律师观点分析

　　上诉人（原审被告）上海某资产投资管理有限公司。

　　法定代表人张某某。

　　委托代理人汪某。

　　被上诉人（原审原告）某建筑咨询（上海）有限公司。

　　法定代表人。

　　委托代理人王某，上海东座律师事务所律师。

　　委托代理人李泓辉，上海东座律师事务所律师。

　　上诉人上海某资产投资管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2014）静民一（民）初字第1712号民事判决，向本院提起上诉。

　　原审法院经审理查明，2012年11月15日，案外人上海某实业有限公司与上海某资产投资管理有限公司（以下简称某公司）签订《上海市房屋租赁合同》，将本市南京西路XXX号某大厦12F，建筑面积2，191.63平方米的房屋租赁给某公司作为办公使用，租期自2013年1月1日起至2022年12月31日止，并约定某公司可转租。此后，某公司将12F分割装修成小型办公室对外招租。

　　2013年8月26日，某公司与某建筑咨询（上海）有限公司。（以下简称某咨询公司）签订《办公室服务合同》一份，约定：某咨询公司向某公司租赁本市南京某路XXX号1225室（以下简称“系争房屋”）作办公使用，租期自2013年9月1日起至2014年1月29日止；每月使用费人民币（以下币种均为人民币）15，000元，包括办公室服务费14，400元、配置服务费600元；首次付款45，300元，包括首月租金14，400元、首月办公室配置费600元、设置安装费（一次性服务）300元以及保证金30，000元（某咨询公司系2013年7月已租1223，双方约定保证金按1223合同标准为2个月）；合同一经签订不得终止，详见所附条款中“合同的终止”部分。该合同所附“条款和条件”为某公司预先制作好的格式条款，其中第1.3条“期限”约定：此合同的期限如上约定，若到期时某咨询公司或某公司未终止本合同，则合同可自动延长与现行签订的合同期限相同长的时间，但延长期不得少于3个月（除非适用法律续约条款限制），所有期限都于到期月份的最后一日到期，延长期的使用费应当视当时市场通常价格确定。第1.4条“合同的终止”约定：双方可于合同到期日、延长期限到期日或续租期到期日终止合同，但需提前3个月以书面方式通知对方，如果合同期限、延长期或续租期等于或少于3个月，且某咨询公司或某公司希望提前终止合同，则该项终止通知应提前2个月作出，或者如果合同期限、延长期或续租期不足2个月（或少于2个月），比该相应期限少一周的时间之前做出。上述合同签订后，双方均依约履行。2013年11月29日，某咨询公司员工于某发电子邮件给某公司员工董某，内容为：关于上次和你提到的1223和1225房间，若能维持原先价格以及服务，我们会考虑续租，请沟通后给予回复。同年12月4日，于某就续租事宜的具体要求发电子邮件给董某，内容为：两个房间分别以上次合同到期时间为准，续签半年；维持上次合同的费用；两个房间按上次合同配备的所有设施之外，另1223除配有中型会议室3小时／月，另附中型会议室一小时券10张，1225除配有中型会议室3小时／月，另附大型会议室一小时券10张。同年12月12日，董某发送电子邮件给于某，希望于某和某咨询公司斟酌讨论下，是否愿意按5%的比例去申请续约，期限为一年，若某咨询公司可能扩租一间的话，将一并申报。2014年1月7日，于某发电子邮件给董某，确认1223、1225租赁合同到期事宜，告知某咨询公司将按合同日期结束办公，并要求某公司按照承诺于合同结束20日内返还保证金。同年1月17日，董某回复于某电子邮件，称某咨询公司终止合同的通知不符合双方约定。2014年1月28日，某咨询公司搬离系争房屋，并将系争房屋门卡、钥匙以快递方式退还给了某公司，某公司于次日签收。此后，某公司仍继续以电子邮件的方式向某咨询公司发送2014年2月至4月的账单，要求某咨询公司继续履行合同。某咨询公司多次向某公司催讨保证金未果。

　　原审又查，某咨询公司、某公司曾于2013年7月12日就租赁本市南京西路XXX号1223室房屋签订租赁合同（与本案讼争租赁合同不是同一个版本）。该合同租期届满后，某咨询公司于2014年1月28日搬离，并将门卡、钥匙通过快递方式送给某公司。由于某公司同样没有退还保证金，故某咨询公司依约向上海国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，仲裁庭于2014年8月15日作出支持某咨询公司申请事项的裁决书。

　　原审审理中，某咨询公司认为，双方租期仅为5个月，第1.3、1.4条约定某咨询公司必须提前3个月通知某公司是否终止合同，否则就自动续约，即在双方签订合同后1个月左右就要开始谈续约的事情，侵犯了某咨询公司的续约权利，该条款显失公平。某咨询公司遂变更诉讼请求为要求判令：1、撤销某咨询公司、某公司签署的《办公室服务合同》所附条款第1.3、1.4条；2、某公司向某咨询公司退还保证金30，000元。某公司认为，从商业惯例来看，出租方再次寻找客户出租房屋需要3个月时间，故双方约定某咨询公司、某公司任何一方需终止合同的，必须提前3个月通知对方，该约定对双方是公平的。并且，某公司出租的其他办公室期限都是超过一年的，某咨询公司是自己提出租期5个月，且某咨询公司是在已经租赁了一间办公室的情况下再扩租一间，对合同约定的具体条款是明显知情的。因此，并不存在某公司明显优势，某咨询公司明显弱势、欠缺经验的情况，不符合撤销的条件。某公司要求某咨询公司承担清洁修复费用832.50元，提供由其自制的明细一份，某咨询公司对真实性不予认可，仅同意从保证金中扣除清洁费100元。

　　原审法院经审理后认为，所谓显失公平的合同，是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同，包括标的物的价值和价款过于悬殊、承担责任、风险承担显然不合理等情形。本案中，双方争议的“条款和条件”第1.3、1.4条是否符合因显失公平而可撤销的要件，可从主、客观两方面进行分析。首先，从主观上来讲，某公司是一家专业从事办公室租赁业务的公司，而某咨询公司则是一家从事建筑方案咨询、企业管理咨询的公司，显而易见，某公司在房屋租赁方面的经验明显优于某咨询公司。某咨询公司租赁1225室时虽然已经租赁了1223室，但两份合同签订的时间仅相隔一个月，签订的又是两个不同版本的合同，故某公司所谓某咨询公司已经拥有租赁某公司房屋的经验无从谈起。并且，合同所附“条款和条件”又是某公司预先制定的格式条款，因此，某公司是故意利用其出租方的优势以及某咨询公司的草率、缺乏经验，使某咨询公司同意并接受了“条款和条件”中的所有条款，某咨询公司在签约时并不真正了解第1.3、1.4条所产生的法律后果。其次，从客观上来讲，租赁期限关系到某咨询公司使用系争房屋的时间长短、支付租金的数额多少，属于租赁合同的主要条款。某咨询公司根据其使用系争房屋的目的和自身经营状况，选择5个月租期的短租，某公司作为出租方可以选择接受，也可以不接受，因此，合同约定租期5个月是某咨询公司、某公司合意的结果，对双方当事人具有法律约束力。根据相关法律规定，租期届满，合同的权利义务自然终止。然而，某咨询公司、某公司在“条款和条件”第1.3、1.4条中约定，任何一方于合同到期日终止合同的，须提前3个月以书面方式通知对方，否则合同期限自动延长。此条款从表面上看赋予了某咨询公司、某公司同等的权利义务，但仔细探究会发现某咨询公司需承担更多的义务而享受较少的权利，某公司则以较少的代价获得了极大的利益。某咨询公司之所以选择短租就是考虑到公司经营的不确定性，可以通过一段时间实际经营的具体情况来判断系争房屋是否符合其经营所需，最终做出是否续租或退租的决定。然而，根据第1.3、1.4条的约定，某咨询公司必须在仅实际使用系争房屋后的2个月内就做出是否续租的决定，时间明显过短，限制了某咨询公司是否续租的自由。反之，从某公司角度出发，作为经营办公室租赁业务的“二房东”，其最大的经济利益就是将办公室尽可能多的出租掉，以减少办公室的空置率。只要某咨询公司没有提前3个月书面通知，那么合同就一直会自动延长，且租金视当时的市场通常价格确定，某公司可以在租金随行就市的前提下让办公室始终处于出租状态，免除了可能空置的风险。某公司提供的清洁费明细由某公司自己制作，不符合证据的形式要件，故某公司关于某咨询公司应承担清洁修复费用832.50元的抗辩意见，依据不足，法院亦难以采信。某咨询公司在5个月租期届满前已经搬离系争房屋并交还门卡和钥匙，某公司应当将保证金立即退还给某咨询公司，扣除某咨询公司同意承担的清洁费100元后，实际退还29，900元。

　　原审判决后，某公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，5个月的租赁期限是某咨询公司主动要求，并非某公司强加。现要求改判驳回某咨询公司原审全部诉请。

　　被上诉人某咨询公司辩称：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

　　经审理查明，原审法院判决查明事实属实，本院予以确认。

　　本院认为，本案二审的争议焦点是，某公司与某咨询公司签订的《办公室服务合同》所附“条款和条件”第1.3、1.4条是否因显失公平而可予撤销。显失公平的合同，为一方当事人故意利用其优势或另一方当事人的草率、无经验等订立合同；当事人之间的利益不平衡。关于本案涉案合同是否存在显失公平，而应予撤销的问题，原审法院已经在判决中予以充分阐明，本院不再赘述。原审法院根据查明的事实及双方的诉辩，认定系争合同第1.3、1.4条内容显失公平，予以撤销，同时对涉案合同被撤销后的后果所作出的判决并无不当，本院予以维持。

　　（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费550元，由上诉人上海某资产投资管理有限公司负担。

　　本判决为终审判决。