律师观点分析
叶X与深圳市XX公司合同纠纷一审民事判决书文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初8033号原告叶X，男，汉族，1972年3月15日出生，身份证地址广东省阳江城区，委托代理人谢XX，广东XX事务所律师，被告深圳市XX公司，住所地深圳市宝安区西乡街道径贝村办公楼，统一社会信用代码9144XXXX2477347N，法定代表人钟XX，委托代理人林X，广东XX律师事务所律师，委托代理人邱XX，广东XX律师事务所律师，上列原告叶X诉被告深圳市XX公司建设工程分包合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理，原告的委托代理人谢XX、被告的委托代理人林X、邱XX均到庭参加诉讼，本案现已审理终结，原告诉称，原告与被告双方于2009年6月17日就合作共建径贝统建楼事宜签订《合作兴建径贝统建楼协议书》，合同约定：“由被告提供径贝居委会的自留用地作为合作兴建径贝统建楼用地，并负责原用地的处理工作以及负责该地块项目的水电办理申报开通和该项目建设过程中所涉及的政府部门相关工作及费用等；原告负责该合作楼宇的前期准备工作以及所有的建筑工作等，所建成的物业原按原告60%，被告40%的分配比例分配该物业所有权，协议签订之日起三天内动工，18个月内完工”，合同签订后，原告按照合同的约定开始施工，施工至2009年底，原告委托专业公司完成了地检工程施工及部分完成正负零作业面，因该项目未取得工程规划许可、施工许可违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》等相关法律强制性规定，导致原告被迫停工至今，原告已经实际支付材料款、工程款等费用近300余万元，原告完成工程部分经评估机构初步评估工程款为人民币XXX.76元（工程款以申请法院委托评估机构结果为准），鉴于，该《合作兴建径贝统建楼协议书》违反强制性法律规定，根据《合同法》第52条规定应当认定为无效合同，同时根据《合同法》、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定，原告有权要求被告支付工程款及赔偿损失，综上，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、请求确认原告与被告签订的《合作兴建径贝统建楼协议书》无效；2、请求判令被告支付工程款人民币XXX.76元，3、请求判令被告支付原告损失人民币XXX.79元整（以工程款XXX.76元为基数按同期贷款利率计算，从2009年12月31日起暂计至2017年3月1日）；4、本案诉讼费全部由被告承担，被告答辩称，原告与被告于2009年6月17日就合作共建径贝统建楼事宜签订《合作兴建径贝统建楼协议书》，鉴于该合同中的甲方提供的1500平方米合作土地是未征未转的集体土地，未办理相关报建手续；原告为自然人显然也不能作为建设工程的施工单位；其次，根据合同约定原告的垫资兴建房屋，待房屋建成后，原告分得60%的物业，其实就是“名为合作实为买卖”，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续，第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证，《中华人民共和国建筑法》第七条规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证，第十二条规定，从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，应当具备下列条件：（一）有符合国家规定的注册资本；（二）有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员；（三）有从事相关建筑活动所应有的技术装备；（四）法律、行政法规规定的其他条件，鉴于此，在未依法领取建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，同时原告未取得相关建筑资质的情况下即签订《合作兴建径贝统建楼协议书》在涉案土地上建设房屋，违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《合同法》第52条规定应当认定为无效合同，故原告使用的涉案土地应依法交回被告，本案中涉案合同《合作兴建径贝统建楼协议书》的签订应当属于公司的重大事项，根据被告公司的公司章程即《深圳市XX公司章程》第四十条“……股东代表大会作出特别决议时，必须有过半数的股东代表出席，同意的票数应占出席会议的股东代表三分之二以上方为有效，”规定的程序进行表决，而该合同的签订并未通过该程序，故因此也应当认定为无效合同，原告作为涉案项目的合作方（开发商），在与被告签订涉案合同时，就应当知道该土地的情况，开工建设应当具备的条件；同时也应当知道被告作为集体企业，相关重大事项，应当经过民主表决程序；其次也明知自身并不具备法律规定的承包工程所应当具备的资质，所以关于原告投入损失，应当自行承担自身过错所导致的损失，原告在其诉讼请求中要求被告支付工程款，由于该工程款结算书为原告单方制作，被告不予认可；同时原告要求被告赔偿损失即支付利息也无法律依据，原告与被告于2009年6月17日签订《合作兴建径贝统建楼协议书》，其诉称于2009年年底由于涉案工程未取得相关许而被迫停工至今，那么在被迫停工时2009年底其就知道或应当知道自己的权利遭到侵害，而原告时隔八年才向法院起诉主张权利，明显已经超过了《民事诉讼法》中关于诉讼时效的规定，故根据《民事诉讼法》的规定，法院应当驳回原告的起诉，经审理查明，2009年6月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《合作兴建径贝统建楼协议书》，约定甲方提供径贝居民委员会的自留地（新安五路边，靠径贝村同富楼东至污水处理站西边），面积约1500平方米，作为合作兴建径贝统建楼用地，改统建楼规划五幢占地面积相等的小高层建筑物，区分为A幢、B幢、C幢、D幢、E幢；该自留地几所建成的建筑物和配套设施合作期限为七十年，即2009年7月28日到2079年7月28日，如能补办产权证，则以政府补办产权证期限为准（乙方房产70年期限到无条件归还甲方）；该自留地及所建成物业，甲、乙双方各自完成责任后按甲方40%，乙方60%分配比例分配该项目所有权；甲方负责提供该用地产权的相关文件材料证明，保证该用地与第三方不存在任何纠纷，保证该地块产权清楚及在红线范围内；甲方负责原用地的处理工作，根据实际情况清理好地面物，要妥善处理好其他周边可能发生的一切争议问题，做到无矛盾，无冲突，无纠纷；甲方负责该地块项目的水电办理申报开通和该项目建设过程中所涉及的政府部门相关工作及费用，甲方负责处理，甲方要无条件处理对外一切事物，因甲方未疏通各有关部门，导致政府部门拆除盖楼造成乙方的经济损失，甲方要相应赔偿乙方的经济损失，赔偿标准为乙方在该地块所建的工程量按“深圳市关于工程计价二类企业标准”计价，及乙方投入其他资金损失，甲方应在十个工作日内将工程款及其他赔偿款一次性支付给乙方，支付完毕本合约自然终止，该项目如停工十个月，本条约定自然生效；甲方保证该合作兴建大楼楼层不少于十三层，现拟建十三层，在政府部门批准情况下，甲方应将大楼报建不少于十三层；甲方无条件同意乙方以甲方名义转让或出租应获得的物业，并在转让分配物业时加盖甲方公章，完善手续；乙方在该地块所建成物业，甲方将在完成上述责任后，甲、乙按四、六分成标准分配所建物业，甲方分得40%物业，即A幢、B幢物业的所有权即归甲方所有，如由于甲方没完成责任造成该楼仅建十三层以下十层以上，该项目分配比例相应调整三、七分成，十层以下，分配比例甲方相应下调，甲方有权对乙方施工过程进行监督，对于在施工过程中甲方提出的问题，乙方应予以重视并积极与甲方沟通解决（乙方施工期间由于资金短缺，造成停工超六个月，合同取消，乙方所得物业无条件归还甲方不作任何补偿）其他因素停工不受此条约约束；乙方负责该合作楼宇的前期准备工作，包括图纸设计，方案设计等工作，由双方审定设计方案，达成一致，根据双方确定的施工图纸及设计方案，本协议书签订日起二天内，乙方应向甲方支付合作保证金人民币十万元，该保证金待全部工程完工日验收合格后三天内由甲方一次性无息返还给乙方；乙方负责兴建合作楼房所有建筑工作，包括水电工程、主体工程、装修工程、道路、排渠、钢材国标、混凝土水泥合格证，管理等工作，并负责建筑所用的资金，乙方应于本协议签订之日起三天内动工，并在18个月工作日落成楼宇，完工后应书面通知甲方共同对所建工程进行验收，如遇不可抗力等因素造成，误工，工期可顺延；乙方将在完成向上述责任后，本协议约定的工程完工，并通过甲方竣工验收合格，且乙方不存在任何因该工程引起与第三方纠纷，则乙方享有本协议约定的合作建筑物C幢、D幢、E幢所有权；乙方所拥有所分配物业使用期以本合约约定的期限为准，在使用期内，乙方所分配享有的物业拥有独立使用、收益的权利，乙方所分得的房产有权赠送、转让、继承，甲方无权干涉，乙方在合作期内不得利用所占有，使用的房屋进行任何非法活动，否则责任由乙方承担与甲方无关；该项目物业落成使用时，在政府允许时，甲、乙双方应到国土部门按合同股份比例办理房产证，办证费用应按比例分担；该物业在落成使用过程中，政府需征收该项目物业时，甲、乙双方应按政府所赔款项或物业，由甲、乙双方按本协议包括补充协议的股份比例分配；该物业建成后，乙方需要转让其所分得物业，甲方须无条件以径贝社区居委会名义面向客户转让该住宅楼，甲方负责出具《集资合作建房协议书》甲方盖公章及无条件协助乙方转让物业，并以上合同款不变；甲、乙双方中如任何一方未能履行上述的责任及义务，视为违约，违约方必须赔偿守约方一切经济损失，合同签订后，原告实施了部分工程，采购了钢筋、搭建了临时工棚、并支付了水泥沙市机械等费用，2010年12月26日，原告与实际施工人签订结算清单，确认桩基工程工程款总额为797796元，扣除借款575786.92元，剩余工程款222009.08元，该结算单上手写了“作废”两字，另查，涉案工程仅完成了桩基工程的施工，因没有报批报建手续，涉嫌违建，被叫停施工至今，再查，依照被告公司章程的规定，重大决策须经股东代表大会半数人员参加三分之二通过方为有效，2017年10月10日，经本院委托，深圳市建锋工程造价咨询有限公司对涉案工程造价进行了鉴定，并制作鉴定报告称，总造价为人民币XXX.94元，其中，有施工图纸部分人民币XXX.33元，无施工图纸部分人民币86390.61元，上述鉴定报告作出后，经本院通知，原被告双方均未对上述报告提出异议，以上事实，有合作兴建径贝统建楼协议书、支付工程款及费用单据、合同、结算单、照片等、被告公司章程、造价评估报告等证据及庭审笔录证实，本院认为，原被告之间签订的《合作兴建径贝统建楼协议书》系双方真实的意思表示，但由于原被告双方均没有房地产开发资质，涉案合同违反了国家强制性规定，应当认定为无效，由于合同无效，原被告双方基于涉案合同所取得的财产应当相互返还，现涉案工程在完成基础桩基建设后，因没有获得合法的报批报建手续而停工，故涉案合同没有得以继续履行，因合同无效，涉案土地应当返还给被告，由于涉案土地一直在被告控制下，原告不再负有返还义务，同时原告已经实施的工程应当折价补偿，庭审中，原被告就基础工程造价不能达成一致，依照原告申请，本院委托深圳市建锋工程造价咨询有限公司对涉案工程造价进行了鉴定，鉴定结果为人民币XXX.94元，原被告双方对该鉴定结果均没有提出异议，被告应当支付原告实施的部分工程造价人民币XXX.94元，关于利息，因原被告双方均没有房地产开发资质，故双方对涉案合同无效均存在对等过错，因涉案合同无效导致的损失，应当各自承担，故原告请求被告支付已实施部分工程款利息的诉讼请求，本院不予支持，综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市XX公司于本判决生效之日起十五日内向原告叶X支付工程补偿款人民币XXX.94元；二、驳回原告叶X的其他诉讼请求，本案诉讼费人民币34943元，鉴定费人民币121691.14元，由原告叶X承担75184.39元，由被告深圳市XX公司承担81449.75元，上述费用原告已预交，如被告深圳市XX公司未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，审 判 长 范 藜人民陪审员 郭 映 舜人民陪审员 朱 纯 禄二〇一七年十一月二十七日书 记 员 董 宏书 记 员 银海莹（兼)附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集，人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据，《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（1）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（1）以合法形式掩盖非法目的；（1）损害社会公共利益；第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，
