律师观点分析

上诉人马某因与被上诉人孙某、任某、刘某、马某、马某房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初20600号民事判决，向本院提起上诉。被上诉人刘某、马某及其辩护人李梦亮律师出席本次开庭。本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

马某上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回孙某、任某对马某的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由孙某、任某承担。

一审法院认定事实：2001年9月8日，马某1、刘某（甲方）与孙某、任某（乙方）签订《购房协议》一份，约定：“一、甲方向乙方出售江宁区太平花苑B05栋403室中套产权住房一套，面积为90.92平方米，储藏室10.92平方米，总售价为玖万捌仟捌佰元整；二、交付方式：由于房产证和土地证尚未办妥，甲方暂时无法交付两项重要文件。因此，乙方收到住房和钥匙后，理当保留一部分房款，等待收到两证后再交清。由于双方中间证人徐某1和徐某2一再担保，并且同意督促甲方，帮助乙方将两证办妥，及时交付乙方，办理房产过户手续，因此，乙方表示愿意一次性付清房款。过户费由乙方支付”。马某1、刘某、孙某、任某及证明人徐某1、徐某2均在该协议上签字。签订上述协议后，马某1即将案涉房屋（含储藏室）交付给孙某、任某，孙某、任某居住至今。

一审法院另查明，案涉房屋系以马某的名义拆迁安置，现登记在马某名下，登记名称为江宁区秣陵街道通淮街18号太平新寓11幢403室。马某1于2016年3月2日去世，其法定第一顺序继承人为马某、刘某、马某。马某系马某1姐姐。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，孙某、任某与马某1、刘某签订的《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。刘某、马某、马某、马某辩称该购房协议无效，于法无据，一审法院不予采信。一审法院判决：一、刘某、马某、马某、马某于判决发生法律效力之日起十日内协助孙某、任某将南京市江宁区秣陵街道通淮街18号太平新寓11幢403室不动产权变更登记至孙某、任某名下，变更登记的税费由孙某、任某承担。二、驳回孙某、任某的其他诉讼请求。一审案件受理费315元，保全费5000元，合计5315元，由孙某、任某负担。

二审中，马某提交证据：1、马某1998年户口本；2、宅基地使用证；3、征地拆迁调查表；4、代理人对马敬荣所做谈话笔录，拟证明代理人询问了马某的哥哥马敬荣，马敬荣陈述他们过年都不在一起，因为兄弟几人之间关系非常不好；5、南京经济技术开发区房屋拆迁补偿安置实施细则网络打印件；6、马某2017年户口本，拟证明马某的户口一直登记在案涉房屋内；7、马某常驻人口登记表，拟证明马某户口登记表登记在祖宅上；8、居住在太平花园****邻居所出具的证明，拟证明案涉房屋一直是对外出租的状态。孙某、任某、刘某、马某、马某对上述证据的真实性均无异议，本院二审对上述证据形式上的真实性予以确认。

孙某、任某二审提交：1、2018年11月3日及11月16日录音光盘及文字整理稿，拟证明其通过马某的丈夫刘先一，约见马某、刘某沟通时的情况。2、律师费发票一张，证明其在一审请律师花费3万元。马某对上述对证据的真实性不予认可，且认为无法达到孙某、任某的证明目的。刘某、马某、马某对发票的真实性无异议，对录音的真实性表示无法核实，且认为录音不完整，无法达到孙某、任某的证明目的。

二审中，本院赴江宁区胜利新村4幢2单元304室，对徐某2、徐某1进行了调查，徐某2表示：合同上徐某2的签字是真实的。合同是孙某、任某、马某1、刘某四人签好后，四人拿合同来给徐某2，徐某2看合同没有问题，就签字了。徐某2签字时徐某1已经签过字，合同签定时的情况其不清楚，因为任某为徐某2单位同事，徐某2和任某认识。听任某说他们一起去银行取钱，但具体情况其不清楚。案涉房屋的证徐某2没有见过，房屋交易后，徐某2拿到了徐某1给的1000元。徐某2没有看过马某的声明书。其在这里已经住了6至7年，刚到这里时经常和马某1打牌，马某1都是正常的。徐某2和马某熟悉，马某在2018年的时候曾经找过徐某2，问如果拿出房产证怎么过户，意思就是要钱，徐某2问马某要多少钱，马某说要8万，后来就没有音信了。马某从来没有找过徐某2，类似马某这种外嫁女也有分到房子的，当时政策也不严格。

本院认为，本案二审争议焦点为：马某是否知晓并同意马某1、刘某将案涉房屋出售。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

马某与马某1为姐弟关系，马某所有的房屋在老房拆迁时，马某、马某均委托马某1全权处理拆迁事宜，马某1因此持有马某房屋的相关材料及钥匙，符合当时情况。马某1、刘某与孙某、任某签订合同后，孙某、任某已经入住案涉房屋，而同一户口下拆迁的马某、马敬荣，也同期入住案涉房屋所在小区附近的房屋，且与案涉房屋在同一幢楼及相邻楼幢。马某虽上诉主张因马某1长期患有精神疾病，其和马某1关系不好，十多年未来往，但马某的该主张与其在拆迁时全权委托马某1办理拆迁事宜，以及该房屋取得后马某陈述借给马某1出租使用补贴家用，以及证人对马某1精神状态的描述明显存在矛盾。孙某、任某与马某、马敬荣在同一小区同一幢楼及相邻楼栋居住生活至马某1死亡也已长达十余年，在如此长的时间内，马某从未与马某1、马某、马敬荣来往，也从未去了解案涉房屋情况，与常理不符。

马某1、刘某与孙某、任某签订的《购房协议》是双方的真实意思表示，合法有效。马某并无证据证明马某1、刘某、孙某、任某存在恶意串通，对其上诉主张该合同无效，本院不予支持。马某1、刘某在交付房屋后从未向孙某、任某主张过购房款，证人证言也可以印证该购房款已经支付。因孙某、任某已向马某1支付了购房款，马某1也早已将案涉房屋交付，孙某、任某已在案涉房屋居住至今十余年，马某上诉主张孙某、任某对案涉房屋不构成善意取得，本院不予支持。马某1于2016年去世，马某也在2017年办理了案涉房屋的权属证书，但直至2018年10月才向孙某、任某提出主张，一审法院认定马某应当知晓并同意出售案涉房屋，符合实际情况。马某为案涉房屋的登记产权人，一审法院就此判决马某配合办理过户手续，并无不当。

综上所述，马某的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费630元，由上诉人马某负担。