在商品经济活动中，人们为了交易，所出具的收条、借条、合同等名目各类繁多，由于各人的知识水平、文化程度不同，以及对一些专业知识了解不够，往往出具的文书，内容与标题不符，在此情况下，办案中应当注重文书的实质内容，挖掘其本意，本文就一起以“收条”形式出现的房屋买卖合同案进行探讨。

基本案情：

2012年10月25日，原告王某利与被告张某燕经协商，被告出具的一份“收条”给原告王某利，内容是：“因本人要到外地发展，现将玉林市某市场一楼7区8号当头摊以28万元正出售。经双方协商如下：一、买方王某利2012年10 月25日付订金2万元给张某燕。二、在办证期间，双方不能违约，如甲方张某燕违约，则赔偿肆万元正给王某利。如乙方王某利违约不买，则贰万元正订金不退，还赔偿多贰万元正给张某燕(共赔偿肆万元正给甲方)。三、乙方(王某利)得房产证过户手续已办好后，剩余的款额26万元，马上给张某燕一次性付清。四、乙方得证后，从2013年5月1日开始收租金。附注：要付清26万元正后，王某利才可以从2013年5月1日开始收租金。甲方张某燕、乙方王某利。 2012、10、25。”当即原告王某利支付了20000元给张某燕。

在办理房产过户手续时，双方发生争议，被告要求原告支付清购房款才同意办理房屋过户手续，而原告则认为，双方合同已约定取得房产证后，再支付剩余房款;并且在办证时，被告又提供了一份新的《商铺转让协议》，增加多一条要求原告按年租金25000元的条件，接受被告与现承租户达成的新的《房屋租赁合同》，原告认为该《房屋租赁合同》约定的租金明显比原《房屋租赁合同》约定的租金低，不排除被告与承租人恶意串通后签订，对被告另行提供的《商铺转让协议》不予同意，要求按原签订的协议办理，现被告拒绝按双方约定的协议履行合同，请求法院判决被告退还收取的订金20000元，支付违约金20000元，并赔偿因办证所造成的损失10580元给原告。另查明，玉林市某市场一楼7区8号房产证上，权利人项仅有张某燕一人。

本案焦点问题：被告所出具的“收条”，仅是证明被告收到原告的购房款，还是双方已达成了房屋买卖合同的“定金合同”条款。

不同观点：

一、该“收条”仅证明被告收到原告的购房款，双方仅仅就涉案摊位问题进行初步磋商，未最终达成摊位买卖合同;且该房产系被告夫妻共有，未经被告丈夫同意，双方的买卖合同不成立。

二、本案虽然是以“收条”方式出现，但收条中对标的物、价款、履行方式、违约责任等内容进行了约定，已符合房屋买卖合同的基本要件，应当认定该“收条”是简易的房屋买卖合同。被告未履行双方的约定，应当支付违约金并赔偿原告的损失。

笔者的观点及分析：

笔者同意第二种观点，理由如下:

一、合同一般包括以下条款：1、当事人名称、住所，2、标的，3、数量，4、质量，5、价款或者报酬，6、履行期限、地点和方式，7、违约责任，8、解决争议的方法。但并不要求上述条件必须完全具备，只要合同或协议中具备主要条款，就构成一份简易合同。本案中，双方当事人已明确了下列事项：1、当事人，2、标的物，3、数量，4、价款，5、履行方式，6、违约责任。原、被告双方均不是法律专业人士的情况下，不能要求按规范的合同样本的条件去审核。

二、在合同约定已明确的情况下，现被告要求改变合同履行方式，先付款后办证，并增加一条，要求购买人无条件接受被告与承租人签订的新的《房屋租赁合同》，在原告拒绝接受这两项新的条件下，不配合原告办理房屋过户手续，该行为构成违约，应按双方协议退还定金、支付违约金、并赔偿原告因履行合同所造成的损失。被告如要改变合同内容，应征得合同相对方的同意，如达不成新的协议，就应当按原协议履行义务。

三、玉林市某市场一楼7区8号房屋产权登记，所有人为张某燕一人，虽然该房产系张某燕婚后购买，但作为合同相对方的原告王某利，既不知道该房屋系张某燕婚后购买，也不知道张某燕是否已婚，在张某燕不主动说明的情况下，购买人有理由按房产证记载的内容，仅与张某燕签订房屋买卖合同，过错不在王某利，因此，被告张某燕以其丈夫不知情，合同不成立的主张缺乏法律依据。并且张某燕庭审承认如果原告同意其提出的条件，其丈夫也同意卖，说明张某燕的丈夫并非不同意卖，只是要按张某燕新提出的条件卖，张某燕出卖房屋的行为没有侵害共有人其丈夫的利益。

四、如果该“收条”仅证明被告收到了购房款，而不是房屋买卖合同的话，不需要双方当事人签字确认。本案出具的“收条”不单具备了买卖合同的一般条款，还有双方当事人签字确认，而普通的“收条”仅需收款人签字认可就行了。

综上所述笔者认为，本案是以“收条”形式出现的房屋买卖合同，双方当事人均应当按约定履行各自的权利和义务，因被告拒绝履行约定的义务，原告要求被告承担违约责任，并赔偿损失，理由成立，应当予以支持。