律师观点分析

上诉人（原审原告）：何X征，女，1970年出生，汉族，住湖北省恩施市。

上诉人（原审原告）：邹X，男，1969年出生，土家族，住湖北省恩施市。

上诉人（原审原告）：钟X红，女，1969年出生，汉族，住湖北省恩施市。

上诉人（原审原告）：李X，女，1963年出生，汉族，住湖北省恩施市。

上诉人（原审原告）：黄X，男，1964年出生，汉族，住湖北省恩施市。

上诉人（原审原告）：何X芬，女，1963年出生，汉族，住湖北省恩施市。

上诉人（原审原告）：谭X，男，1961年出生，土家族，住湖北省恩施市。

七上诉人共同委托诉讼代理人：李永松，湖北正典律师事务所律师。

七上诉人共同委托诉讼代理人：向文杰，湖北正典律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：恩施市某投资管理有限公司，住所地：恩施市航空路。

法定代表人：陈X安，该公司总经理。

上诉人何X征、邹X、钟X红、李X、黄X、何X芬、谭X因与被上诉人恩施市某投资管理有限公司（以下简称某公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初2984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案经本院院长批准延长审理期限三个月，现已审理终结。

何X征等七人上诉请求：撤销一审判决，改判支持何X征等七人的原审诉讼请求，由某公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律错误。1、涉案房屋的购房款金额为3357792元，一审认定为1687792元错误；2、何X征等七人与某公司的租赁合同到期，某公司应腾退房屋并支付租金。

某公司未到庭亦未提交书面的答辩意见。

何X征等七人向一审法院起诉请求：1、某公司立即腾退何X征等七人所有的位于恩施市航空大道××号的门面房；2、按照767元/日标准计算支付自2016年1月1日起至实际腾退门面之日止的租金；3、承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2012年12月23日，何X征等七人与某公司签订《商品房买卖合同》一份，协议约定何X征等七人共同购买某公司开发的位于恩施市航空大道××门面房××套，建筑面积116.59平方米，总价1687792元。双方协议签订后，何X征等七人以按揭方式支付完毕购房款。2013年1月1日，某公司与案外人恩施晨晖实业有限公司签订《恩施文化摩尔城租赁合同》一份，约定将包括何X征等七人所有的门面在内的十个门面出租给恩施晨晖实业有限公司，租赁期限十年。现何X征等七人要求某公司腾退门面无果，遂诉至法院。

一审法院认为，何X征等七人与某公司于2012年12月23日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。对于何X征等七人主张某公司立即腾退其所有的位于恩施市航空大道××号的门面房的理由，其理由缺乏充分证据证实，不予支持。对于何X征等七人主张某公司按照767元/日支付自2016年1月1日起至实际腾退门面之日止的租金的理由，因何X征等七人并未举出充分证据证实双方之间存在租赁合同关系及租金计算标准，故对其主张不予支持。

某公司经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响依照查明的案件事实，依法作出裁决。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告何X征、李X、钟X红、黄X、何X芬、谭X、邹X的诉讼请求。案件受理费200元，由原告何X征、李X、钟X红、黄X、何X芬、谭X、邹X负担。

本院二审期间，何X征等七人提交一份证据：2015年7月24日恩施市人民法院的庭审笔录，该庭审笔录是某公司诉恩施晨晖实业有限公司的租赁合同纠纷案的庭审笔录。证明何X征等七人在购买房屋时与某公司签订了三年的返租合同，现合同期满，何X征等七人有权要求某公司将涉案商铺腾退。本院认为：对庭审笔录的真实性予以确认，何X征等七人证明的内容属实，对该证据予以采信。

本院查明：2012年12月23日，何X征等七人与某公司签订《商品房买卖合同》一份，协议约定何X征等七人共同购买某公司开发的位于恩施市航空大道××门面房××套，建筑面积116.59平方米，总价3357792元。2012年12月23日，双方签订《补充协议》一份，约定何X征等七人自愿放弃所购商铺前三年，即2013年1月1日至2015年12月31日的经营权，交由某公司经营管理，某公司一次性支付何X征等七人商铺前三年租金人民币839448元。2013年1月1日，某公司与案外人恩施晨晖实业有限公司签订《恩施文化摩尔城租赁合同》一份，约定将包括何X征等七人所有的门面在内的十个门面出租给恩施晨晖实业有限公司，租赁期限十年。合同中约定一楼商铺租金约为150元每平方米每月，二楼商铺租金为45元每平方米每月。

本院认为，何X征等七人与某公司签订的购房合同及补充协议，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应共同遵守。何X征等七人已经依约支付全部购房款，并将前三年的商铺经营权交给某公司，补充协议约定的返租期限已到期。自2016年1月1日起某公司与何X征等七人因未再继签租赁合同，双方形成无固定期限的租赁合同，何X征等七人可以随时要求某公司腾退交还商铺，故对于何X征等七人要求某公司立即腾退恩施市航空大道××号的门面房的请求，本院予以支持。关于某公司实际腾退房屋前的房屋使用费的计算标准问题。某公司与恩施晨晖实业有限公司签订的《恩施文化摩尔城租赁合同》约定一楼商铺租金约为150元每平方米每月，二楼商铺租金为45元每平方米每月，本案参照该约定575元/日（150×116.59×12÷365=574.96元/日）为标准计付房屋占有使用费合理。

综上所述，何X征等七人的上诉理由部分成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:

一、撤销湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初2984号民事判决；

二、恩施市某投资管理有限公司在本判决生效后三日内将位于恩施市航空大道24号1栋1层111号的门面腾退交还给何X征、邹X、钟X红、李X、黄X、何X芬、谭X；

三、恩施市某投资管理有限公司向何X征、邹X、钟X红、李X、黄X、何X芬、谭X支付自2016年1月1日起至实际腾退门面之日止按575元/日的标准计算的房屋占有使用费。

一审案件受理费200元，二审案件受理费400元，均由恩施市某投资管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　南庆敏

审判员　　李　丽

审判员　　杨　芳

二〇一七年六月十六日

书记员　　刘　臻