合同义务承担责任。但是，基于投资公司出具的承诺函，其也有义务对孙先生履行办理过户登记等相应的义务。所以，在孙先生的案件中，置业公司与投资公司均对孙先生有相应的义务，均应承担相应的责任，建议将两公司列为共同被告，要求共同履行办理合同备案、预告登记、产权过户登记等义务，并要求两公司共同承担相应的违约责任。

主持人书博：我们注意到，对于办理产权证的时间，有各种不同的说法，销售人员口头承诺是二个月，商品房买卖合同中约定是一年，而投资公司的承诺书上承诺在2018年6月4日以前，那么，应当以哪个为准？

孙敏律师：在孙先生的案件中，存在三个对办证时间的承诺或约定，按时间先后分别是销售人员的口头承诺，合同中的约定，投资公司的书面承诺。如果口头承诺存在证据证明，合同已由置业公司盖章成立，则三者均为合法有效。那么，一般而言，应当以最后的投资公司在承诺书上的承诺的时间为准。但是，基于投资公司的承诺书的承诺属于投资公司的单方法律行为，如果有其他优于该承诺书承诺的办证时间的证据，孙先生也可以不接受该承诺书承诺的办证时间，要求按其他证据确定的时间办证。

主持人书博：对于案件的管辖，商品房买卖合同约定的是到长沙仲裁委员会仲裁，而承诺书承诺的是到房屋所在地法院解决，那么，到底应当是去仲裁还是到法院诉讼呢？

孙敏律师：虽然商品房买卖合同约定的是仲裁，但是基于孙先生目前没有拿到置业公司盖章的合同原件或复印件，也就并不能证明该商品房买卖合同已经成立，也就是说孙先生并不能证明商品房买卖合同中的仲裁条款已生效。所以，在此情况下，孙先生并不能提起仲裁，只能向法院起诉。对于起诉法院，孙先生可以按承诺书的承诺，到房屋所在地法院起诉。孙先生也可以不认可承诺书中的管辖条款，到被告所在地法院起诉。